调控后的房地产市场将会怎样

叶檀

如今，一、二线城市房价迅速上涨的阶段已经过去，未来两三年将高位盘整。而三、四线城市在承接了一定的溢出效应后，又将回到噩梦般的过去。

10月初，北京、天津、苏州、成都等城市先后发布楼市调控政策，主要措施是限购限贷。此次政策的导向很明确：稳定房价，确保市场不出现系统性风险，三、四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。

这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌，而是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构。因此，政策空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性房贷收缩等政策。

此次调控举措并非釜底抽薪。釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税，执行严厉的货币政策，增加首付比率，彻底改变房地产对冲货币的贬值作用。由于受到约束，一些釜底抽薪的政策不可能在近两年推出，如物业税、空置税等，限购、限贷、物业出售条件、价格约束等已成常规武器。

在这次房地产新政中，最严厉，且真正起作用的是提升首付比例，北京、广州等城市的二套房几乎全部需要现金支付，这对于借助杠杆撬动投资的人几乎是毁灭性的打击。假设楼市疯狂期投资占比50%，这意味着，每月的房贷至少会下滑数百亿元左右。

北京规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；已拥有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。南京规定，有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率将不得低于50%。广州规定，申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定；无房无贷款记录首套首付比例最低30%，无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。

换句话说，中产收入阶层以下希望通过低息房贷炒房的，将被赶出市场。由于中产收入阶层占据炒房市场一半以上，因此一、二线城市的投资需求将会有所下降。

从货币政策层面上说，央行既不可能实施降息、降准，也不可能暗示商业银行提高房贷，货币政策腾挪空间很小。房地产有继续抵抗贬值的能力，但问题是，央行会不会继续大规模推高信贷规模，让房贷成为信贷市场的主导力量？最大的可能是现状下会有所压缩。

从成交量来看，限购令实施之前，成交量疯狂上涨，实施之后，成交量疯狂下跌。未来，房地产出现如今股市的纠结走势的可能性很大，通过不断的小幅震荡消除内在的压力与风险。从房地产与股市的走势可以看出，中国经济腾挪空间非常狭窄，就像在黑暗的地道中通过不断摸索，试图走出一条路。