不能再无果而终聚焦打击“捂盘惜售”之难

本刊记者 易娱竹

不能再无果而终聚焦打击“捂盘惜售”之难

本刊记者 易娱竹

10月14日，继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，住房城乡建设部再出重拳规范房企经营行为净化市场环境。

住建部在《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中对房地产开发企业的9种不正当经营行为做了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。

而在10月份的前两周，全国多地的住建部门都在以突击检查等多种方式，揪出那些捂盘惜售的房地产开发商们。北京的三个楼盘，国锐金顶、公园懿府以及位于通州核心区的京贸国际城，杭州的万科大家世纪之光，南京的华新城项目，深圳的华业玫瑰四季，都被查出有捂盘惜售的嫌疑。

“捂盘惜售”，再次走进人们视线的焦点。

（一）捂盘惜售，违法成本太低

捂盘惜售并非今日才有。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房市行情好的时候，房企就会想任性一把，他们认为未来房价还会涨，当前价格偏低，就这么卖了太亏。

甚至，从2006年至今十年，捂盘惜售行为从未远离新闻报道的视线，其间也有多地住建部门多次查处此类行为。

“2006年，国务院办公厅下发的‘国六条’的第四条就明确规定，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。”北京来硕律师事务所主任李文谦说。

2010年，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，指出要加大对捂盘惜售等违规行为的处罚力度。随后，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

“国务院的‘新国十条’要求加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”李文谦说。

然而，捂盘惜售仍然层出不穷。为何会如此？

原因在于，“新国十条”规定“加大处罚力度”“取消经营资格”“追究相关人员的责任”等没有一条能够落实兑现。

“到现在为止，我们还没有看到哪个开发商因为捂盘惜售受到了地方政府的严惩。”知名时评人何帆说，出台针对捂盘惜售的治理政策，开发商看在眼里，并不害怕，而是感到高兴。比如有一次，有一个地方政府出台一个专门治捂盘的政策，只要捂盘惜售，就重罚开发商一万块钱。这个政策出来之后，开发商肯定感到的不是恐惧，而是终于放心了，因为最多也就罚一万块钱。这样的处罚额度跟开发商捂盘后获取的利润相比，不值得一提。

发改委曾经下发过《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》，其中表示，未一次性公开全部销售房源的，建议按每套5000元罚款处罚。罚款力度提高了不少，但是函在法律上并没有强制性。

“由于违法违规成本较低，目前相关部门对开发商捂盘惜售的处罚力度不足以阻止开发商捂盘惜售的冲动。”李文谦说。

（二）难以界定的“捂盘惜售”

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，在查处捂盘惜售行为时，还有一个难点值得关注，那就是捂盘惜售并非是一个法律意义上的词汇，法律法规层面没有这个词，也没有相关法律法规非常具体地就何为“捂盘惜售”进行解释。

“拿了预售许可证却不卖房，这是很典型的捂盘惜售，因为相关法律法规规定必须在拿到预售许可证后的一定期限内一次性推盘。但是还有很多变相的行为，算不算捂盘惜售，应不应该处罚？”楼建波表示。

今年10月初，杭州市住房保障与房产管理局责令杭州万科大家房地产开发有限公司限期整改，原因是，该公司对钱江之光名城项目3幢、10幢、11幢捂盘惜售，该小区2016年7月取得萧售许字（2016）第059号《商品房预售证》，但截至信息发布当日，该公司未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。

“出现这种情况，主要是由于我们的销售人员在和监管部门沟通时，表述存在一定问题，导致监管部门出现误解。但这也能使得我们的工作更加规范，尽量消除可能出现误解的情况。”万科杭州公关负责人说。

万科杭州的公关负责人说，杭州市住建局在10月7日约谈万科杭州相关负责人，但是由于当时万科杭州的骨干成员都在外地培训，就派了销售部门的一位负责人去参加约谈。

“这位销售负责人在回答问题时，主要从自身工作的角度来进行回答，使用了‘推盘节奏’等词语，让监管部门工作人员误以为这个项目是分批销售的，误认为我们存在捂盘销售的情况。”万科杭州公关负责人称，万科从来没有说对于已经拿到预售许可证的房屋不予销售，实际情况是，这个项目当前主要推的是某几栋楼，有个工作重点和工作侧重，但有侧重并不是说其他几栋楼就不卖。

可是，捂盘惜售，和“按照‘推盘节奏’来分批销售”有区别吗？

四种变相捂盘

楼建波列举了两种情况：一是大幅提高售价，导致没有人购买，从而拉长销售周期的行为；二是明明没卖却说卖完了，或者签假合同以减少可售房源，即当开发商觉得自己的价格定低了，就私下跟员工签订假的购房合同，说房子卖完了，再过一阵子让员工退房，再高价出售。

“这两种情况造成的既定事实都是有房不卖，但是能否称得上捂盘惜售，业界并无定论，也因而目前查的

大都是拿了预售许可证却不卖房的情况。”楼建波说。

位于上海的保利翡丽华庭项目，今年年中就出现过开发商在和购房者签订合同时，要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金的情况。

有业内人士认为，开发商突然加价就是想要逼退购房者，留着房子以后提价，因为当时保利翡丽华庭的售价低于周边新出让土地的楼面价。

李文谦则介绍说，他在多年的执业过程中还发现另外两种变相捂盘的方式，一是后续房源转售为租，二是晚领证分批拿。

“有的开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售。对于开发商而言，这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。”李文谦说。

至于晚领证分批拿的情况，李文谦解释说，是指开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，以此拉长销售周期。

一位不愿具名的业内人士透露，分批拿预售许可证，可谓是开发商普遍使用的、灵活调整推盘节奏方法。尤其是在楼市上涨周期内，很多开发商通常都是一次只为少量房屋申请预售许可证，每次开盘后都可以造成“日光”的结果，这样后续推盘时可以顺势涨价。

开发商怎么才能分批拿预售许可证？前述人士称，因为《城市房地产开发经营管理条例》规定，要获取预售许可证必须满足“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”等多个条件。

公开资料显示，北京市住建委2013年还发布预售新规，建筑项目为7层及以下的，需要主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。

“只要不能满足任何一个条件，都无法拿证，那么多条件，开发商可以灵活掌握。”前述不愿具名的业内人士表示。

捂盘并非根源

记者查询公开资料发现，在国家层面虽没有关于捂盘惜售的具体定义，但合肥在2008年出台了的《关于进一步加强我市商品房预（销）售管理工作的通知》中，明确规定了属于捂盘惜售的五种情况。

如果开发商存在“以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，且在一年内单幢楼盘销售率不到5%的”“对已达到预售标准的房地产项目不申报预售许可，经房地产行

政主管部门《行政告知书》敦促后，仍不申报的”等情况，都属于合肥市认定的捂盘惜售行为。

“即便是地方这样的细则，开发商也很容易规避掉。”房产专家陈宝存认为。

在楼建波看来，当前情况下，要想尽量减少开发商捂盘惜售的行为，可以考虑的解决途径有两个：一是从法律层面明确捂盘惜售的定义；二是政府部门在出让土地时，在出让合同中明确约定，必须在多久之内开发完，销售环节不得出现哪些情况。

楼建波还建议，减少捂盘惜售的行为，除了从罚的角度考虑，还可以加大“查”的力度，也就是说，加大查处的频率，不定时的查，提高监管对开发商的威慑力。

“否则在当前情况下，打击捂盘惜售的精神很难贯彻下去。”楼建波说。

此外，楼建波和陈宝存均表示，捂盘惜售并非导致当前房价快速上涨的根源。

“从目前的情况来看，在一线城市，即便是开发商把捂着的房子都卖了，也处于供不应求的状态。”陈宝存认为。

因而，在陈宝存看来，与捂盘相比，更严重的问题是捂地，有的开发商拿到土地后坐等升值迟迟不开发。

“要想扼制房价过快上涨，更应该从增加土地供应的角度来解决问题。”陈宝存认为。

（三）捂地比捂盘更应该“严打”

治理捂盘惜售是比较难，但是也不像我们说的那么难。为什么捂盘惜售一直没有能够治理下去呢？这可能跟没有下决心有关，板子虽然已经高高举起来，但只是轻轻落下。

据一家机构发布的一项研究报告称，国内知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。开发商由捂盘到捂地，在全国范围内造成地荒假象，不断升级的招数给消费者带来了巨大的损害。

捂地使得供求关系混乱。房地产开发商们在供求关系上花了大气力，使得供求关系失衡。消费者们因为担心供求关系进一步失衡会导致他们买房更加困难，因此都匆忙入市。

捂盘惜售只是在短时间之内让房价上涨，消费者多花一部分钱也能够买到，但是捂地对消费者不仅带来经济上的压力，而且会更多带来心理上的恐慌，不利于社会安定。从另一个层面来讲，现在开发商捂地被揭穿，广大的消费者都给予了极大的关注，引起了社会舆论的极大不满，在这种情况下政府部门一定会向房地产开发商施压，届时开发商的如意算盘很有可能落空，落得个偷鸡不成蚀把米的下场。

有一些开发商有这样的一些观点来混淆视听，他就表示捂盘惜售就是自己的市场营销行为，这是我自己的事情，你管不着。实际上，开发商混淆了正常的市场营销和特殊的扰乱市场秩序，如果我们不重视在房地产市场上出现的捂盘惜售的行为，那么它可能也会导致房地产出现癌变。

第一，这种行为鼓励了房地商不是正常地去盖房子，去关心自己的房子质量和服务，就剩下关心囤地和捂盘了，最后就变成了房地产商的商业模式，变成了“倒爷”的商业模式。第二，这种行为使得市场秩序发生了混乱，就是大家现在搞不清楚，到底是正常的价格在上涨，还是由于需求拉动了价格在上涨？还是由于人为的使得价格在上涨？在这个时候，实际上是对市场提出了非常混乱的信号，因此这个问题不去治理，会对市场秩序带来非常坏的信号。

不过，当我们要实实在在开始治理它的时候，还有一些基础工作要做，比如，捂盘惜售和正常的销售行为，销售进度的掌控有什么区别？如果它影响了市场信号，那么哪些行为真正的影响市场信号，破坏了市场正常的经济秩序。要把这些界定清楚了，我们才可以执行，而且执行的时候一定要动真格的，下决心重罚，而不是一万块钱两万块钱，那对开发商来说真是九牛一毛。

而且，从整治“捂地”下手，才能治好“捂盘”。不管从消费者还是从开发商的角度来看，捂地比捂盘更为可怕。在市场经济条件下，监管部门应该及时掌握一线的数据和信息，监管已经卖出的土地按照合同中的条件进入市场运行中，严防开发商囤地，给那些囤地的开发商施以限期开发压力，依照规定从严惩罚囤地开发商，奖励诚信开发商，保护市场信心。