客观理性面对房价波动

本刊记者 李红霞 耿黎明

客观理性面对房价波动

本刊记者 李红霞 耿黎明

袁钢明，男，1953年9月29日生于西安市。清华大学中国与世界经济研究中心研究员、教授，研究领域为宏观经济、区域经济、国际经济。1994年，获中国社会科学院优秀成果奖；1987年，获孙冶方经济科学奖、中国社会科学院中青年优秀论文奖、中国中央国家机关中青年优秀论文奖，享受国务院特殊津贴专家。2008年，出版《中国宏观经济与结构变动:从中日比较的视角分析》 (独著) ；1994年，出版《跨国投资与中国》 (独著) ；2001年，出版《市场化与宏观稳定》(合著) ；2000年，出版《宏观经济调控与政策》(合著) 、1999年，出版《中国国有企业改革与发展》(合著) 等 。

国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格上涨的城市有64个，无论是从同比还是环比情况看，8月份70个大中城市住宅销售价格上涨的城市个数均有所增加，且涨幅扩大。

在房地产交易中，价格起落，关系到国计民生，一直备受关注。正逢“金九银十”，对于房价各方也有不同的认识和解读，为此《中国商界》记者采访了清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明。

《中国商界》：如今房价上涨之快，价位之高，令很多人“谈房色变”，房价一天一个样，很多人只能“望房生叹”，商品房是市场经济的产物，请您谈谈我国的房地产是在怎样的背景下发展起来的？

袁钢明：最初，我国没有商品房的概念。职工的住房都是公有住房，是福利房。公有住房的问题在于，因为不能进行商业开发，房屋总量少，不能满足职工的住房需求。特别需要指出的是，公有住房完全是公共支出，工厂作为福利分给职工。这种公共支出成本很高，结果造成国家和企业巨大的负担，住房普遍短缺。公房是无偿、免费、福利性的，因此慢慢就不适应社会的发展了。

《中国商界》：住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。我国的住房改革经历了怎样的过程？

袁钢明：我国的住房改革，非常艰难。从上世纪80年代晚期开始，因为要减轻国家的福利负担，同时满足职工的住房需求。住房改革由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。

不过，以当时的收入水平，职工根本买不起房，需要渐进式过渡。开始是半买半分，分房的同时需要交一部分钱，国家还是需要大量的补贴。以上是一种情况，还有一种情况是现在还存在的住房公积金制度。住房公积金是由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房公积金，以增强职工住房消费能力。此外还有一项为住房补贴，这项体现在工资里。住房补贴，是增加员工定向支出的一种补贴方式。住房补贴就像交通补贴、副食补贴一样，增加老百姓住房的专项收入。住房改革就是这样，通过各种各样渐进的方式，增加职工的购房能力。

《中国商界》：从半买半分的过渡模式走到现在这种全价购买的方式，又是经历了怎样的过程？

袁钢明：90年代后期，基本上过渡到全价购买的方式。当时世界银行都讨论过中国非常困难的房地产商业化改革方案，而且出过专门的报告。改革势在必行，必须有效推进。当时，全国做得比较好的有北京、青岛和沈阳。总的来说，从福利分房到商品房的改革是曲折而艰难的。

我认为，中国经济之所以能够成功，总的来说是采用渐进的方式，而不是休克式或开闸式。渐进式的发展方式安全，但会比较慢。市场化一旦出现，就会获得很多支持。

李嘉诚发明了按揭贷款，打破了房地产发展的瓶颈。按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

《中国商界》：按揭贷款确实打破了房地产的发展瓶颈，解决了个人买房资金不足的问题。目前为止，房产地发展的哪个阶段让您记忆深刻？

袁钢明：1988年，海南建省，并成立海南经济特区。海南省是我国国土面积(陆地面积加海洋面积)第一大省，海南经济特区是我国唯一省级经济特区。据《中国房地产市场年鉴1996》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。

1992年，尽管中国人民银行采取了宏观调控措施，加强货币供应量的控制，但各地投资迅猛，控制贷款规模的难度非常大。

1993年6月，时任国务院副总理同时兼任中国人民银行行长的朱镕基要求终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。紧接着，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

我接触过很多亲历者，20年甚至更长的时间，房价才涨上来。当时，中国经济遇到了空前的危机。在这种情况下，国家通过紧缩货币来解决当时的问题。一方面紧缩货币，一方面要维持经济平稳增长，所以当时面临的困难非常巨大。当时，在紧缩的环境下，在一定程度上保持了金融安全。结果，货币严重紧缩的后果是经济严重下滑。

《中国商界》：房地产的价格波动，影响着整个经济发展。相关资料显示90年代中后期，浦东也建起了很多高楼大厦。对于这一现象，您怎么看？

袁钢明：那时，上海浦东开发区建起了一大批高档豪华商业大厦，其高度、密集度为沿海地区之最。浦东地区的办公楼利用率约为40%，有些地方的利用率不到30%。没有人租得起那么贵的房子，浦东也没有房地产商预计的那样快速发展。

当时，房产空置率也很高，出现了出售、出租困难的局面，很多房地产开发商陷入困难。一些人把浦东豪华高档的建筑群看作是中国建设高潮、投资高潮、经济高增长的代表性成就，但一些外国学者却不这样看。1995年，我带着日本一个大学的访问团来浦东参观。通过与学者沟通我体会到，高耸的大楼并不能说明多少经济发展的成就。外国公司来中国，不是盯着这样的大楼来的。相反，从这种空置率很高的大厦中，看到了背后的问题。

当时，国家采用了特别的政策支持了浦东发展。首先，保证浦东相关项目的资金供给。其次，在浦东注册的金融机构和企业，可享受特别的金融和其他优惠政策。

《中国商界》：住有所居，居有所安，是所有老百姓的心愿。房价的波动，关系到国家经济，更牵着老百姓的心。有哪些住房相关的政策，您认为有必要关注？

袁钢明：广州市于1996 年8 月决定大幅度调整地价,地价收费标准降低, 同时市政配套费亦降低。由于地价是房地产价格的重要组成部分, 地价降低, 从而使商品房价格降低，达到相对提高居民购买力的目的。

此外，建设部于1997年6月颁布施行“城市房地产抵押管理办法”, 中国人民银行于1998年5月9日颁布实施“个人住房贷款管理办法”。这使欲买房而购买力不足的居民，能够通过按揭进行抵押贷款买房。

2003年，出现了房地产大幅度上涨的情况，各方展开了激烈地争论。我认为应该收紧对房地产的相关政策，控制贷款。任志强表示，房地产有广阔的发展前景。中共中央国务院发布了《关于深化投融资体制改革的意见（中发[2016]）18号》文件以后，2005—2006年出台了一系列限制房地产风险的文件，限制房价、限制面积。政策一直在稳定房价，而房价依然在上涨。

2008年以后，整个中国经济陷入困难局面。2009年，国务院十大产业振兴规划包括：汽车、钢铁、纺织、装备制造等。当时，北京出现了大批按揭贷款不支付的违约客户。对于违约案件的发生，通常有两种做法：一种是严惩不贷，把房子彻底收回，保护银行的利益。另外一种做法，是保护按揭购房者利益。高点买房的百姓，给予延期还贷、优惠利率等优惠政策。

《中国商界》：从城镇化率的角度上讲，有观点认为房地产的黄金时代已经过去，而现在所处的白银时代，含金量依然很高。对此，您持怎样的观点？

袁钢明：这个说法不成立。因为中国的城镇化已经到了分界线，城镇化的推进速度会大幅减缓。2002—2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。很多人乐观的认为以后可能会变成立1.5%，甚至是2%。但事实不是这样，我所看到的最新数据是下降到0.7%。为什么呢？因为大量的青壮年都已经从农村走出来，来到城市。所以，中国的城镇化已经到了一个重要的分界点。

按照人口学家的说法，我国到2030年都是在人口陷阱里，而且劳动力在绝对减少。开始进入城市流入人口减缓，城镇化速度减慢的阶段。所以，城镇化从高潮下滑，人口红利开始逐渐减弱和转变。

《中国商界》：您的研究领域是宏观经济，您认为宏观经济的要义是什么？

袁钢明：我认为，并不是房价上涨就是经济的良好现象，或者房价上涨就一定能给经济带来好的变化。

抓机遇现在是一个时髦的名词，但是我认为在宏观经济中不能用这个词。宏观经济最基本的原理就是持续稳定增长，这是宏观经济的基本要义。过高增长，就会出现暴跌。所以，当经济出现过高增长时，就要控制节奏，让它慢下来，才能保证持久增长。所以，任何一个合理的调控者，都应切记谨防暴涨，特别是宏观经济。某一行业、某一产品可以，但也是有限度的。

所以，房地产行业持续健康发展是好事。但上涨过快，决不是好事。房地产不可能无限上涨，因为只有价格随市场波动并达到理性区间，才能健康持续发展。

《中国商界》：房地产行业发展备受关注，您对房地产行业未来发展有哪些预期？

袁钢明：我认为征收房地产税是行业健康发展的需要。房地产税是占用房地产资源上交的一种税。我个人认为，合理的税率大概是1%，美国是1%～3%的房地产税。日本是1%，第一套免税。所以，美国人不敢多买房子。税率如果过低，如0.3%或0.4%，根本没有意义。

2011年1月，上海试点对部分个人住房征收房地产税，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。同期，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。2016年8月，财政部部长楼继伟在G20财长峰会上表态要“义无反顾推进个税房地产税改革”。