物有所值，业有所获

本刊记者 耿黎明

物有所值，业有所获

本刊记者 耿黎明

程鹏，博士，副教授。北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任，城市可持续发展研究中心主任。

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，近年来呈现出蓬勃发展的良好势头。自1981年中国大陆第一家物业管理公司在深圳诞生以来，物业管理经历了30多年的快速发展，逐渐被人们视作现代化城市的朝阳产业。物业管理的全面推进和广泛覆盖，对提高城市管理水平，改善居住和工作环境，增加就业发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了积极贡献。

行业的健康发展需要大量高素质人才支撑，物业管理专业的开设无疑顺应了社会发展大环境的需求。而在人们的通常观念中，物业管理属于劳动密集型+低利润的“苦力行业”，就业门槛低，发展滞后。如何扭转大众认知的偏差，是需要社会、行业共同面临的课题。根据当前物业管理行业发展的新形势，《中国商界》记者专访了北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任程鹏。

北京林业大学物业管理专业的发展历程

北京林业大学（以下简称“北林”）自1996年开始创办物业管理大专教育，1998年开办高职和专升本教育，2000年成立物业管理系，以工商管理专业(物业管理方向)招收第一批本科生，2002年开始招收物业管理方向的研究生，2008年教育部正式批准北京林业大学设立物业管理本科专业，2012年，独立设置物业管理硕士点。至此，北京林业大学成为全国第一批开设物业管理本科及研究生教育的“211”大学。

谈及北林物业管理专业的发展历程，程鹏说道：“北林物业专业经过20年来的发展，本科与研究生教育已经全面打通，但是物业管理专业这条路走的并不是特别顺畅，专业发展受社会大环境偏见的影响很大，其实真正物业管理的本质内涵绝对不是大家想象的站岗、打扫卫生这么简单，物业管理专业人才早期的培养主要侧重对物的管理，现在不再是单纯讲授物业基础性方面的知识，现在更多的是研究人群及其特征，主要是根据业主的需求和特质来做服务和创新设计。为此，新开设《社会学》、《消费者行为学》、《消费心理学》等课程。本科层面主要是关注建筑物和业主特征的教学，在研究生层面研究领域还要更深一些，主要侧重商业模式、房地产经济学、房地产运营、存量资产等领域的教学和研究。”

学校是各行业人才输出的摇篮，北林物业管理专业的办学宗旨是培养存量资产应用管理型的综合型人才，整个课程体系的开设也是围绕整个行业发展进行的细分。北林物业管理专业每年招收40多名学生，每年有40%左右的学生选择攻读硕士学位，每年毕业季中国大型物业公司也会来北林举行就业宣讲会，学生的就业率在整个经济管理学院一直名列前茅，学生素质在行业的口碑还是不错的。谈及毕业生今后的发展，程鹏对记者说：“基本上北林物业管理的学生，只要用心工作四五年都有很大可能坐到项目经理的位置，薪资待遇也很不错，但是前期会有一个积累的过程。”

高素质人才为物业管理注入崭新生命力

科技兴国，人才强国。这两者要与时俱进，人才是不可或缺的重要一环。物业管理行业的持续向好发展同样离不开人才的支撑。眼界决定境界，人才就格外重要，物业行业发展的瓶颈在于缺乏高素质人才。物业公司考虑到人才的储备，以及为发展新业务的扩张需求，还需要更多的人才补位，物业管理行业对人才的需求依旧求贤若渴。但是物业不像银行、金融这样的高利润行业，加之社会对物业的认识也有偏差，认为行业发展很低端，薪水也不高，这些都是过去大家对物业行业认识的偏差。程鹏在说到物业服务企业对人才需求的转变时说道：“在过去的很多年，我看到很多其他行业转到物业行业中的高管，他们也是看到了物业行业的广阔前景，因为过去大家不重视，而不重视意味着人才不饱和，机会多。我曾经的一位研究生毕业后在银行找到一份工作，但是在银行发展肯定没有那么容易，银行的人才已经趋于饱和态势。像物业这个行业人才不饱和时，发展机会很多，传统中认为物业是为别人服务的，总觉得物业低人一等，这样的观念也不是轻易就能改变的，需要一个渐进的过程。”

物业管理集中度提高行业发展大趋势

从行业发展大的趋势来看，在过去不到两年的时间物业行业发生了很大的变化，之前大家认为物业非常的低端，现在的物业管理的发展越来越回归Property Management（物业，即资产管理）的本质。现在物业管理行业的变化具体体现在两方面：一方面，行业的集中度开始提升，《2016年中国物业百强企业研究报告》显示，在管理规模上，2015年百强企业管理面积达到49.59亿平方米，占全国物业管理面积的28.42%，同比提升了8.92个百分点，行业集中度进一步提升。从经营绩效看，百强物业企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达到27.24%，其中，物业服务收入总值945.67亿元，增长33.23%；多种经营收入总值189.94亿元，占营业收入的16.73%，成为企业盈利的主要因素。而从服务质量上看，企业经营成本率为79.96%，比2014年下降7.32个百分点。第二方面，“互联网+”与新技术的应用，使得资本市场看到了物业行业的潜在价值，短短一年的时间，整个行业迎来了上市狂潮。彩生活于2014年在港交所上市，随后中海物业、中奥到家、绿城先后在港交所上市，同时在新三板也上市了28家。无论物业企业是否能争得中国房地产企业的下一个“黄金时代”,但物业进入资本市场确实让大众看到了中国社区管理以及挖掘业主资源的下一片蓝海。不管是大型物业还是中小型物业公司，面对即将到来的物业企业上市狂潮,只要把握好转型路线，在这片蓝海中抢占一席之地是绝对可能的。

谈及传统物业公司的经营方式与现在转型升级后的物业模式有什么不同，程鹏说道：“传统物业公司的经营方式是比较简单的，基本把物业公司视为地产品牌附属品和地产的售后部门。物业带给地产公司的价值主要体现在以下这几个方面，即有助于地产销售溢价、提高老业主忠诚度及再购率、增加品牌美誉度。这几个方面是物业的一个价值体现的传统方式。近些年虽然新增住房的速率在下降，但是住房作为一种存量资产越来越多，在这个过程中社会逐渐发现物业的价值，现在大型物业公司管理的面积通常达上亿平方米。以住宅为例，大型物业公司服务的小区业主数量能达到几十万人，这是相当大的数目，是由物业公司来把控的，快递公司要进入这个小区要经过物业公司的同意，这就是物业公司的一个物理垄断方式。如何把物理垄断转变为经营垄断，必然是物业公司行业转型升级的切入点。现在互联网企业往往围绕一个群体在做事情，业主群体是物业公司直接接触消费者，对业主需求认识也比其他行业有先天优势。那么物业公司这么想，资本市场也会这么想，所以资本逐渐开始进入。2015年一年，社会资本进入物业行业大概有一千亿。可能对别的资本市场来说这个数额不是特别多，但是与之前物业发展的局限格局相比较，物业行业发展已经不错了。”在这样的大背景下，一方面, 互联网思想对传统物业的影响方式，使得物业公司对高素质人才更加渴望。另一方面，行业的集中度也在不断扩张、在提高、在加速。

物业企业转型互联网万不能引刀自宫

所有的物业行业从业人员都能感知到物业行业发展面临的困境和挑战，但是破解困境谈何容易。如今，绿色建筑、“互联网+”时代已然到来，谈及未来物业的发展之路将会指向何方，程鹏说道：“传统企业转型互联网，万不能引刀自宫。某种意义上来说，‘互联网+’或许为物业转型升级提供一个新思路，但是物业与互联网的融合之路也相当难走，难度可能远远大于物业自身‘向管理要效益’的行为。如果脱离物业企业更关注运营互联网，这就把根本舍弃了，是要了命的。互联网与物业的有效衔接是行业发展的一大进步，但是‘物业+互联网’与‘互联网+物业’是两个存在较大差异的概念，很多人把它们混淆了。例如物业公司有什么公告、通知，过去都会张贴到单元门上，现在有了移动互联网，物业费、公告都会在手机APP端看到，很方便，包括用手机APP轻松打开小区和单元门，这些都是物业把互联网作为一种手段，这是典型的‘物业+互联网’的模式。这种模式和十多年前，当我们在用互联网的时候，企业开始建网站如出一辙。传统物业公司实现‘物业+互联网’，是没有任何问题的。”

程鹏表示：“我不认为大部分的物业公司有这个能力真正把自己变成‘互联网+物业’的形式。‘互联网+物业’不是简单等同于电商，不是简单地挑选一些商品放到物业公司搭建的APP上进行销售。如果物业企业想采用‘互联网+物业’的模式，挑战主要来自三个方面：首先是价值观的挑战，物业公司长期运营过程中形成的价值观其实跟互联网需求的价值观并不是完全吻合的，价值观与流程和资源绑定，并不容易扭转；其次是物业服务所需产业链的掌控能力，物业企业与专业分包商合作的密切程度都无时不考验着‘互联网+物业’模式的有效推进；最后是商品信息的筛选能力，在中国当今电商巨头已经跑马圈地的今天，消费者比价的成本极低，物业企业必须具备遴选符合业主需求的商品能力。”

程鹏表示：“现在大部分的物业公司还没有具备把自己变成‘互联网+物业’的形式的能力。相反，在现在的时代，应该反过来思考一下，我们管理着全球最多的写字楼、住宅小区面积，但是为什么到现在都没有形成国外五大行（世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际）物业公司那样能够输出我国物业的管理方法和服务标准？反观国际物业公司，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的‘杀手锏’，例如第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理方面。目前我国相当多的物业公司还没有这个能力，可能现在有物业公司在做，但是目前我还没有看到良好的效果。现在的物业公司不能说是被互联网迷失了双眼，只能说是利用互联网这个有效工具，但是物业公司摇身变互联网，我认为还不大可能。相反，物业公司在自身管理效益的提升，人才优化与效率的提升，甚至风险控制的提升方面仍然能有很大的发展空间。”