论中国房地产市场的锁定性困境

刘海莺

摘要：随着我国经济社会生活改变，沿着原有路径发展的房地产市场陷入“锁定”困境，呈现出难以摆脱的市场有效需求不足供给却持续增加、产能持续过剩严重同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。锁定性困境难以摆脱的原因是房地产市场调整存在巨大风险，包括全局性的经济急速降档风险、地方政府债务危机、系统性金融风险，这些风险使房地产市场调整成本巨大。为了实现经济稳中求进，房地产市场的解锁应由相关部门推动关联制度群改革，引导房地产市场脱离困境，实现路径依赖超越。

关键词：锁定性困境；房地产市场；路径依赖；关联制度

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-854X（2016）10-0016-06

我国房地产市场经过20多年的高速发展，其市场波动已成为经济发展的晴雨表，如何把握房地产市场发展方向亦引起各界关注。

一、中国房地产市场的发展路径与困境

1.房地产市场发展路径

房地产市场面临的困境可以用路径依赖理论来解释，上世纪90年代，诺思和维特等提出路径依赖的主要思想和理论框架，强调某一模式或体制会由于规模效应、学习效应、协调效应、适应性预期以及既得利益约束等因素不断自我强化，形成路径依赖现象。该理论已在经济社会研究中发挥了重要作用，尤其适用于研究技术演进、制度变迁和产业发展。

我国房地产市场从1998年开始获得较快发展，当时恰逢亚洲金融危机的爆发。随着改革开放的进行.我国开始改革住房制度，由原有的单位分配住房逐渐改为住房市场化，并以此拉动内需，挽救财政，以应对亚洲金融危机影响，由此房地产业开始获得快速发展，并逐渐成为经济发展的主导产业。纵观房地产市场快速发展的20多年，与其直接相关的调整政策制定和执行始终是经济工作的重要内容：从政府开放房地产市场，使其快速发展开始，当该市场过热时出台调控政策降温，当其遭受挫创时出台政策刺激，并由市场慢慢消化刺激结果。长此以往。房地产市场逐渐形成一条与政府干预政策相互交错，并由政府助推的发展路径。这是一条外生性的发展路径，随着路径强化，我国房地产市场发展陷入锁定性困境。

2.房地产市场的锁定性困境

锁定性困境即指路径依赖的“锁定”状态，制度按照某一路径变迁可产生路径依赖，随着经济社会状况的改变，按照原有路径变迁的制度可能逐渐变得低效，并在原有路径上继续下滑，甚至被“锁定”在无效率状态，这种状态便是“锁定性”困境。一旦陷入“锁定”的困境，摆脱将变得十分困难.需要依靠强大的外力推动。起源于次贷危机的全球性金融危机使我国经济受到一定冲击，刺激政策作用使我国房地产市场在经济复苏中发挥了有效的拉动作用。但随着经济形势变化，按照原有路径发展的房地产市场陷入难以摆脱的锁定性困境，该困境下房地产市场发展背离经济规律。按照经济规律，若商品需求持续不足，供给便会减少，价格下降以达到新的均衡，而房地产市场却违背这一规律，出现商品房有效需求相对不足，供给却持续增加，同时价格仍坚挺的资源无效错配状态。

首先，从需求方面看，以居住为基础的房地产需求相对不足。我国房地产市场是从满足居住需求开始发展起来的，居住用房在开发面积中占极大比例，而居住用房的销售需要有需求能力的人口支撑。商品房的主要购买者是劳动人口，然而随着我国老龄化社会的到来，近些年劳动人口比例呈下降趋势，老龄人口比重却不断上升。由表1可见，我国人口结构在2010年出现拐点，15—64岁的劳动人口占比2010年上升超过一个百分点，并持续维持高于2009年水平。而65岁及以上老年人口占比呈逐年上升趋势，说明我国正在经历老龄化过程。在劳动人口中，25—39岁对新增住房需求最大的中青年人口比例也整体呈下降趋势，2004年该比例为27.02%，而2013年这一比例仅为23.26%。这种人口结构变化可对房地产市场造成极深远的影响。日本90年代初及美国2007年房地产泡沫的破灭。恰遇两国劳动人口的转折点，是在国家政策收紧时发生的，是对房地产市场的破坏性调整。我国人口基数大，较小的比例变化也会对需求结构产生较明显影响，因此我国老龄化的趋势将从长远上减少对房地产的实际需求。就当前而言，我国城镇人均居住面积已高于32平方米，城镇住房拥有率已达到89.2%，居住用房有效需求趋近饱和。一些收入较低的务工人员主要依靠租房生活，这些人员是房地产市场潜在的“刚性需求”者，但他们有购买意愿却无购买能力，并不能真正增加房地产市场的有效购买需求。

其次，从供给方面看，已竣工和新开工住宅面积持续增加。人口结构的改变并未改变房地产商的开发惯性。近几年，我国住宅新开工面积仍在逐年增加，增量房一直占据房产销售的较大比例。如图1所示，自1997年以来，我国住宅新开工面积除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅销售面积2008年受金融危机影响出现下降，2014年因限购政策作用与新开工面积同步出现下降。两条曲线的距离表明我国住宅开发与销售面积之间的分离程度。由两线分离程度可以看出，房地产市场新增供给始终大于有效需求。随着房地产市场的快速发展，供需脱节逐渐严重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，随着新增住宅面积逐年增加，开发商库存逐渐堆积，供给持续过剩。另外，除开发商库存之外，一些已经销售的不以居住为目的的投资性房产空置，这些空置房产事实上是市场供给的一部分，库存房产及空置房产加剧了我国房地产市场产能过剩，这种持续严重过剩成为房地产市场面临的难以摆脱的困境。

再次，从价格方面看，房地产市场存在产能过剩与价格坚挺的局面。按照经济规律，在某一市场供需难以达到均衡时，可通过价格调整使之趋于平衡。然而在供给持续大于需求状态下，房地产市场价格仍然坚挺，甚至还出现一些地区房价上升的情况，有价无市成为房地产二手市场的常态。与2014年相比，2015年我国70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市仍有21个。就总体而言，我国新建商品房以及新建住宅商品房的均价逐年呈上升趋势，如下图2所示，近10年来，除2008年受金融危机影响之外，其他年份商品房价格都持续上涨。至2015年11月新建商品房均价为单位平方米6821.08元，住宅商品房均价为单位平方米6513.06元，亦分别高于2014年的6323.53元和5932.17元。