营改增对房地产企业的影响及对策

王维 王永槟

[摘 要]本文首先阐述了全面实施营改增的必要性，并结合房地产企业经营特点分析了营改增后企业可能面临的挑战。通过财务核算比较了营改增前后房地产企业的税负变化，分析了其面临的挑战，提出了房地产企业在营改增背景下应采取的措施。

[关键词]营改增；房地产业；税负变化

[中图分类号]F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2016）10 — 0077 — 02

一、引言

今年5月1日起，在各行业全面实施营改增，营业税从此退出历史舞台。营改增前，由于行业间的抵扣链条不完整，商品在流转过程中容易出现重复征税。营改增的推进逐步解决了重复征税的问题，破解了制约现代服务业发展的税制瓶颈。在所有行业全面实施营改增，打通不同产业间的抵扣链条，为消除重复征税提供了制度保障，有利于营造公平竞争的市场环境。同时营改增也会释放政策红利，通过政府收入的减少来换取公司利润的增加以及企业综合竞争力的提升。

本轮营改增是今年深化财税体制改革、推进经济结构转型升级的“重头戏”，其重点是要在建筑业、房地产业这类与不动产相关的行业进行税负改革，难度大、任务紧。这会对资本密集型的房地产业产生怎样的影响？房地产企业应如何应对？这引发当下的高度关注，本文依据营改增的政策精神，对该问题进行分析。

二、我国房地产企业经营特点

（一）建设周期长，投资数额大。房地产企业的项目开发通常要经过多个阶段，整个项目周期少则一年，多则数年才能完工。另外，每个阶段都需要先期投入大量资金来保证项目推进。这些资金投入，大量占用着房地产企业的流动资金，企业通常要多渠道融资来满足开发项目对资金的需求。

（二）经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：一是业务内容复杂。企业除了房屋开发外，还要建设一系列的配套设施。经营业务涵盖了从征地、拆迁、规划、招标、施工到销售全过程。二是业务涉及面广，业务往来对象多。企业不仅因购销关系与建材供应商发生业务往来，而且因工程的招标和发包与政府相关部门、承建单位发生经济往来。

（三）经营风险大，财务风险高。商品房的单位价值高、建设周期长，房地产企业作为资本密集型行业，负债经营程度高。一旦企业经营决策失误或受融资困扰，房屋销路不畅，将造成商品房积压，形成大量库存，易导致企业资金链紧张，营运资金周转困难，企业会面临较大财务压力。

（四）受政策调控影响大，不确定因素多。由于房地产业涉及土地、建材、金融等众多行业，具有“牵一发而动全身”的效应，往往成为政府宏观调控的重点行业。同时，近年来政府积极利用“有形的手”缓冲经济下行压力，房地产业更易受政策影响，继而导致房价波动，影响市场稳定。

三、营改增对房地产企业的影响

（一）营改增对房地产企业税负的影响

随着营改增的深入推进，增值税在流转税中的地位更加突出，由于增值税对流转过程中增值的部分课税，更能体现税收公平性和税收中性原则。同时增值税的环环抵扣可以有效避免重复征税的问题。营改增后，能否及时取得充足合法的进项税，将直接决定企业的实际税负，只要房地产企业能够从上游的施工单位和建材供应商取得可抵扣的增值税专用发票，企业税负便会呈现降低趋势。

从目前涉及房地产企业的税收政策来看，营改增前，房地产企业主要缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等几大税种。营改增后，房地产企业不再缴纳营业税，改为上缴增值税，在销售金额不变的情况下，营改增后房地产企业可通过获取足额的进项税来降低企业的实际税负。根据国家税务总局公布的数据，全国前十大房地产企业在营改增后，企业总体税负率明显下降，中小房地产企业由于获取进项税的途径有限，总体税负率微变但呈下降趋势。可以预见的是，在后续的相关配套政策出台后，增值税的抵扣链条会更加完整，房地产企业税负会进一步下降。但营改增在短期内会对房地产企业的经营带来挑战，见下文分析。

（二）房地产企业面临难以取得可抵扣增值税进项税的风险

房地产企业在施工过程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本两大块。据统计，在工程结算成本中，钢筋混凝土等建筑材料约占60%，人工成本约占20%，其他费用约占20%。

建筑材料方面，由于采购种类众多，不仅包括钢材、混凝土等常规的行业交易商品，同时还有诸多低价值高消耗的小批量耗材。此类材料的供应商通常以个体工商户等小规模纳税人居多，其销售材料无法开具增值税专用发票，使房地产企业无法取得可抵扣的增值税进项税。

人工成本方面，施工时的劳务用工主要来自雇佣的农民工或某些劳务企业。当然，个人提供的劳务不能开具增值税专用发票，公司不能获得进项税。劳务企业提供的服务因为自身不具备可抵扣的项目，这使得劳务企业税负激增，这会迫使劳务企业通过向房地产公司收取高额劳务费的形式进行税负转嫁。

（三）房地产企业在营改增初期会面临资金压力

房地产公司在施工过程中，通常会运用项目企业的模式进行运作。税务部门要求房地产项目针对预售收入先行缴纳税款，等到项目完成核验后，方可实施一定规模的进项税款抵扣。也就是说，房地产公司会在预缴销项税后相当长一段时间内无法抵扣进项税，这显然会对公司的现金流造成不利影响，再综合现阶段商业银行对于房地产公司的信贷规定，加之国家“去库存”的相关要求，房地产公司不应当在营改增前期承担太多的资金压力。

同样不容忽视的是，目前对于在建、在销的房地产项目不具备科学合理的过渡机制。比如，一个房地产项目已完工，但销售还有余量，这时进行“营改增”，因为工程竣工，已经不能再获得可抵扣的进项税发票。但是项目依然在销售中，销售的价位上下浮动不大，那么企业就要依照销售额的11%缴纳增值税销项税，同时无法获取相关的进项税进行抵扣。假若无相关的过渡政策支持，在政策实施初期，一些公司的税负会显著增加。

（四）营改增对房地产企业净利润的影响

营改增会对企业利润产生何种影响，这直接关系到房地产企业的经营成果，因此在营改增政策出台后就备受关注。从会计核算角度看，企业净利润=营业收入-营业总成本+其他营业净收益+营业外净收益-所得税费用。营改增前，房地产企业缴纳的营业税计入营业税金及附加，作为损益类科目直接影响企业利润。营改增后，由于增值税是价外税，通过“应交税费—应交增值税”单独核算，并不直接影响会计利润，在企业的利润表中也没有直接体现，所以营改增后，从报表上看，企业利润应该会有所上升。

根据上述的净利润计算公式，再结合国内前十大房地产企业的季度报表来看，国内主要地产企业的净利润在营改增后呈现增长态势。因此营改增背景下，有利于房地产企业提高利润，实现经营目标。但同样不容忽视的是，在实际经营活动中，企业利润会受众多因素影响，增值税作为价外税，是连同收入一起向购货方收取的，不排除购货方因支付增加而减少购买，从而导致企业销售收入减少，进而导致利润降低的风险。

四、营改增背景下房地产企业的应对措施

（一）营改增由于涉及到企业的各方面工作，需要企业管理层全盘考虑、积极应对，特别是要提前做好财会人员的培训工作，修订财务、采购等制度，使营改增能在房地产业顺利平稳过渡。由于增值税征纳较为复杂，营改增后企业应设置专门的税务岗位，增设相关税务专员，统一管理企业纳税事项。

（二）加强供应商管理，及时取得可抵扣的增值税专用发票。营改增后，房地产企业应当选择具有正规资质，能够开具专用发票的施工企业和建材供应商。能否更多地抵扣增值税，是决定房地产企业税负能否下降的关键因素。加强对施工企业的工程决算管理，做到及时取得可抵扣的专用发票，实现专用发票入账及时、合法合理。

（三）调整经营模式，避免资金短缺。为了降低“营改增”可能给企业带来的资金周转风险，企业应调整原有的经营模式。企业可以通过缩短项目周期、应收账款政策收紧来减少资金占用和降低财务费用。企业也可以在行业间积极开展项目合作，比如进行楼盘的联合开发、项目股份制等，同时多元化筹资，优化资金来源渠道，尽量避免资金短缺，最大限度减少财务风险。

（四）再造业务流程，适当税收筹划。企业可以通过非核心业务外包的形式来解决部分环节无法取得可抵扣进项税的问题。同时企业要结合自身经营实际，科学合理地进行税收筹划，通过纳税义务发生和实际缴纳的时间差来实现资金的有效利用，尽量减轻税收负担，在“营改增”的契机下，争取获得更多政策优惠。

（五）积极争取政府的财税政策支持。房地产企业可采取行业协会的形式建议政府对房地产业实施稳定持续的财税政策，以便房地产企业形成一定的政策预期，让政府的调控政策成为房地产行业平稳发展的“压舱石”和行业健康发展的“助推器”。在营改增初期，房地产企业也可以向政府申请一定的财政补助，以缓解政策过渡阶段的资金压力。

（六）房地产企业应积极发挥规模优势来最大限度获取进项税。对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布地域广，为了发挥规模优势以获得最大的折扣力度，可以由集团公司统一对外采购建材物资再提供给各分公司。但签订合同时，由各分公司分别与供货商签订，各自取得增值税发票，各自分别抵扣进项税。

总之，“营改增”的实施标志着我国税制改革向前迈出了重要一步，这不仅是深化经济体制改革的必然要求，也是为企业松绑减负，激发创新活力的必然之举。尽管“营改增”所起到的助推经济作用相当显著，但仍无法忽略其可能给房地产企业造成的严峻考验。在营改增背景下，相关企业必须主动应对，切实将准备工作落实到位，根据企业实际，制定相关方案，有针对性有预见性地改善经营模式，降低政策过渡期可能面临的财务风险。同时，政府应积极探索适合各地区、各行业的税收政策，及时出台配套文件使营改增政策在基层落地生根，为在营改增环节中遭遇挑战的企业提供帮助，进而让税制改革更充分地发挥杠杆效能，为经济的长足发展奠定基础。

〔参 考 文 献〕

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〔责任编辑：孙玉婷〕