不改初心，推进城市房地产业改革发展——华东师范大学“第四届城市发展论坛”综述

不改初心，推进城市房地产业改革发展——华东师范大学“第四届城市发展论坛”综述

2016年10月15日，华东师范大学城市发展研究院举办华东师范大学“第四届城市发展论坛”。本次论坛由上海市房产经济学会,上海市开发区协会,华东师范大学经济与管理学部,地球科学学部,社会发展学院,华东师范大学学报编辑部,上海市人民政府决策咨询研究基地张永岳工作室、曾刚工作室和吴瑞君工作室等单位联合举办，就当前我国的城市发展和房地产业热点问题，分主论坛和分论坛进行研讨。主论坛题为“经济变局下的中国城市房地产业发展”，三个分论坛题为“科创中心建设中的人才住房政策与上海住房体系完善”、“产业园区的转型升级与园区用地的再开发”和“上海人口总量结构与房地产发展”。

一、经济变局下的中国城市房地产业发展

在主论坛嘉宾的演讲中，上海师范大学崔光灿教授作了有关“住房政策与上海市房地产市场”的主题发言。他认为，房地产市场短期看趋势，长期看规律。从全球情况来看，不同国家的房价总体上呈现出上涨的趋势；从国内情况来看，近期上海房价表现出的是跟随效应而非引领效应。考虑到房地产具有居住和投资的双重属性，房价除受市场影响外还受社会政策的影响。目前的住房政策尚处于从社会属性向经济属性转变的过程，应落脚于住房的使用价值。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生的报告题目为“烧烤下的房地产走势分析”。他解释楼市烧烤状态源于两类囚徒困境：一是购房者买涨不买跌，房价越涨需求越旺；二是房价涨速越快的城市土地供应越紧，助推城市房价上涨更快。房价受人口流动的空间差异、货币和利率政策以及土地供应等共同影响，大城市的高房价正挤出低端产业及其人口，导致房地产开发越来越脱离普通住宅需求。调控后的房地产市场将呈现量跌、价稳态势，房价在不同城市、板块和企业间的分化将依旧存在。因此，建议通过供给侧改革顺应人的流向，防止货币超发，并调整城镇化战略向都市圈战略转变。

上海市立信会计金融学院王洪卫教授报告的题目为“房地产金融创造和风险防范”。他谈到，分税制改革后地方事权过多导致地方政府依赖房地产开发补充地方财政收入，因此，房地产市场的问题不能仅仅从房地产业本身找原因。当前房地产市场存在的困境在一定程度上可以归于金融问题，包括高利率下金融危机的不断放大、产业空间通过外表包装获取融资优惠、房产用地结构失衡下金融资本投放难等。提高融资效率、降低融资成本是解决之道，如支持品牌企业加相关公司进行融资，并大力提倡租赁市场的发展，以获得资本用于金融产品的设计等。

上海市房产经济学会会长庞元先生演讲的题目为“不改初心，继续推进房地产改革”。他阐述了国务院加强供给侧改革的宏观背景，对房地产市场改革举措进行了梳理和解读，提出要加强对房地产市场平稳发展的长效机制研究。报告内容围绕进一步深化住房制度改革、深化研究土地供应制度改革、房地产财税制度问题、货币信贷和资产价格问题等七个方面，谈了下一步上海房地产业的改革思路和举措。此外，还提及公租房建设中寻租行为的避免、物权流转与抵押融资之间的关系、房地产赋税“重流通轻持有”等现实问题。

华东师范大学张永岳教授对主题论坛进行简短总结，他认为，中国经济进入新常态后，房地产业对于社会经济和城市发展仍起着重要作用，在区域市场分化的背景下，应分城施策，有效解决当前房地产市场中的一些热点问题，同时兼顾住房公平与市场效率，促进房地产业与整个国民经济相协调，从而促进房地产市场健康持续地发展。

二、科创中心建设中的人才住房政策与上海住房体系完善

华东师范大学房地产系胡金星副教授作了题为“青年人才住房满意度及影响因素研究”的报告。他的演讲基于对上海市区属公共租赁住房入住群体的调研，分析了青年人才的住房特征、住房满意度及其影响因素，进而将住房满意度细分为基本配套设施满意度、社区融合满意度和住房质量满意度三个维度。通过研究发现，公共租赁住房群体对住房的总体满意度较高，租金补贴对青年人才的住房满意度有着显著的影响，且青年人才对于公租房的需求存在异质性。

华东师范大学城市发展研究院宋艳姣博士报告的题目为“高房价背景下上海青年人才住房问题研究”。她的报告把上海市青年人才住房群体分为市场租赁房群体、保障房群体和购房群体三类。调查显示，过半青年人才群体认为房价高导致居住成本压力过大。在住房满意度方面，市场租赁群体在居住成本、居住房屋以及社区配套设施方面的满意度都远低于保障房群体。

上海市房地产科学研究院副院长严荣副教授的报告题目为“面向科创中心建设的公租房政策优化分析”。主要针对如何缓解上海市科技创新人才的阶段性居住困难以及如何优化上海市住房保障政策，他建议在坚持公租房政策总体稳定的基础上应通过多种渠道如配建房源、代理经租房源、单位租赁房等来提高房源的适配性，明确市区两级公租房项目的定位以及增强公租房的可持续运营等。

上海财经大学王伟博士报告的题目为“外来高学历人口的住房情况：现状与对策”，以新生代高学历流动人口为关注焦点，从住房自有率和租金负担率为切入点分析了该群体的住房现状，并从户籍、地区、家庭三个方面探讨了新生代高学历流动人口在不同类型城市中住房自有率的差异，提出应通过发放租赁补贴来提高外来高学历人口在当地购房的经济可能性和定居意愿。

三、产业园区的转型升级与园区用地的再开发

华东师范大学城市发展研究院张传勇博士作了题为“上海市存量工业用地二次开发：现状、问题和对策”的报告。上海存量工业用地的再次开发提高了土地利用开发强度，提升了土地综合利用效益，促进了工业园区与城镇的融合发展，但目前仍面临收储成本不断提高、各方利益难以协调、现行政策着力点错位、土地监管制度不够完善等问题。推进上海市存量工业用地二次开发需要政府统筹规划、完善土地收储制度，降低土地收储成本、探索完善工业用地出让制度以破除二次开发的瓶颈，在二次开发过程中协调各方利益。