中小房地产企业内部控制优化途径研究

曹型平

（重庆名都丰盛旅游投资有限公司，重庆400061）



中小房地产企业内部控制优化途径研究

曹型平

（重庆名都丰盛旅游投资有限公司，重庆400061）

摘要：内部控制在中小房地产企业可持续健康发展的过程中起着十分重要的作用。随着房地产行业的竞争愈演愈烈，加上中小型房地产企业本身存在着资本实力薄弱、无法有效抵御各类风险等情况，想要更好地生存与发展，就必须充分利用内部控制，使其在企业经营管理过程中充分发挥作用。本文主要介绍了内部控制的内涵，阐述了目前中小房地产企业内控存在的问题，并有针对性地给出了提高内部控制效果的意见建议，对提高中小房地产企业的竞争力有着重要的现实意义。

关键词：中小企业；房地产；内部控制；问题与建议

对于中小型房地产企业而言，通过建立、完善和执行有效的内部控制制度，不仅能够保证房地产企业的资金安全，还能够有效控制经营过程中可能存在的资金风险，提高企业的经营管理水平。目前我国中小型房地产企业尚存在着较多问题，如缺乏有效的内部控制实施环境、信息沟通低效、内部监督无效、风向评估机制不健全等，这些问题都是中小房地产企业亟需采取措施并加以解决的。

一、内部控制的内涵

内部控制是企业的董事会、管理层以及各级员工等为了保证财务报告遵循一定的法律法规、保证财务报告可能性并实现企业的经营目标等而实施的一系列保证活动的统称。内部控制主要包括控制环境、控制活动、风险评估、信息与沟通、监督这五个方面。

控制环境通常是指企业建立和实施内部控制时，起着影响与制约作用的因素的总称，包括企业的组织结构、企业文化、企业权责利分配政策等等。控制活动是指企业在评估风险后，根据其制定的风险应对策略，采取一定的风险应对措施，将风险控制在企业可以接受的程度之内，包括授权、职务分离、预算制度、绩效考评等。风险评估是企业内部控制的基础，指的是企业就影响其内控目标得以实现的各项因素进行识别、系统性分析和评估时，采取的一系列措施，具体包括确定内控目标、识别可能存在的风险因素、对风险进行分析、制定风险应对方案、执行风险应对措施。信息与沟通指的是企业在进行内部控制过程中，将相关信息有效并准确地收集起来，并且借助于有效的信息传导机制，确保这些信息能够在企业的各个层级之间进行有效传递和共享，具体内容包括信息收集、信息反馈、信息沟通机制等。内控中的监督分为外部监督和内部监督，外部监督主要是指聘请外部专家或者专业的中介结构等对企业的内部控制活动进行第三方监督与检查，内部监督主要是指企业内部自身对内部控制的整个执行情况进行自我监督与检查。

二、中小企业房地产内部控制的现状

1、控制环境不理想

相比较于大型企业而言，由于中小企业自身实力有限，加上外部限制性条件较多，故其日常经营中往往面临更高且更复杂的风险，在风险管理上也落后于大型上市企业。突出的劣势，即中小型房地产企业的股东人数往往较少，在整个企业的治理结构设计上存在着一定的缺陷，大多数企业存在着由某一大股东全权管理企业的情况。在这种无效的治理结构下，董事会和监事会就形同虚设，不能够起到应有的决策、监督、指导等管理作用。中小房地产企业治理层缺乏制衡与监督，滋生了“内部人控制”与“道德风险”，使得治理失效问题更为凸显。在这样的控制环境下，内部控制要发挥应有的作用，实现对企业风险的监督与管理，几乎是不可能的。另外，在现实情况中，中小房地产企业在权责利分配上往往存在着分工不清的情况，有些企业对具体的项目实行的是直线型的管理模式，使得项目团队自身获得的权利十分有限，而在实际情况中上层的决策可能与实际情况脱节，严重限制项目效率，甚至产生本可以避免的消极影响。

2、信息取得与沟通效率低下

随着信息化的影响越来越深入到生产与工作的每个领域，信息技术对于企业经营管理效率的提高也发挥着重要作用。但是信息技术的应用更多地被大型房地产企业应用，却往往被中小型企业忽视。出现这种情况产生，其原因可能是中小型企业在经营观念上存在着一定的滞后性，且信息技术的全面推广会增加其成本承担，造成资金压力。在现实情况中，中小房地产企业往往只是简单安排几个信息系统管理员负责维护日常的计算机信息系统，并没有在软件设施条件的维护进行长期投资。在这种较弱的信息管理环境中，企业并没有能力建立完善的信息沟通渠道来有效收集与共享内部控制需要的相关信息，使得内部控制的执行流于形式，并没有产生应有的控制效益。

3、内部监督无效

企业的内部监督通常依赖于内部审计工作来实现，目前很多中小企业并没有设立专门的内部审计部门来负责内部监督工作，而是由其他部门的人员兼任，导致内部审计失去独立性，独立性是保障监督有效的前提所在。另外有些中小型房地产企业尽管设立了内部审计机构，但是这些机构大多流于形式，并没有有效地履行其应履行的职务。作为内控制度有效执行的保障，内部监督的失效使得中小房地产企业的内部控制制度无法有效落实并贯彻实施，不利于引导企业可持续长远发展。

4、风险评估机制不健全

由于中小房地产企业往往不注重对风险的管理，故其在风险评估与控制上相比于大型房产企业往往存在着明显的不足，不仅表现在风险识别技术的落后上，还表现在风险评估指标体系不完善上。中小房地产企业较容易忽视所处环境可能存在的风险，有些索性只顾拿项目，完全没有风险管理概念，这些企业要获得长远发展十分困难。有些企业尽管建立了一定的风险评估制度，但是评估体系很多只是照搬其他企业，没有根据自身情况进行改进，故无法有效地对风险进行定性和定量分析，评估结果可参考性较差，直接使得风险控制的实施偏离方向。此外，中小房地产企业很难吸引专业的风险管控人才，很多地方只能借鉴其他企业的管理经验，风险评估机制设计缺乏一定的科学性，使得企业的风险管理无法达到预期效果。

三、中小房地产企业内部控制优化措施

1、改进公司治理结构，避免“内部人控制”的情况发生

中小房地产企业在设计组织结构时，应当根据自身的实际情况设计组织结构，避免机构设置缺失或重叠。在设计制度时，要明确董事会、监事会、高管各自的职责，保证组织机构之间形成有效制衡。另外，企业的治理结构应该随着环境变化以及企业发展阶段变化进行适当的修正与改进，保持企业的组织结构等具有一定的活力。企业应当在运行过程中对其既已形成的组织结构进行定期评估，尤其针对设计和运行过程中暴露出来的各类缺陷，更是要及时地发现并进行有效纠正，确保治理结构能够适应企业不同时期的发展。

2、完善企业信息化建设

由于中小房地产企业普遍面临着资金量有限的问题，故在企业信息化建设上投入的资金并不足以构建先进高效的信息化平台。要建立高效的内部控制制度，中小房地产企业必须要结合自身的实际情况，投资建设一个科学、高效的信息化平台，不仅要增加信息化建设的资金投资规模，购买更多较为先进的硬件设备，还需要投入一定的资金吸收和培养信息化人才，引入先进的信息化管理理念，采取“硬件设备、软件系统、人才技术”三者相结合的政策。只有建立高校系统的信息化系统，并且辅之高素质的信息化管理人才，才能显著提高中小房地产企业内部控制信息收集与沟通的效率。

3、提高内部审计独立性，充分发挥其监督作用

中小房地产企业内部控制的有效实施需要内部审计作为保障，只有内部审计发挥应有的作用，内部控制才能充分发挥其激励、制约等控制作用。首先，中小房地产企业应强调内部审计的重要性，在明确内部控制重要性的同时注意强调内部审计是执行内部控制的重要保障，应在整个企业范围内，尤其是企业治理层间提高对内部审计的重视度。其次，企业应当将内部审计工作融入到其日常经营管理活动中去，在内部审计中强调进行事前、事中、事后监督相结合的监督模式，及时发现可能存在的问题，充分发挥内部审计在完善企业治理、改善内部控制现状和控制风险等方面应有的作用。最后，在强调内部审计监督职能的同时，应当不断提高内部审计工作者的独立性，使其评价结果公正、充分，正确引导接下来采取的风险应对措施。

4、充分提高中小房地产企业的风险评估能力

中小房地产企业由于其一定的发展局限性，风险应对能力也较弱，在遇到较大的环境波动或其他威胁时，存活的几率要大大低于大型上市房地产企业。为了更好地获得生存与发展，优化企业内部控制效果，中小房地产企业有必要进一步提高其风险评估能力。通过设计一套完整的风险评估流程，包括确定风险评估的预期目标、明确风险识别方案、筛选测算指标、分析风险和应对风险等，形成全面的风险评估与控制流程。第一，通过预期目标可以确定哪些因素可能会影响预期目标的实现，然后分别从这些方面试试风险评价。第二，运用已有的经验知识等对风险进行判断，提高自身预知风险产生的可能，提前防患于未然。第三，科学分析风险，为即将采取的风险应对措施提供充分有力的依据。第四，建立合理的风险应对措施，高校化解可能发生的风险，将风险控制在可接受的范围之内。最后，要将以上流程以文档的形式记录与保存下来，作为后续回顾、评价与参考的依据。

四、结论

随着目前房地产行业的整体发展趋缓，已经有越来越多的中小型房地产企业因无法生存而被大型房产企业吞并。对于这些中小型房地产企业而言，加快进行发展转变，提高内部管理效率，加强内部控制有效性，对风险进行及时的识别与控制，都是其在竞争中得以生存与发展的重要保障。中小房地产企业必须通过进一步建设和完善内部控制制度，保证企业资本金的安全型与使用高效性，从根本上提高企业的管理水平。由于企业进行内部控制最终的目的是为了使其能够有效地识别、控制与应对可能产生的风险。因此，中小房地产企业在对内加强内控设计提高经营管理各个流程有效性之外，还应当加强企业的风险管理能力，这样才能在真正意义上实现其平稳发展的愿望。

参考文献

［1］钟秀橙：浅谈房地产企业的内部控制［J］．财经界，2015（6）．

［2］崔秀娟：试论加强房地产企业内部控制的对策［J］．经营管理者，2015（12）．

［3］施红卫：浅谈房地产企业内部控制存在问题及其解决策略［J］．商，2015（35）．

（责任编辑：郭亚娟）