房产新政下情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用

2016-12-28陈亚楠

市场周刊 2016年2期

陈亚楠

陈亚楠

房产新政在抑制投机性购房需求，遏制房价过快增长的同时，也带来了房屋买卖合同纠纷的增加，并导致法律适用上的难题。文章归纳了可能影响房屋买卖合同履行的房产新政政策内容；在此基础上分析了在不同政策类型下引起的房屋买卖纠纷及其在法律适用上的争议；最后立足我国现行立法，在分析情势变更原则的适用条件以及届分情势变更与不可抗力、商业风险的基础上，探讨房产新政下情势变更原则的适用可能。

房地产调控；情势变更；不可抗力；商业风险

一、房产新政

针对我国部分城市房价过快上涨的，为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题，国务院自2010年1月7日起，陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范，对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策，分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则。

“房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷，主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼，要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议，不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一，本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察，将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类：

一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准，主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现，除了提高首付比例和贷款利率外，针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策，从宏观层面上讲，实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中，购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高，甚至无法从银行获得预期贷款，以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同。

另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响，房屋买卖合同订立后，因买受人失去购房资格，无法办理房屋过户登记，房屋买卖合同落空，造成买卖双方的合同纠纷。

二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷

根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度，将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类：

（一）提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷

提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高，对房屋买卖合同的履行造成一定障碍，一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由，请求解除买卖合同，且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷：

2010年4月11日，刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定，刘女士以103万元人民币的价格购买该套房屋，同时约定违约金10万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的政策。刘女士无力支付多出的30余万元首付款，向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为，房产新政并非无法预见，因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号；同时房产新政也并非不可克服，首付比例提高，刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件，不构成不可抗力，刘女士应该承担相应的违约责任。

在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力，同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外，将其视为正常的商业风险，排除了情势变更原则的适用，令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序，充分保障了交易相对人的利益，但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化，否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨。

（二）禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷

相对于提高首付比例，贷款利率的政策，商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑更为严厉，本来有资格获得贷款的买受人突然失去了贷款资格，无法从银行获得贷款对买受人履行合同义务造成不小的障碍。下述案例便是在商业银行拒绝发放购房贷款情况下产生的一起房屋买卖合同纠纷：

2010年4月12日，张先生与宋女士签约，购买价格555万元的一套房屋，并计划贷款200万元。在张先生办理贷款过程中，因“新国十条”出台，张先生失去了贷款资格，无法取得银行贷款，故张先生提起诉讼要求解除房屋买卖合同。法院经审理认为，张先生因“新国十条”的出台无法获得银行贷款，这种客观情况的变化与商业风险不同，若要求买受人在客观情形已发生如此变化的前提下依旧履行合同，无疑显示公平。因此法院最终判决双方解除合同。

该案中法院适用情势变更原则，判决解除合同。但也有不同观点认为禁贷政策导致的房屋买卖合同履行困难并非情势变更事由，应当将其视为正常商业风险。关于禁贷政策下房屋买卖纠纷是否适用情势变更，争议焦点主要在于：一房产新政是否属于商业风险；二银行拒绝发放贷款是否造成了继续履行会显失公平或不能实现合同目的的后果。这些问题会在下文予以探讨。

（三）限制购房资格政策下引起的房屋买卖合同纠纷

限购政策对房屋交易产生了直接影响，房屋买卖合同订立后，因买受人失去购房资格，无法办理房屋过户登记，房屋买卖合同落空，造成买卖双方的合同纠纷。

2010年4月20日，刘先生与孙女士签订房屋买卖合同，并支付了首付款，商定于7月1日前办理过户。此时，北京市住建委出台新规定，自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。刘先生称，根据“限购令”，所购孙女士的房屋已没法过户，要求与孙女士解除房屋买卖合同、退还其之前支付的首付款，遭到拒绝。昌平法院审理认为，商品房限购政策，属不可抗力，涉诉房屋已不能过户到原告方名下，双方合同无法履行，故判决双方解除合同。昌平法院将“限购”政策视为不可抗力，并以不可抗力为免责事由免除了购房者的违约责任。此种做法引起了现实论争，下文也将讨论“限购”政策是否构成了不可抗力。

综上，司法实践中，围绕如何处理房地产调控政策变化引起的房屋买卖合同纠纷产生了一些争议。政策环境的变化对当事人履行合同的能力产生了影响，但具体内容不同的宏观调控政策对当事人履约的影响是否能构成情势变更或不可抗力，抑或只是正常的商业风险，不能履行合同的当事人要依照约定承担违约责任？这些问题的解决需要建立在正确认识情势变更原则、正确届分其与商业风险、不可抗力等相关概念的基础之上。

三、情势变更原则在房产新政下房屋买卖合同纠纷中的适用

（一）情势变更原则的概念

“依法成立的合同具有相当于法律的效力”，合同缔结后，双方当事人受合同效力的约束，依约定履行义务，否则，就应当承担责任。这也是合同法的核心原则——“契约必须严守原则”。然而，在合同有效成立后，有时因不可归责于双方当事人的原因，作为合同基础或前提的情势发生了无法预见的重大变化，若继续维持合同原有效力将使双方当事人利益严重失衡，或者无法实现合同目的，不利于现代民法所推崇的实质正义的实现，此时便需要适用相对灵活的规则来加以缓和——情势变更原则即扮演着这样一种角色。

情势变更，或情事变更，是指情势发生了重大变化。作为合同法领域的一项重要原则，情势变更原则是指在合同有效成立之后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或如果履行合同会显失公平，根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。

（二）情势变更原则的适用——结合房产新政下的房屋买卖合同纠纷

情势变更原则的适用是对合同法核心原则——契约必须严守原则的突破，其适用必须慎重。根据《合同法司法解释》（二）第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”适用情势变更原则必须满足以下条件：

1.作为合同成立之基础的情势发生了变化

任何合同在缔结之际，无论其当事人是否意识到，均是以当时存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力，通常的交易条件等特定的一般关系为前提的。所谓“情势”，是针对合同而言的，指的是合同缔结时当事人据以订立合同的基础或条件的一切客观情况，其变化是不依当事人的意志为转移，不为当事人所能控制或避免的。例如上文所述的国家为调控房地产市场所实施的差别化信贷政策和限购政策即属于客观情况的变化，当事人没有能力控制和影响政策的变化。所谓“变更”，是指合同赖以成立的环境或基础发生相当程度的变动，主要表现为社会经济形势的剧变，例如国家经济政策的变化、物价暴涨或暴跌、货币贬值等。客观情况的变化时刻存在，但是否构成情势的变更，我认为可以从客观情况变化对履约影响角度考察，即结合继续履行合同是否会产生显失公平或不能实现合同目的后果来在具体案件中判断。我认为在上述房屋买卖纠纷中，信贷政策的变化和购房资格的限制政策已达到“一定程度”，属于客观情势的变更。

2.情势的变更发生在合同成立后，合同履行完毕前

《合同法司法解释》（二）第26条明确了情势变更乃当事人在订立合同时无法预见的，这说明情势的变更是于合同成立后发生的，同时也要在合同尚未履行完毕时，因为合同关系消灭以后，就不存在合同成立的基础被破坏的问题，情势无论如何变更均不再影响合同的效力。从情势变更原则的适用目的看，其适用为了在交易基础发生根本变化时，避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的后果。在合同履行完毕后，自然不存在上述问题。具体到房屋买卖合同纠纷领域，房产新政的出台必须是在房屋买卖合同成立之后，履行完毕之前，否则不存在适用情势变更原则的可能。

3.发生变更的情势，须为当事人所不能预见

国家的房地产市场宏观调控政策是否属于购房者的预见能力范畴之内？一般认为，限购即直接剥夺购房者资格的政策是当事人无法预见的；而对于信贷政策的变化，包括提高首付比例和贷款利率以及禁止向某些购房者发放贷款的政策，是否可以预见存在较大争议，争议的引发主要是由房屋买卖交易和房产新政的特殊性决定的。首先，房屋买卖合同的标的价值巨大，对双方当事人的经济利益和生活利益影响重大，与一般民事合同相比，当事人的主观注意义务相对较重。当事人在缔结合同时应采取理智、慎重的态度，须对合同内容有全面的认识，对未来相关形势有所预期，债务履行的一些因素如购房资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化，都是购买人必须考虑的；其次，房屋买卖合同从订立到履行（在此特指房屋买受人按照合同约定支付价款）的间隔周期并不算长，特别是在二手房交易之中，一般会倾向性地认为对于相对短期内发生的客观情况的变动，当事人应具有预见能力；最后，国家的宏观调控政策并不是无迹可寻的，而是存在着逐步从紧的趋势的。尽管如此，本文仍认为，2010年以来信贷政策的变化是超出当事人预见能力的，理由是，虽然要求房屋买卖合同当事人充分预见合同履行可能出现的问题，但充分预见的前提是能够预见。对于作为普通民众的购房者，在当时复杂的经济形势下，没有充分的信息渠道和超卓的分析判断能力，面对瞬息万变的国家宏观调控政策，想要把握国家宏观调控脉络，预测国家政策动向几乎不可能。故本文认为房屋买卖合同当事人对房产新政的出台不具有预见可能。

4.情势变更导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的

这是适用情势变更原则的实质条件，也是判断是否适用情势变更原则的关键。《合同法司法解释》（二）第26条规定情势变更原则需适用在“继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的场合”，很明显，情势变更导致的后果可以分为两种：

（1）显失公平

对于何种情况构成显示公平，存在着不同理解。有观点认为，须出现一方严重获益，而另一方严重受损的利益格局，亦有观点认为，只要保持合同效力对不利一方所造成之负担达到一定严重程度，即可视为显失公平。

正是由于对显失公平的不同理解，直接影响了对因信贷政策变化使一方当事人履行合同困难是否构成情势变更的判断。有观点认为虽然买受人需要支付的首付比例和贷款增加或者无法从商业银行获得贷款，但房屋的交易价格并没有发生任何变化，房屋的出卖人并未因此获得更多价款，不存在一方严重获益，另一方严重亏损的可能，不构成显失公平。笔者不同意这一观点，在房屋买卖合同纠纷中，买受人因未获得预计中的房屋贷款，对其履行合同，向出卖人支付价款造成了严重困难。固然，买受人可以通过变卖所有物、从其他借款渠道筹措借款使得合同存在继续履行的可能，但若此方式对买受人造成的负担达到一定严重程度，就应当视为造成显失公平的后果。

（2）不能实现合同目的

不能实现合同目的又可称为“目的障碍”，指当事人无法通过订立并履行合同实现预期的法律关系变动后果。造成目的障碍的原因多种多样，典型的有因行政行为导致目的障碍和由第三人原因导致目的障碍。例如在限购政策下，购房者一旦失去购房资格，则在履行房屋买卖合同过程中，在诸如合同登记备案、放贷办理、产证登记都会遭到相关部门的拒绝，不可能实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现转移房屋所有权的最终目的。

5.非不可抗力

情势变更必须由除不可抗力以外的其他因素所引起。根据《民法通则》第153条、《合同法》第117条第2款，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为不可抗力起因于重大的自然灾害诸如地震、洪水、海啸、风暴等，也包括一些社会异常现象，例如战争、罢工、社会动乱等。而情势变更多表现为社会经济形势的剧变，如国家经济政策的变化，物价暴涨或暴跌，货币贬值等①王利明、杨立新、王轶、程啸.民法学[M].北京:法律出版社，2011:608.，将社会经济的重大变化归于情势变更范畴下。所以就房产新政所引发的银行贷款首付或者拒绝放贷情形及限购政策而言，笔者倾向认为其属于情势变更事由，而非不可抗力。

6.不属于商业风险

根据司法解释的规定，情势变更是不属于商业风险的重大变化。情势变更与商业风险的区别主要有：其一，引起情势变更和商业风险的事由程度不同。情势变更需是社会经济形势的重大变化，而商业风险则是一般的经济情势变化所致；其二，影响不同。情势变更的发生在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇；而商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之意；其三，可预见性不同。情势变更是合同当事人在缔约时无法预见的，而商业风险则是商业活动中行为人有能力预见到的风险。

笔者认为区分情势变更和商业风险的关键在于是否可以预见即是否引起了显失公平或不能实现合同目的的后果。正如前文所述，房产新政的出台是超出当事人预见可能，且在事实上造成了显失公平或不能实现合同目的的后果，故房产新政的出台不属于市场固有的商业风险，而是属于情势变更。

[1]厦门市中级人民法院民五庭课题组.房产新政下房屋买卖纠纷的审判实务研究[J].东南司法评论,2012:242-256.

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[3]邹强.房产新政并非不可抗力[N]. http://news.dichan.sina.com.cn/2011/03/03/283470.html,2011-3-3.

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[8]吴庆宝.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题·合同裁判精要卷[M].北京：中国法制出版社，2011.

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[10]韩强.情势变更原则的类型化研究[J].法学研究,2010，(04):57-69. http://news.ifeng.com/society/1/detail_2010_11/13/3095856_0. shtml,2010-11-13.