房地产行业转型迫在眉睫

文 /王瑞红

房地产行业转型迫在眉睫

文 /王瑞红

今年9月份，住建部发文，首次提及房地产市场调控问题，无疑给房地产行业提了一个醒，那就是房地产企业在市场火热的时候，不要忘乎所以。随着今年上半年房地产企业开发贷的急剧下滑，企业拿地成本越来越高，难度越来越大，市场调控预期越来越强烈，房地产行业转型的压力也随之加大，市场不确定性因素随之增多，对于多数房地产企业来说，转型已经成为当务之急。

未来调控政策将会升级为一城一策

住建部9月6日发布的《法治政府建设实施纲要（2015－2020年）》指出，将完善房地产宏观调控，推行权力清单、责任清单、负面清单这三大清单制度。这是自两会以来时隔半年后住建部首次提及房地产市场调控问题。文件还显示，在坚持分类调控、因城施策的同时，也将建立全国房地产库存和交易监测平台。方案指出，在加大对房地产企业和从业人员监管的同时，也将查处和曝光房地产行业的违法违规行为。

有分析师认为，这三大清单制度可能会与一城一策的长期调控相呼应，将调控责任落实到地方。在“地王”频出的刺激下，楼市经历了半年多的亢奋期。在房价不断走高的时候，不少研究机构对楼市发出过预警，尤其是房价升温向二线城市蔓延，部分城市出现过热苗头时。中原地产首席分析师张大伟表示，未来政策将“托底盖帽”，调控政策也开始随市场分化而发生明显变化。在这种情况下，房价上涨较快的城市包括部分一二线城市及辐射区，将出现约束性政策。未来房地产调控政策将不仅是分城施策，更多的会升级为一城一策。

9月19日，国家统计局发布了8月份70个大中城市房价变动情况。与7月相比，价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个；环比价格变动中，最高涨幅为5.6%，最低为下降0.3%；同比价格变动中，最高涨幅为44.3%，最低为下降3.8%。

有统计显示，中秋假期房企放慢入市节奏，北京（楼盘）住宅成交套数也不及节前水平，但房贷咨询热度持续升温。近期楼市分化的背后是一线城市“地王”层出不穷。1－8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年“地王”数量将创历史新高。业内人士表示，土地价格传导至房价无法避免，未来土地供给应充分考虑城市需求。

浙江杭州市于9月19日起在部分区域实施限购。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同时，限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。统计数据显示，杭州楼价最近上涨较快，1－8月的商品房总成交量已超越去年全年水平。杭州今年成交的土地中，单宗地价超过10亿元的地块达33宗，占全国近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗。单宗地块最高成交额超过123亿元。土地出让金达1089亿元，同比上升210%。

房价上涨较快的郑州市日前也发布通知明确，将扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。同时，今后在部分地区的土地出让中，网挂报价超过50%溢价率时，中止报价，采取“限地价，竞房价”方式。郑州此举限制了高价地块未来项目成品的最高价格水平，这样既能对房企高价拿地予以约束，也可以对房企后续乱涨价加以有效控制。

地价飞涨迫使房企纷纷转型求生

近半年来部分一线城市房价涨幅超过50%，已呈现出泡沫化的趋势。随着政策调控的预期增强，有媒体梳理18家A股上市银行半年报发现，2015年同期，16家银行开发贷增量为2341.04亿元，而今年上半年，房地产开发贷增量同比下降83.54%。诸多迹象显示，房地产行业未来不确定性因素在逐步增加，行业转型也开始变得迫在眉睫。

尽管今年以来房地产市场十分火热，但地价高热让业内对未来两年开发商的毛利率水平担忧不已。国家统计局最新数据显示，今年1月到7月，商品房销售面积增速由27.9%收窄至26.4%，销售额增速由42.1%收窄至39.8%。有业内人士表示，若不寻求转变，未来销售额复合年均增长率超过30%的房企将快速减少。行业一系列变化也给房企带来了越来越大的转型压力。当下，应该说房地产行业已经告别了野蛮生长以及黄金时代，行业竞争日益激烈，分化、并购、转型、跨界、回归一二线城市等，房企转型的选择五花八门，而“深耕细分市场”已成为共识。

据媒体报道，目前，地产企业的转型正在从满足多数人居住需求，向积极挖掘细分市场、塑造个性化社区的商业模式转型。“很长一段时间，地产行业缺少为产品提供优质服务的企业。”在和昌地产总裁看来，房企服务意识的提升一部分确实来自于市场竞争的倒逼，“如果不提供优质服务，在行业竞争日益激烈的今天，没有客户会给你买单；其次，即使有客户买单，企业也要付出高额营销费用等沉重代价；另外如果长期不注重服务，那就是有今天、没明天，不具有可持续发展的可能。”

除了品牌转型，房企的战略布局转型更为重要。“我们会比城市发展快半步，去寻找城市中的价值洼地。一线城市融资的自有资金量并不大，所以我们对“地王”是拒绝的。”一位房企老总如是说。对于未来战略转型和布局，和昌集团董事长表示：“公司将战略性关注二线城市，机会性进入一线城市，三四线城市基本不会考虑。在转型发展过程中，和昌还是愿意寻找一些价值洼地来发展，所以在一线城市的战略布局，会更多以收购、并购等方式去拿地。”

其实，行业巨头诸如万科、万达等企业也早就提出转型发展的问题，万科已经从地产商转型为“房地产＋服务”的城市配套运营商，万达也早就转型为“地产＋文化”产业的大型跨国企业，恒大也从单纯的地产企业转型为 “地产＋快消＋文化”复合型企业。随着行业巨头的转型，也有越来越多的房地产企业加入了转型行列。

房企转型应积极强化竞争优势

进入下半年，不少房企已对销售任务的完成偏向于乐观，而将更多的精力投入未来发展。面对土地储备紧张、拿地成本提高的大环境，房企在市场中的动作不但频繁而且多样。各大房企都用不同的招数突破眼下的行业瓶颈，不断涌现出收购、合作浪潮，甚至是以资本操作的方式入股其他大企业，以降低开发风险。不少房企除了眼前业绩压力外，还面临着转型考验。

近期，已有不少企业展现出全新的一面。恒大、雅居乐、远洋等多家知名房企纷纷对外宣布改名，在企业名称中去掉“地产”二字，未来多家房企将不再是单纯的地产企业，多元化发展正成为房企战略调整的新趋势。随着房地产高增长、高利润时代的结束，单纯靠卖房子轻松赚钱的日子一去不复返了，但是消费升级、经济转型带来的新机遇却同时出现。因此，寻找房地产业之外的新领域，将成为不可逆转的趋势。

业内人士分析，今后两三年内，创新跨界将成为诸多品牌房企转型的重要战略，究其原因主要有两点：一方面，市场周期变化带来行业的深刻变革。在本轮市场低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地式发展的空间受限，倒逼房企战略转型，品牌房企只有整合优势资源，由产品创新向服务创新延伸，提供个性化服务，增加产品附加值。另一方面，大部分品牌房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定程度后势必向多元化迈进，通过跨界逐步实现业务多元化，尤其是新型城镇化过程中，投资结构、消费结构升级带来更多的市场机会，品牌房企也试图通过跨界转型实现“地产+某产业”的战略发展。

在一些专家看来，“转型、多元化发展”仍然是房地产发展的关键所在，但转型还在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式，目前甚至未来一两年内都将处在摸索阶段，有一定的不确定性。而未来房地产行业还将继续存在，如在欧美，房地产领域均有持续存在的企业，房企转型的本质并非离开这个行业，而是在行业中找到细分市场，在细分市场中找到自己的优势。

现如今，中国正处于大众创业的风口，“大众创业、万众创新”带来的创业潮成为孵化器产业的强力催化剂，诸多房企及地产人以服务创业创新为方向而加速转型。未来房地产市场竞争将转向企业核心能力的竞争，此时，房企转型应该积极强化自己的竞争优势，比如及时调整发展节奏及布局战略，同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团）