基于产权价值的农林地评估模型构建与实证研究

黄维华 ，张立强 ，黄 星 ，李 毅

（1.中南大学 商学院， 湖南 长沙 410083；2.长沙市国土资源局，湖南 长沙 410007；3.资兴市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南农业大学 继续教育学院，湖南 长沙 410128）

基于产权价值的农林地评估模型构建与实证研究

黄维华1，张立强2，黄 星3，李 毅4

（1.中南大学 商学院， 湖南 长沙 410083；2.长沙市国土资源局，湖南 长沙 410007；3.资兴市政府，湖南 郴州 423400；4.湖南农业大学 继续教育学院，湖南 长沙 410128）

为寻找科学合理的土地拆迁补偿标准，保障征地农民正当合法权益。基于产权价值理论，利用还原收益法，在评价农林地价值时系统考虑生产收益、生存保障、农林发展、粮食安全以及生态安全等5种权益的价值，建立了一套完整的农林地价值评估体系。以湖南省N县为例，测算出生产收益、生存保障、农林地发展、粮食安全和生态安全等5种权益的价值分别为8 849.68、2 128.87、186 150.32、39 500、6 297.73元/hm2，农林地纯收入为242 926.60元/hm2，农林地价值为4 422 214.11元/hm2，远高于N县被征收土地的补偿金。

产权价值；农林地；评估模型；实证分析

土地资源是人类生存发展最基本又最可宝贵的自然资源。近年来，随着新型工业化、新型城镇化的快速推进，农林地被征占的现象非常普遍，由此而引发的社会矛盾也成为影响社会安全稳定的重要因素，因此建立科学合理的农林地价值评价体系显得尤其重要。这不但能有效矫正征地过程中农林地价格的扭曲，还可让国土监管部门借助价格手段将农林地非农化控制在一定范围，最大程度的保障农民土地权益和维系土地利用的可持续发展。

虽然土地评估是一项关系面大、政策性很强并且维系农民权益的具体工作。但国内外学者为了不断改进评估体系与方法，增强评估科学性和可应用性，特别是针对农林地的征收地价评估展开了大量研究与实践。如：国外土地价值评估主要从市场与非市场价值等方面展开，Kocur-Bera（2016）、Tsoodle等（2006）和Ustaoglu等（2016）利用成本分析法、特征价值法、意愿调查评估法和净现值法评价农地市场与非市场价值[1-3]；国内主要采用定性和定量方法展开研究，以陈志刚等（2008）、徐济益等（2014）为代表的学者提出了农林地产权价值评估模型，将农地的生产收益、生存保障、发展权益、粮食安全和生态环境价值全部纳入考虑[4-5]；边学芳（2006）、黄宰胜等（2015）利用机会成本定价法分析了农林地价值评价模型[6-7]；钱建平等（2004）利用灰色模型来评估农地价值[8]；张宏民（2013）利用云模型来建立农地评估的不确定性转换模型[9]；夏刚等（2008）利用实物期权来估算不确定性条件下的农地价值[10]。国内外学者的探索对农林用地价值评估提供了良好研究基础和实践启示。但是由于农林地价值评估资料收集、农村集体土地的所有权性质以及其他主客观条件的限制，以上方法都存在进一步改进的空间，已达到更加简单、便捷的开展评估。综合以上分析，本研究选择产权价值视角力求进一步完善该方法体系，以期为农林地价值评估提出一套切实可行的操作方案。

1 产权价值理论的农林地评估方法

1.1 产权价值评估理论基础

综合国内外产权价值理论，农林地价格评估主要涉及区位、地租地价、土地肥力、资源价值、生产力、外部经济、可持续发展等理论。本研究重点介绍与农林地价格评估紧密联系的4种理论。

1.1.1 农业区位理论

德国农业经济学家Thunnen 1826年创立了农业区位理论。现代农业区位理论是以城市为中心，由里向外呈同心圆扩散的各农业类型分布区域，因其与城市中心距离远近而导致生产基础和经济收入的区域差异。

1.1.2 土地外部经济理论

外部经济又称为外部关系、溢出效应等，它是指生产者或消费者的生产或消费活动对其他生产者或消费者所附带产生的成本或效益情况，并有正外部经济与负外部经济之分，一般解决外部经济基本都是外部经济内部化。

1.1.3 自然资源价值理论

马克思劳动价值理论是自然资源价值理论的基础，它的表现方式包括劳动价值、补偿价值、生态价值等。自然资源价值中直接投入的劳动时间是自然资源利用过程中的活劳动和物化劳动的消耗，其价值形态与商品价值形态一致。

1.1.4 可持续发展理论

可持续发展核心价值即实现“自然—经济—社会”系统的和谐，提倡发展平衡、动力平稳、资源利用有度，追求牺牲较小的资源和环境，获取效益的最大化。

1.2 农林地的产权价值

目前关于农林地征收价值评价的研究较少，但农林地本质上就是耕地或农地，本研究通过借鉴陈志刚（2008）等学者的研究成果，将农地价值评价体系应用到农林地的评估中。因此，本研究将农林地权益划分为生产收益权、生存保障权、农林地发展权、粮食安全权和生态安全权等5个方面。具体内涵为：

1.2.1 生产收益权价值

农林地生产收益权是将土地作为农林业生产的要素投入生产，获得农林业生产产品收益的权益，它是土地最基本的权利。其主体为土地的所有人，在我国为土地承包责任人，主要是农民；客体为农林地的生产功能；价值量为农林地作为农业生产资料在生产过程中生产各类产品的收益。

1.2.2 生存保障权价值

农林地生存保障权也可称为农民社会保障权，是农林地承担保障农民个人及后代延续所需的价值量，这是由我国城乡二元制结构所导致。其主体也是土地所有者，在我国为农民这一群体；客体是农民占有土地的社会保障功能；价值量是城乡居民中政府社会保障支出之差额，该价值受益者是整个农民集体。

1.2.3 农林地发展权价值

农林地发展权又称为农林地开发权，是农民将土地改为最佳利用方式的权利，通常是将土地的农林生产用途转为其他经济收入更高的用途，如农林用地转化为建设用地等。其主体为土地的所有者，在我国即为农民这一群体；价值量为农林地转化为建设用地后的收益与土地用于农林业生产时土地收益的差额。

1.2.4 粮食安全权价值

农林地粮食安全权是国家从粮食安全的战略高度，确保粮食生产所需土地数量与质量的价值体现。其主体是国家；客体是农林地的粮食生产能力，即为确保国家战略安全所必要粮食产能；价值量是国家为确保粮食生产安全所需要支付的费用。

1.2.5 生态安全权价值

农林地生态安全是保证人类生存与可持续发展需要出发，为维护生态平衡而对农林地进行保护的权利。由于生态效益具有明显的经济外部性，关注它的只能是国家，因此其主体仍是国家，客体是农林地的生态功能，其价值量是国家因生态环境破坏而遭受的损失或进行生态环境保护而需付出的成本等。

1.3 农林地评估模型

目前，国内外土地估价方法有收益还原法、土壤潜力评价法、学模型法等，根据我国的实际情况和数据的可得性，本研究采用收益还原法进行估算。收益还原法是以农林地未来每年预期纯收益为基础，以一定收益还原率统一还原为评价时总收益的一种评估方法，它两个核心参数为土地纯收益和土地还原利率，另外土地收益年期是有限年期，我国农村土地承包一般都是30 a。故土地价值评估公式为：

式（1）、（2）中：V为单位农林地价值，PT为农林地纯收入，R为农林地还原利率，n为农林地使用年限（一般取30），Pp为农林用地生产收益权价值、Ps为农林用地生存保障权价值、Pd为农林用地发展权价值、Pf为农林用地粮食安全权价值、Pe为农林地生态安全价值。

1.3.1 生产收益权价值计算公式

根据国内外研究成果，利用动态收益法对区域内农林地生产收益价值进行估算。其计算公式为：

式（3）中：Pp为农林地生产纯收益，Gc为农林地单位面积年总产值（单位面积中主、副产品产值之和），Bc为农林地单位面积年总成本（单位面积中生产成本和土地成本之和）。生产成本为生产资料和生产服务人工成本之和，含农药、化肥、农膜、种子、技术服务和雇工等，土地成本主要为流转地租金等。

1.3.2 生存保障权价值计算公式

通过政府对城乡居民社会保障费用支出差额来进行计算，其中农民拥有土地越少，土地就具有更大的生存保障价值。其计算公式为：

式（4）中：Ps为农林用地生存保障权纯收益，Y1为城镇居民社会保险中政府支付部分，Y2为农民社会保险中政府支付部分，s为农林地面积。

1.3.3 农林地发展权价值计算公式

利用单位建设用地与单位农林用地年度价值差值进行衡量。其计算公式为：

式（5）中：Pd为单位农林地发展年纯收益，P1为单位建设用地年产生纯收益，P2为单位农林用地年产生纯收益。

1.3.4 粮食安全权价值计算公式

通过国家对占用耕地收取的费用和保护现有耕地所必须的投入来计算。其计算公式为：

式（6）中：Pf为单位农林地粮食安全权纯收益；C为国家对单位占用土地所收费用，I为保护单位土地所投入费用，所收与所投入费用按照国家有关政策确定。

1.3.5 生态安全权价值计算公式

农林地不但为人类提供各类产品，还具有森林碳汇、调节区域气候、涵养水源、净化空气、保持生物多样性等生态功能等，本研究采用谢高地等（2003）、杨主泉（2014）及杨鑫荣等（2015）研究成果计算[11-13]，详见表1。

表1 我国耕地生态系统的生态服务价值表(单位：元/ hm2)†Table 1 The ecosystem services value in agricultural land system of China

2 基于产权价值理论的实证分析

2.1 研究区域与有关数据

N县位于湖南省东北部，为亚热带季风性湿润气候，一年四季分明，气候温和，年均气温为16.8 ℃，相对湿度为81%，平均日照为1 739.2 h。N县的土地总面积为2.906×105hm2，森林覆盖率为47.49%、活立木蓄积为4.76×106m3。耕地1.929×105hm2，其中水稻种植面积1.324×105hm2，辣椒、白菜等蔬菜播种面积4.61×104hm2，烤烟种植面积0.67×104hm2，柑桔等水果种植面积0.77×104hm2。N县总人口为139.35万人，其中城镇居民人口为17.58万人；城镇居民人均可支配收入31 125元，农村居民人均可支配收入19 719元，总体而言属于经济比较发达的农业县[14]。

2.2 农林地价值评估

2.2.1 生产收益权价值计算

根据N县农林业生产实际，选取水稻、辣椒、白菜、烤烟和柑桔等主要农作物计算单位面积生产纯收益。以《2014年全国农产品成本收益资料汇编》中湖南省各农作物的成本收益作为核算标准，以N县的实际农作物实际种植面积赋予每一种农作物权重，最终得出N县单位面积年平均收益Pp为8 849.68元/ hm2，详见表2、表3。

表2 2014年N县主要农作物成本收益表†Table 2 The average cost-benefit of main crops in 2014 of N county 元/ hm2

表3 2014年N县主要农作物权重后总收益Table 3 The total revenue of main crops after considering the weight 元/ hm2

2.2.2 生存保障权价值计算

从式（4）可知，要计算农林地生存保障权价值，就需要先获取政府分别对城镇居民与农村居民社会保障方面的投入，由于数据的获取性问题，本研究根据我国保险法的有关规定“企业事业单位职工养老保险费缴纳比例不能超过工资收入总额的20%”，N县的城镇居民人均收入为31 125元，假设按10%比例缴纳，那么N县企事业单位缴纳的社会保险金为3 112.5元/人，城镇居民人口17.58万人，可初步计算得出政府为N县城镇居民投入的社会养老保险金为Y1=3 112.5×17.58=54 717.80万元。

由于缺乏政府为农民支出社会养老的数据，本研究采用政府给农村60岁以上老人发放60元/月的养老保险金计算。N县农村人口117.77万人，按照2015年中国农村60岁以上的比例为16.1%①数据来源：民政部《2015年社会服务发展统计公报》。，可初步计算得出政府为N县农村居民投入的社会养老保险金为Y2=117.77×0.161×720=13 651.90万元。

N县拥有各类农林地19.29万hm2。

经过以上计算，可以得出N县农林地生存保障权益价值：Ps=2 128.87元/ hm2。

2.2.3 农林地发展权价值计算

根据式（5），农林地的发展权价值计算关键在确定农林地转化为建设用地后所产生的纯收益的差距。

就全县范围内来讲，农林用地转换为商业建设用地的数量微不足道，本研究予以省略，根据N县国土资源局2013年编写的《N县基准地价更新技术报告（2013）》，该县乡镇域内住宅用地、工业用地基准地价分别为260 000元/ hm2、130 000 hm2，两者算术平均值P1为195 000 hm2。另外，N县农林地生产收益价值为8 849.68元/hm2，经过简单计算可以得出：Pd=195 000-8 849.68=186 150.32元/ hm2。

2.2.4 粮食安全权价值计算

根据式（6），农林地粮食安全权价值计算关键在于计算出国家对单位占用土地所收费用与保护单位土地所投入费用。我国现在对占用土地的收费主要包括：耕地占用税、新增建设用地有偿使用费与耕地开垦费等；根据湖南省有关政策N县耕地占用税平均值为13 500元/ hm2（耕地15 000元/ hm2、其他农用地12 000元/ hm2）②数据来源：《关于农村居民建房耕地占用税征免相关事项的通告》，N县地方税务局，发布时间：2013-11-19。，新增建设用地有偿使用费10 000元/ hm2③数据来源：《湖南省财政厅、湖南省国土资源厅关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（湘财综［2003］15号）。，耕地开垦费平均值为16 000元/ hm2（水田20 000元/ hm2、旱地12 000元/ hm2）④数据来源：《湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》的通知》（湘政办发[2010]47号HNPR-2010-01038）。。

国家保护单位土地所投入包括复垦费用、基本农田指示牌费与耕地遥感动态监测费等，根据陈尹亓（2011）研究成果，他认为该项费用基本可以忽略不计。

经过以上计算，Pf=13 500+10 000+16 000＝39 500 元 / hm2。

2.2.5 生态安全权价值计算

由表1可知2002年我国耕地生态系统生态服务价值为 6 114.3元/ hm2。考虑到2002年到2014年物价上涨较大，需要进行修正，2002与2014年的居民消费物价指数比值约为1.03，所以2014年耕地生态服务价值Pe为6 297.73元/ hm2。

2.3 农林地价值估算

2.3.1 还原率的确定

当前农林地还原率的确定有：银行利率或国债利率法、实质利率法、安全利率加风险调整值法、土地纯收益与价格比率法以及投资风险与投资收益率综合排序插入法等多种。本研究将采用第三种方法测算农林地还原率。具体公式为：

式（7）、（8）中：R为农林地还原率，R安全安全利率，α为农林地投资风险调整值，|β|农林地外部性调整值，±中负号正外部效益、正号为负外部效益。

安全利率一般选择一年期银行固定存款利率，2014年一年期银行固定存款利率为3.25%，2014年银行利润率为1.23%。

农林地外部性调整值需考虑农林地的生存保障权、发展权、粮食安全权和生态安全权等对土地所有权的影响。一般来说，外部性调整取值在1%～2%之间，本研究取其均值1.5%。以上几项外部性对土地所有者都具正外部性，故绝对值前取负号。因此R=3.25%＋1.83%－1.5%=3.58%

2.3.2 农林地价值计算

根据式（1），先计算单位农林地纯收入PT值：

PT= 8 849.68元/hm2+2 128.87元/hm2+186 150.32元/hm2+ 39 500元/hm2+ 6 297.73元 /hm2=242 926.60 元 / hm2；

最后，计算单位农林地价值V：

3 结论与讨论

本研究基于产权价值从生产收益权、生存保障权、农林地发展权、粮食安全权和生态安全权5个方面对N县的农林地价值进行了评估，其5种价值分别为8 849.68元/hm2、2 128.87元/hm2、186 150.32元 /hm2、39 500元 /hm2、6 297.73元 / hm2，农林地纯收入242 926.60元/hm2，农林地价值为4 422 214.11元/hm2，这个价格远远高于当地乡镇区域2014年拆迁补偿的标准，较低的补偿标准既不利于保障农民的合法权益，也不利于国家耕地的可持续发展。

本研究发现：农林地实际价值与现实生活中的土地征收补偿标准存在较大差距，需要各级地方政府科学决策、合理提高农林地补偿标准，这样既有效遏制耕地过快转化为建设用地，更可以切实保护农民利益。目前我国土地征收补偿标准一般为征收时耕地前三年平均产值的30倍，这个补偿额度既不是地价，也不是地租，纯属于政府一种便捷理想操作办法。因此建议基于农林地实际价值给予足额的征地补偿，并将生产收益权、生存保障权、农林地发展权、粮食安全权和生态安全权全部纳入考虑，这一评价模式系统考虑了农民个人、社会发展和国家长远利益多方的有机统一，有利于真正实现共享发展和社会公平正义。

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[14]长沙市统计局,国家统计局长沙调查队.2015长沙市统计年鉴[M].北京:中国统计出版社, 2015.

The construction and empirical study of agriculture and forestry assessment model based on the property value

HUANG Wei-hua1, ZHANG Li-qiang2, HUANG Xing3, LI Yi4
(1. School of Business, Central South University, Changsha 410083, Hunan, China; 2. Changsha City Land Resources Bureau, Changsha 410007, Hunan, China; 3. Zixing Municipal Government, Chenzhou 423400, Hunan, China; 4. School of Continuing Education, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, Hunan, China)

In order to explore scienti fi c and rational compensation standards of land requisition, thereby safeguard farmers’ legitimate rights and interests. This essay is based on the theory of property value, using the approach of reducing income to consider such fi ve rights as the production usufruct, right of life-support, right of agricultural and forestry development , food security and ecological security right to establish a complete set of agricultural and forestry land valuational system in the process of evaluating the value of agricultural and forestry land .Take Hunan N County as an example, the estimated value of production of usufruct, right of life-support,developmental right of agriculture and forestry land, food security and ecological security right was 8849.68 yuan/hm2, 2 128.87 yuan/hm2, 186 150.32 yuan/hm2, 39 500 yuan/hm2, 6 297.73 yuan/hm2respectively. The net income of agriculture and forestry land was 242,926.60 yuan/hm2, and the value of agriculture and forestry land was 4,422,214.11 yuan/hm2which is much higher than the expropriated land compensation of N county.

property value; agriculture and forestry land; evaluation model; empirical analysis

S757.2

A

1673-923X(2016)12-0151-06

10.14067/j.cnki.1673-923x.2016.12.025

http: //qks.csuft.edu.cn

2016-08-28

湖南省国土资源厅科研项目“集体土地拆迁补偿标准与物价指数联动机制设计”（2014-19）

黄维华，讲师，博士研究生

李 毅，讲师，博士；E-mail：yibsen@163.com

黄维华, 张立强,黄 星,等. 基于产权价值的农林地评估模型构建与实证研究[J].中南林业科技大学学报，2016, 36(12):151-156.

[本文编校：文凤鸣]