拍地也熔断，限制性条款给楼市去火

文/远见

拍地也熔断，限制性条款给楼市去火

文/远见

中秋前夜，传说已久的“郑州版”房地产调控政策出台，“加快供地”、“网拍熔断机制”等均包含其中。业内称，“郑九条”中，“最扎眼”的内容便是关于“地王”的限制性条款，该条款可以说在某种意义上就是为“地王”定制的，这种限制“地王”的政策，或许预示楼市在预期内会降温。

“地王”宝地挂起“免战牌”

9月14日，原定月底迎来归属且被许多业内人士“预封”了“地王”头衔的两块北龙湖的土地突然高挂“免战牌”，原定网挂“因故中止”。尤其令人措手不及的是，就在“地王”稿件即将成为“铅字”之时，郑州市政府网站在深夜挂出了一则《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，传说已久的调控消息变为现实，而且来得还这么突然。

郑州市政府办公厅的通知指出，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价便会中止，采取“限地价，竞房价”的方式，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。此外，除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金的缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金要求在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

新政策还对部分地产商捂盘惜售现象加以约束。通知规定，新建商品住房项目必须在取得商品房预售许可证后对外销售，并须在10日内一次性公开全部房源，明码标价，公开对外销售，不得以任何借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。一条“子夜袭来”的消息，自然让许多地产业内人士顿时“精神”起来。一位供职于某大型地产公司的资深人士表露了他对于郑州版调控政策的看法：这明显是在限制“地王”，从某种意义上说，这是条“土地政策”，与个人购房者关系不是很大。

通知的第二条内容，对很多人来说似乎有些“眼熟”，仔细看后也许会发现，这些条款其实就是其他城市在此前调控政策中用到过的“熔断机制”。业内人士介绍说，针对郑东新区和经开区制定的“限地价，竞房价”政策，就是指在“熔断”发生后，在已确定地价的情况下，竞拍者需报出坐落于未来宗地房屋的综合售价（一般情况下是指最高售价），许诺销售价格最低的人便是这块宗地的主人。其实，早在郑州之前，厦门、武汉、合肥、苏州以及南京都出台了限贷等相应的楼市降温政策，一线城市上海在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后，楼市仍然高烧不退。近期一则上海要加码限购限贷的“谣言”引发上海离婚潮，民政局前千人排队，甚至一度让婚姻登记部门“熔断”，一手房的交易连续七天突破一千套。在房地产市场降温的政策出台之前，居民恐慌性地买房，这种对房地产政策调控的不信任令人深思。

调控风暴来临，楼市会降温吗？

在中国房地产市场的基本面和规模今非昔比的情况下，通过限购为房地产市场降温要么是应付舆论，要么是懒政。就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题，而非想当然地试图通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。

今年房地产业的主题是“去库存”，但迄今为止，房地产市场的主旋律完全背离了这个主题：一方面是库存高企的三四线城市没有太大的起色；另一方面是根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮令人瞠目结舌的牛市行情。在政策的暖风下，上海、深圳等一线城市率先开涨，涨势之大、之猛，引发了整个市场的恐慌。在上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门等城市蔓延，形成了领涨房价的第二梯队。过去不起眼的合肥，连续4月占据70个大中城市房价涨幅的首位。除了上述四个城市，郑州、武汉、杭州、东莞、佛山、惠州等城市的房价涨幅也非常惊人，从数据看，这些城市库存告急。与此相对应的是，真正需要去库存的大量三四线城市，房地产市场并没有因为政策的回暖而出现明显的好转。

我们注意到，今年房地产市场的表现与2009年极为相似，都是在政策的刺激下，宽松的货币政策推动房地产业快速全面回暖。但是，与2009年不同的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需状况总体而言仍然是求大于供，绝大多数的城市住房严重不足。而且，从当时的房价收入比看，很多城市的房价经历2008年底的调整之后基本处在合理区间。今天房地产市场的基本面与2009年相比，无论是供求关系还是房价的绝对值，都不可同日而语。

事实上，在中国房地产市场供需总体平衡甚至绝大多数城市的供应已经严重过剩的情况下，任何希望通过统一的政策帮助去库存的想法都只能是一厢情愿，面对全球最大的房地产市场，政策既难以抑制房价上涨，也难以帮助去库存，何况中国各个城市分化如此严重。今年房地产市场的火爆，还有一个根本的原因，就是外围市场不断扩容的负利率政策，以及中国制造业的困难。在民间投资中，制造业投资的比重高达78%，在目前整个制造业都比较困难的情况下，民间投资增速下滑至2.1%的历史低点，出现了断崖式下滑。制造业投资自6月份以来进入负增长期，民间投资可选择的领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产业避险的状况。

今年7月份的金融数据是一个明证：人民币贷款增加4636亿元，居民中长期贷款增加了4773亿元，企业贷款却减少了26亿元。居民中长期贷款也就是房贷，房贷超过了新增贷款的数量。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。此外，除了一些地方政府人为控制土地供应搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业大多通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但今年其土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。

由此可见，当前房地产业最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，别说治本，连标都治不了。所以说，中国房地产政策思维真的需要改变，哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量，体现治理水平。在“面粉贵过面包”、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。

限购政策使房市陷入“塔西陀陷阱”

近几年，每一次限购政策都不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以来限购的历史和实际作用已经证明，行政干预措施解决不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量，何必拿出来再试一遍呢？业内人士表示，各大开发商围绕土地拍卖推出各种营销，给人一种房屋即将全面涨价的即视感，这在很大程度上影响了购房者的置业心理，或将引发新一轮需求的释放。

面对一二线城市居高不下的房价，面对横空出世的“限购重启”，一些被拒之门外的购房者另辟蹊径，把目光锁定潜力无限的价格洼地。一直以来，“买涨不买跌”都是楼市的黄金定律。眼瞅着“面粉”价格超过“面包”，不少持币观望的购房者开始有些坐立不安。业内人士表示，楼市回暖是大趋势，有需求的置业者可以早点下手，毕竟每套房源都有它的唯一性，错过了就不再有。不过，业内人士同时也提醒，买房是大宗消费，购房者在出手前还是应该理性对待，根据自身情况进行分析，切不可盲目追涨。

中国房地产行业在2016年上半年的发展速度远超历史同期。从上市房企已经公布的半年度业绩来看，120家企业2016年上半年的营业收入合计为5556.8亿元，同比涨幅高达37.44%。而在规模效应影响下，房地产企业的利润率继续走低，从2015年同期的9.8%继续下降至目前的8.1%，120家房企的总利润尚不及建行的三分之一。利润下滑是今年房地产行业的普遍现象，原因是土地成本不断走高，三四线城市依然处于去库存周期，房企盈利空间下滑。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了房企的利润率。

上半年的数据也显示，本来就对资金依赖度极其高的房企，负债率还在不断走高。截至目前，已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元，如果加上港股公司，则这一数字资金远超4万亿元。负债率走高，与房企大手笔拿地不无关系。中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地资金总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。多位开发商表示，房企疯狂拿地，与上半年销售量暴增有关，为了保证后续持续的销售规模，房企卖多少地块，也要同时补充多少地块，因为二线城市土地供应稀缺，房企在土地市场集中拿地，导致投资金额上升。

有房企合伙人透露，目前房企拿地是因为资产恐慌，有些企业盲目追高拿地。但是下半年资金不会再如上半年般宽松，且进入调控周期，比如不少银行停止介入2015年后的高价地，开发贷款周期缩短，进一步限购，这些政策如果密集出台，必然对一些资金链紧张的企业造成影响，导致风险。高价地是未来最大的风险，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。预期下半年，房地产调控继续因城施策或一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年特别是四季度的房地产市场风险可能爆发。

基于此，郑州版的房地产调控政策或许能给“地王”们套上枷锁，尤其是 “加快供地”、“网拍熔断机制”等针对 “地王”的限制性条款，可以说在某种意义上为“地王”设定了框框。这种为“地王”“量身定做”的限制性政策，在某种程度上或许会使楼市在预期内降温，人们对此拭目以待！

（作者单位：山东省临沂市兰山区财政局）