房地产上市公司业绩影响因素研究

陶雨萍

（滁州学院，安徽 滁州 239000）

房地产上市公司业绩影响因素研究

陶雨萍

（滁州学院，安徽 滁州 239000）

目前房地产行业迅速发展，房地产市场百花齐放，房地产企业也蜂拥而出.此产业也成为我国经济的一大支柱，带动国民总产值的增长.房地产成为万众瞩目的焦点原因有二，一是庞大的住房需求；另一个是房价的持续上涨.房地产上市公司的经营对市场经济也有巨大的影响，本文主要研究房地产上市公司业绩影响的因素.

房地产；公司业绩；股权结构

我国的房地产上市公司经过了20多年的发展，无论在数量上还是在规模上都在不断壮大，成为了我国当前上市公司非常重要的组成部分，本文通过选择2013-2015年（取3年平均数）Wind资讯中144家房地产上市公司面板数据进行实证分析房企如何发挥自身优势，提高自身经营业绩.

为了避免使用1个财务指标评价房地产上市公司业绩的局限性，本文在参考之前的研究结果的基础上，利用因子分析法和统计软件SPSS设计了一套评价体系来确定房地产上市公司业绩评价，本文所有原始数据均来自wind资讯.

1 财务指标选取

本文采用实证研究的方法，从房地产上市公司绩效评价指标体系中筛选出反映公司绩效的指标体系，主要有四个方面：①盈利能力状况（净资产收益率、总资产报酬率和成本费用利润率）；②偿债能力状况（流动比率、速动比率和资产负债率）；③营运能力状况（应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率和流动资产周转率）；④成长能力指标（营业收入增长率、净利润增长率、基本每股收益增长率和每股净资产增长率）.

为了确定房地产上市公司经营绩效，本文决定使用因子分析法将上述多种影响房地产上市公司绩效的、相互影响的财务指标降维，从而确定房地产上市公司绩效.本文分别从盈利性、偿债性、营运性以及成长性四个方面指标选择了构建房地产上市公司绩效评价体系所需的财务指标.具体选择结果如下表.

2 数据来源及模型构建

2.1 数据来源

本文拟对房地产上市公司绩效进行分析，目前中国沪深股市共有149家银行上市，本文剔除包括天宸股份、园城黄金、中房股份、银润投资和世联行5家数据不全的房地产上市公司，以144家房地产上市公司财务指标数据进行研究，为了使得研究结果更加准确，本文自行设计了一套评价指标体系来确定房地产上市公司绩效，本文选取2013-2015年的年报数据（取3年的平均数）作因子分析.

2.2 使用因子分析构建公司业绩指数模型

表1-1 财务指标汇总表

为了使得研究结果更加准确，本文打算自行设计一套评价指标体系来确定房地产上市公司业绩，因此本文利用SPSS对144家房地产上市公司2013-2015年的年报数据（取3年的平均数）年报数据作因子分析.

2.2.1 判断所选财务指标是否适用因子分析

由于总资产周转率和流动资产周转率，应收账款周转率和存货周转率两两相关系数太高，影响KMO和Bartlett的检验结果，故剔除总资产周转率和应收账款周转率2个小指标；营业收入（同比增长率）和每股净资产增长率，基本每股收益（同比增长率）和净利润（同比增长率）两两相关系数太高，影响KMO和Bartlett的检验结果，故剔除营业收入（同比增长率）和基本每股收益（同比增长率）2个小指标.

表2-1 KMO和Bartlett的检验

表2-1是使用SPSS软件对所选择的财务指标进行KMO和Bartlett，s球形度检验的结果.Bartlett’s球形度的检验结果显著性水平（Sig.）即P值为0小于0.05，可以作因子分析.

2.2.2 公共因子的选取

本文提取公共因子的方法是主成分分析法.主成分分析法，又叫做主分量分析，是指将多个变量进行线性变换挑选出少数变量的统计方法.下图是利用SPSS得到的选定的10个财务指标的总方差的解释表.从表中可以看出：抽取了四个特征值都大于1的因子来确定公司的价值.这四个因子累计的方差贡献率为82.412%，表示因子分析的结果良好，能用提取的4个因子替代10个财务指标确定公司业绩.

表2-2 解释的总方差

得出系数矩阵之后，对这4个特征值大于1的因子赋予权重，构造房地产上市公司业绩综合评价函数，最后计算出144家房地产上市公司业绩的综合得分.本文使用四个因子各自的贡献率作为权重计算得分.中小上市银行经营绩效综合得分的计算公式如下：

其中，F1，F2，F3，F4代表各综合因子的得分，F代表房地产上市公司业绩的总得分.

2.2.3 因子旋转

本文采用最大方差法对因子进行旋转，表2-3是旋转后的因子荷载矩阵，可以看出，旋转后的结果良好，各因子反映的财务指标的效果较明显.

表2-3 旋转成分矩阵

第一个因子在流动比率、速动比率和资产负债率上有较大的荷载，因这三个指标是衡量银行偿债能力的核心指标，故第一个因子为偿债业绩因子；第二个因子在总资产报酬率和成本费用利润率上有较大的荷载，故第二个因子为盈利业绩因子；第三个因子在存货周转率和流动资产周转率上有较大的荷载，故第三个因子为营运业绩因子；第四个因子在每股净资产增长率和净利润（同比增长率）上有较大的荷载，故第四个因子为成长业绩因子.

2.2.4 因子得分的计算

表2-4 成分得分系数矩阵

因子得分矩阵是指各个财务指标与所提取的公因子间的联系，财务指标在某一个公因子上的分数高，就意味着该财务指标指标与这个公因子关系紧密.下图是利用SPSS得出的各因子的系数得分矩阵.

以上的四个因子都有82.412%的可靠度,我们通过回归分析得到综合因子模型为:

其中，F1，F2，F3，F4分别代表偿债业绩因子、盈利业绩因子、营运业绩因子和成长绩业绩因子4个一级指标各综合因子的得分；X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10分别代表净资产收益率、总资产报酬率、成本费用利润率、流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、流动资产周转率、每股净资产增长率和净利润（同比增长率）10个二级指标.

3 房地产上市公司业绩分析

根据前面计算出来的各上市银行综合财务绩效得分:

分别对144家上市银行在这四个因子上的表现进行评分，由于选取了3年的银行样本数据，因此每个银行的因子得分为3年各因子得分的算术平均数.并按照各个因子的贡献率占总贡献率的百分比进行加权汇总，从而得出各银行的总因子得分.

3.1 模型验证

3.2 结果分析

表3-1 部分房地产上市公司绩效排序

通过对我国144家房地产上市企业绩效分析得出，绩效前十名的房地产上市企业是京蓝科技、嘉凯城、天津松江、粤宏运A、深大通、万方发展、武昌鱼、ST珠江、金宇车城、铁岭新城.以上顺序为降序，而众所周知的万科仅排名83.绩效最好的京蓝科技和其次嘉凯城的优势是偿债能力与盈利能力要强于别的房地产企业，这两家房地产企业的营运能力和成长能力也处于相当高的地位.而绩效处于落后的后十名企业为匹凸匹、丰华股份、世荣兆业、香江控股、京投银泰、栖霞建设、宜华健康、高新发展、道博股份、东方银星.其中相比较最差的东方银星和道博股份，两家企业的偿债能力最差盈利能力最差，东方银星与道博股份的营运能力与成长能力虽不是最后但是也处于靠后.由此可见，影响绩效的关键因素在于偿债能力与盈利能力，同样营运能力和成长能力对一个企业的绩效影响也至关重要.

〔1〕程志强.上市公司债务结构对公司业绩影响的实证研究[D].山东大学,2011.3.

〔2〕刘华.股权激励的影响因素及对公司业绩影响实证研究[J].商业时代,2012(9).

〔3〕周红琴.独立董事制度对公司业绩影响分析[D].西南财经大学,2011.4.

〔4〕Emilia Peni.CEO and Chairperson characteristics and firm performance[J].Journal of Management and Governance,2012(16).

F293.30

A

1673-260X（2016）11-0093-03

2016-08-17

安徽省滁州学院校级规划项目（2015GH39）