浅论国有物业管理企业的生存与发展

刘红敏

（武汉市硚房集团汉正物业管理有限公司，湖北武汉430030）



浅论国有物业管理企业的生存与发展

刘红敏

（武汉市硚房集团汉正物业管理有限公司，湖北武汉430030）

摘要：物业行业是微利行业，国有物业管理企业，由于其管理的住宅小区老旧、落后且不具备现代化企业发展的要求，以致在物业管理行业中所处的地位岌岌可危。本文针对这种现状提出了解决的对策和建议，即企业需要解决的问题，指出企业的发展方向以及企业在发展过程中需要把握好的问题。

关键词：国有物业管理企业；生存；创新；发展

一、国有物业管理企业的现状

1、国有物业管理企业的前世今生

在1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》之前，居民的住房大部分由单位分配，住的是公房，有的是直管公房，有的是自管公房。随着住房制度改革的推进，福利分房也逐渐淡出我们的视线，新的住宅小区如雨后春笋，遍布全国，商品房逐渐替代了福利房。经过近20年的岁月风雨，一些公房和配套设施不完备的住宅小区不断变旧，并且数量不断扩大。在这个过程中，一些国有房地产公司下属的房管所也更名为物业管理公司，但管理的房屋不仅有新建的商品房小区，还有原房管所管理的直管公房。

随着房地产开发逐步实行小区化、智能化、大型化，物业管理行业开始逐步壮大。以高档写字楼、住宅区、商贸区为代表的私有、民营物业管理企业也逐步成熟。然而，国有物业管理企业缺乏这方面的管理经验，在物业管理行业中所处的地位岌岌可危，面临的挑战更加严峻。

2、物业企业管理的住宅区的现状

从房管所改名为物业管理公司，虽然名称变了，但管理的房屋仍大部分是公房，这些房屋由于年代久，已然变成了老旧房屋，他们都存在着这样或那样的问题。

（1）房屋本体和基础设施陈旧老化，缺乏保养。随着时间的推移，这些住宅房屋都成了老旧房屋，外墙面剥落；主水管道锈蚀、破损；内楼道没有公共照明等。这些“先天不足”给管理单位带来困扰。

（2）公共配套设施不健全。如消防设施不达标，消防设备人为破坏和被盗现象严重，高层电梯“超龄”使用给居民带来很大安全隐患。

（3）生活环境“脏乱差”现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改建、扩面现象多，车辆乱停乱放，随意占用通道，造成交通拥堵。

（4）所住居民以弱势群体居多。主要表现在贫困户多、出租户多、遗留问题多。由于种种原因，房屋出租率普遍较高，这造成居住人员的结构复杂，带来了很多安全隐患，也影响到管理单位费用的收取，从而形成恶性循环。

二、国有物业管理企业需要解决的问题

1、建立现代化企业制度，明晰产权关系

伴随着住房制度的改革，国有企业改革也相继深入开展，一些企业的改制还没有进行彻底，仍存在着像“一个单位两个名称”，这样“权责不分、产权不明”的情况。因此，一个企业只有建立现代化企业制度，成为一个“产权清晰、权责分明”具有独立经营的实体，才能参与到市场竞争中去，才不会在发展中受到桎梏。

2、解决好生存问题

物业管理作为新兴服务行业，也是微利行业。物业费不像煤气、自来水、供电等单位有刚性的收费措施，由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，收缴存在一定的困难。如何在微利下寻求生存空间，积蓄发展后劲，是摆在每一家物业管理企业，特别是国有物业管理企业面前的难题。

（1）国有物业管理企业，管理的物业不仅有私产，还有公产，不仅要收取物业费，还要收取房租费，只有保障费用收取到位，才能使企业生存。因此要改变现有物业费、房租费的收缴方式。针对物业管理费可借鉴商品促销的方式，如一年一次性交清的业主，给予减免两个月物业管理费的优惠或者赠送实用的物品等；针对房租收缴，可以采取公开招聘和目标责任的形式成立清欠组，专门负责还建楼公房租金的收取。

（2）物业行业是微利行业，那么物业管理企业没有更多的资本优势，收取的物业费要取之于民，用之于民，营利空间小。这就要求企业必须在增收节支、降耗节能上下功夫，在开源节流、减员增效上用力气，才能实现经济效益的稳步增长。

3、老旧房屋及设施设备维修的资金来源

房屋老旧需要不断投入资金，用于主水管道更换、房屋治漏、设备保养及消防改造等维修和维护。对于有维修资金的物业，物管企业在征得三分之二以上业主同意后，可动用维修资金；对于无维修资金的物业，可依据《物业管理条例》“谁受益谁负责”的原则，向业主或物业使用人筹集。只有这样，才能缓解企业所面临的资金压力。

三、转变思路创新物业管理模式

在激烈的市场竞争中唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、“老框框”，不断地创造和应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得发展空间。

1、观念创新

思想解放是社会变革的前提，观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。当前国有物管企业在物业管理方式上还没有摆脱旧的模式，要走出旧的固有模式，首先要做的就是解放思想，只有经营者在思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其活动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。

2、经营创新

物业管理经营创新的表现，一是将物业管理视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场。在承接新的物业管理之前，企业应把握好成本的核算和物业费潜在收缴率的多少以及业主或物业使用人情况等方面的问题，才能决定新承接的物业是否能够带来效益。二是在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费。例如代收代缴水电费，接送业主子女上学、放学，开办假期托管班等。

四、国有物业管理企业今后发展的方向

在科学技术及社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注逐渐放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面。如何通过专业化的管理，维护和发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是国有物业管理企业今后所要走的方向。

1、智能化管理

物业智能化管理，是指在物业管理中，运用现代计算机、自动控制、通信等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理。

科学技术的进步为物业实现智能化管理创造了条件。一是物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、煤气等的收费可以使用电脑管理，这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。二是物业管理领域中开发的一些专项与特约综合经营服务，如物业租售代理服务、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务等，可通过电脑网络来实现。这样不但增加了管理服务内容，还增加了物业公司的收入来源和利润。当然，目前国有物业管理企业还不具备这样管理的基本条件：一是拥有大区域物业管理；二是大片物业开发过程中的前期物业管理介入；三是专业技术人才。具备了这样的条件后，采用智能化管理是企业需努力的方向。

2、环保绿化

在社会发展的进程中，营造整洁、绿色、优美环境是物业管理服务的主要内容。实现绿色、节能、环保效果，不仅需要意识，更需要相应的技术，比如垃圾分类，在下水道安装蚊蝇闸，重视废旧物资的回收和再利用等等“细枝末节”的工作，同时注重包装、宣传，包括供电、供水设施设备的合理使用，农药、化肥品种、数量的最佳、最少的使用等，每做到一点就可以帮助企业改善服务品质。

3、以人为本，注重育才

现代企业与传统企业最重要的区别，是从以人为成本的管理向以人为本的管理的转变，物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。物管企业的实力不是资本的实力，而是人才的实力。有一支素质同，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是物管企业生存与发展的根本条件，也是物管企业参与竞争，志在必取的信心所在。因此国有物管企业不仅要注重引才，注重用才，更应注重育才。

五、国有物业管理企业在发展过程中应把握的几个问题

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

外部环境的好坏是制约企业发展一个重要因素。作为国有物业企业既要向内抓管理、提素质、促服务，又要向外，协调好与各方面的关系，为企业发展营造一个和谐、稳定、健康的外部环境。一是协调好与业主委员会的关系。业主委员会代表物业产权人和使用人的根本利益。二是协调好与社区居委会的关系。物业区域建设是社区建设的组成部分，需要社区的配合，同时也要协助社区抓好物业区域内的治安防范、扶贫解困、再就业和社区文化建设。只有赢得多方对物业工作的理解和支持，才能实现各方的共同进步和发展。

2、物业管理创新应注重经济效益和社会效益相统一

物业管理作为一种企业行为，其本身要追求利润最大化，但物业管理同时又是一项复杂的社会工作，其水平的高低、效果的好坏直接影响着广大群众的切身利益。如果物业管理只注重强调利润，不讲社会效益，那么，其市场将会日见枯萎；相反，如果只讲社会效益，而忽视企业的经济效益，那么，其活动就难以持久地进行下去，最终将被扼杀。所以，作为国有物业管理企业在制订有关措施时既要考虑物业管理的健康发展，又要兼顾广大业主及物业使用人的实际承受能力，在管理创新方面既要重视经济效益也要注重社会效益。

3、物业管理创新要与市场需求相适应

物业管理创新必须以市场为导向，针对物业的不同情况创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。例如制定以可持续发展为中心的战略目标、以合作来提高竞争力的战略途径等，企业根据经营环境的变化及时创造出富有个性化的服务商品，以满足市场需求，才能使企业得到更好发展。

参考文献

［1］柯定平：城市老旧住宅小区管理研究［D］．东南大学，2011．

［2］陈伟：物业管理的本质［M］．中国市场出版社，2014．

（责任编辑：刘彤）