“营改增”对房地产企业影响及应对之浅谈

张琳

“营改增”对房地产企业影响及应对之浅谈

张琳

“营改增”指的是将以前缴纳营业税的应税项目改征为增值税。2012年开始的“营改增”试点,随着财税〔2016〕36号的发布已全面施实。作为国民经济支柱产业之一的房地产行业,面临着一系列的挑战,同时也迎来了新的发展机遇。

营改增房地产应对策略

在2015年股市下行、货币宽松和国家主导去库存的综合作用下,各地房价轮番上涨之下,各大城市纷纷出台限购,一线城市外,南京、苏州等热点二线城市在近期重启了2014年左右已取消的限购政策,厦门、武汉这两个房价上涨过快的二线城市,也重启了限购。楼市经过几年的寒冬似乎已经回暖并充满了机遇,然而在中国“人口红利”的消失、全球经济的下滑、传统私企的倒闭潮等因素影响下,国内经济的下行压力仍然很大,这些问题又让房地产企业面临着新的挑战。正是在这一背景之下,本文以“营改增”为着眼点,探讨“营改增”对房地产业的影响及应对策略。

一、“营改增”概述

1994年的税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的税制格局。营业税以交易额征税,征收范围包括:转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务),一律采用比例税率；因抑制市场交易规模,且存在重复征税弊端,目前世界仅有少数国家采纳。而且随着经济的快速发展,营业税和增值税分立并行日渐显出内在的不合理和缺陷。为进一步完善税收制度,有效预防重复征税,支持现代服务业发展,积极推动整改经济构造,我国在2012年1月1日积极开展了“营改增”试点工作,并于2016年5月1日起在社会全面推开试点方案。

二、“营改增”对房地产企业的影响

据了解,对房地产全行业都征收增值税并没有现成的国际政策经验可循,尤其是我国房地产企业形态多样:性质上有国企、民营之分,房地产产品也有住宅和商业地产的差异,以及在运营模式上包括销售和持有出租多种方式,导致企业的成本核算非常复杂,而房地产开发从购买土地、采购服务、材料设备、建造再到房屋销售形成了一个完整的链条,“营改增”则是整个产业链都同步实现增值税征收。

（一)对房地产企业开发成本的影响

在房地产开发过程中建安成本是重要的组成部分,建安工程由具有相应资质的建筑施工企业完成,而作为房企重要的上游行业的建筑业“营改增”使用的税率是11%,这样会大大提高建筑施工企业税负。结合税负转嫁理论分析,建筑施工企业税负增加,也会相应地增加房企建筑安装工程成本。

1.房地产企业施工中,建筑材料的购买种类繁杂、来源方式较多,势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度,除了钢筋、水泥等材料可以获得专门的增值税专用发票外,还存在一些价格低但建筑施工中经常遇到的散装材料,这些零散材料的提供方多是一些商户、五金店铺、小规模纳税人等等,这些纳税人主要依靠固定税额纳税,所购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票,材料进项税额无法正常抵扣,使建筑业实际税负加大。

2.根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号)规定,一般纳税人销售自产的下列货物,可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦)；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。以上所列货物都是建筑工程的主要原材料,且所占工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税专用发票,依据增值税的策略,用6%的税率计算的进项税额对相应缴付的增值税进行核减,建设施工企业获得可以被扣减的增值税专用发票销项税率大于进项税率5%,相对于“营改增”之前,施工企业购入上述建材后增加了5%税负成本。

3.建筑企业中有大量的建筑人工成本,这些人工成本占据工程造价的20%～30%,而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务,原来按3%支付营业税,而实行“营改增”之后,税率为6%,且没有进项税额可抵扣,在当今人工成本不断上涨的趋势下,作为微利企业的劳务公司必然将税负转嫁到施工企业；另外,零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税专用发票,亦无可抵扣的进项税,势必加大建筑施工企业人工费的税负。

4.机械设备费的上升,包括设备租赁费和自有设备维护修理费用。目前建安企业机械设备的租赁情况在实际中占比较高,而机械费在工程总造价中也有相当程度的占比,“营改增”后有形动产经营租赁增值税税率上升至17%也势必造成建筑业成本费用的上升,进而转嫁增加房企的开发经营成本。

（二)对房地产企业税负的影响

增值税为价外税,是按照企业的增值额进行计税,主要采用的是税款扣减体制,也就是当前增值税的销项税额减去抵扣的进项税额和上期留底的税额。根据房地产业“营改增”实施细则,在改革后对于销售不动产的一般纳税人的基本税率为11%,而实行简易计税办法的纳税人则适用5%的征收率。销售不动产在改革之前适用的是5%的营业税税率,但是可以肯定的是比较税负在“营改增”前后的变化时,仅仅根据税率数字的大小来判断是不科学的,不能根据税率上升就得出税负会变大的结论,因为不同的税种其计税方法也有差别,虽然改征增值税后的税率较高,但是还有进项税额可以抵扣,所以计税方法的不同自然也应该纳入比较税负时应该考虑的因素。

1.增值税采用简易计税方式下税负的变化

从整体上来看,房地产企业适用简易计税方法时,税负会略有下降,原因还是在于营业税与增值税的计税方式不同,价外税的特点使得在计算增值税应纳税额时应该将其排除在外。假设某企业当期取得营业收入1000万元,并适用简易计税办法,缴纳营业税时的应纳税额为1000×5%=50万元,“营改增”后应纳增值税额为1000/（1+5%)×5%=47.62万元。从这个例子也可以看出企业的税负会有所下降。

2.增值税采用一般计税方式下税负的变化

当房地产企业适用一般计税方法时,增值税11%的税率相比较之前营业税的5%可以说是大幅提升,但是征收增值税后企业经营过程中的进项税额也相应的可以抵扣了,可以在一定程度上抵消税率提高带来的税收负担的增加。假设房地产企业适用一般计税方式,某期其取得的含税收入为C,当期可抵扣的相应进项税额为S,在不考虑其他税费的情况下,则可得出如下关系:C×5%=C/ （1+11%)×11%-S；化简得S/C=4.91%。从该式可以看出,在11%的增值税税率下,企业的可抵扣进项税额占当期收入的比重等于或大于4.91%时,税负才能与原来缴纳营业税时的税负持平或减少。所以房地产企业“营改增”后是否能从其上游企业取得增值税专用发票并抵扣相应的销项税额,是决定其税负的关键。

上述表明,如果假设从建筑施工企业和其他上游企业都可以取得增值税专用发票,从理论上来说,房地产企业的税负应该是降低的。但现实中很多环节,房地产企业都无法取得增值税专用发票,无法获得足够的进项抵扣,从而增加了企业的税负。

（三)对房地产企业财务风险的影响

2016年8月24号国务院印发的《关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见》表明,各地方的土地财政正在发生着变化。随着土地出让金收入增幅下降,已对土地财政产生严重依赖的地方政府将加大对房地产企业的税收征管,房企税负的增加将使企业面临严峻的财务压力。

1.本次“营改增”的主要目的就是为了减税,税负的降低会使相同业务状态下支付税款的现金支出减少。但是增值税是价外税,同样金额的销售额,营业税下收入总额大于增值税下的收入总额,同时增值税具有转嫁税负的功能,房企由施工企业转嫁而来的税负就会增加建筑成本,由此营业收入的减少,建筑成本的增加,造成了房地产企业利润的下降。

2.房地产开发多以项目运作经营,一般采取预售的方式进行销售,预售取得收入后就必须预先缴纳税款,由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加,造成进项税额取得的滞后,这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金,占用了房地产开发企业的资金流。

3.房企是资金密集型企业,在开发过程中资金的占用数额较大,占用时间也较长,房地产企业必需有充足的资金流才能维持其正常运转。随着时代的进步,市场竞争变得越来越激烈,再结合目前我国房地产信贷政策的收紧,房企将可能面临资金短缺的困难局面。那么这就使得房企不得不加大投融资范围,通过资金的借入或者投资引入,而且由于融资活动的阶段性,同时还面临着非常沉重的利益压力,会不断地增加房地产企业的财务风险。

4.通过房地产信贷借入的大量资金除了定期的还款压力外,还将背负高额的贷款利息,这也是房地产企业较大的经营成本。而此次“营改增”也明确规定了房企的贷款利息将无法取得相应的进项税抵扣,这必将影响房企的实际税负,进而增加资金压力和财务风险。

三、“营改增”对房地产企业影响的应对策略

为使企业在改革的大背景下立于不败之地,就必须要结合改革政策在企业的业务范围内做出相应的调整,从而使之更适应改革后的经济环境和税收环境。对此,结合房地产企业的现状和最新政策,提出了以下几点措施:

（一)规范财务管理、加强会计核算的专业水平

1.财务管理系统是一个企业的核心系统,在目前这个税制改革环境中,财务管理对于一个企业来说更显得尤为重要。开发过程中产生的一系列成本会在很大程度上影响企业的利润,房企应当以健全成本管理体系为目的,规范房地产企业的财务管理,严格监控开发过程中发生的各项成本。更重要的是根据“营改增”后的最新规定,在计算增值税时土地成本可以从销售额中扣除,这是一项巨大突破。由于土地成本在开发成本中占有很重要的地位,所以企业应加强对成本的管理,并取得合法有效的凭证,才有可能争取更大的税收利益。

2.房企管理者应该高度重视“营改增”政策改革,加强对企业工作人员的相关培训。财务会计人员应该熟练掌握关于“营改增”的有关策略,采用合理的策略,进一步改进会计核算方法,不断提高会计核算的专业水平,对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。

（二)规范预算、决算管理,严格筛选供应商

1.由于房地产开发周期长、资金占用大,在开发阶段付出巨大的成本。因此在工程项目的施工之前就必须对各环节做好相应的筹备与策划工作,只有将成本预算、施工管控做好才能够切实降低房地产企业的开发成本。并且适时将部分业务活动和企业职能进行外包,有效实现税费的转移,从而起到降低企业税务负担的作用。

2.房地产企业重视对供应商进行选择,对供应商的选择可上升至战略水平的高度。对供应商的选择不单单需要考虑是否可以预防房地产企业财务风险,同时也要考虑到其是否会对房地产企业开具增值税专用发票。因此,应该通过招投标的方式,综合权衡建筑施工企业的建设规模、质量、市场报价、资历、信誉等各方面,最优先考虑的要素是是否可以出具增值税专用发票,这样可以在源头上控制风险。

3.加强工程决算的管理,及时与施工企业进行工程决算,保证及时收到有效的增值税抵扣发票,不应拖延；加强对材料采购和劳务委托等过程的票据管理,及时取得发票；提高会计核算质量和精准性,坚持有发票才抵扣,尽可能实现项目竣工验收与会计核算同步进行。

（三)加强纳税筹划,减轻企业税负

1.对于房地产企业而言,应该尽量少用一些零散原料,确保由建筑施工企业承包购买零散原料,这样就可以避免出现不能得到增值税专用发票的情况；在劳务人员的选择和聘用上,也应当尽量减少零散劳动力、流动人员的出现,确保房地产企业能够获得劳务派遣公司或代理公司的增值税专用发票,从而起到减轻企业税负的作用。

2.房屋的销售价格直接决定了增值税的税负,制定合理的销售价格不仅可以降低时间成本和资金成本,还可以增加销售量,降低税负。在制定相关销售价格时,除了要考虑各项成本费用外,还要注意增值额与扣除项目的关系,找到税负的临界点,合理降低销售价格,有时收入虽然减少了,但是利润可能增加了,也减轻了企业的税负。

3.“营改增”后规定,房地产商对于其所销售房屋的装修费用也可以作为进项抵扣。这样,房企应选择开发更多的精装修房屋,就意味着其在装修这些房屋的过程中可以取得更多的与物料或固定资产相关的专用发票并予以抵扣,从而在降低企业税负的基础上为盈利提供更多可能。

（四)改变运营模式,降低经营风险

1.“营改增”后不可避免会产生相应的资金缺口,房地产企业可以适当地改变其原有的经营模式,缩短项目运作周期,减少资金占用,释放资金空间,加速现金流转,合理地使用运作经费,降低财务费用,从而增加利润。房地产企业应当响应国家号召,走可持续发展之路。在商品房开发建设过程中,应加大公共配套设施的投入,打造高品质智能化社区,提升住房的舒适程度,提高商品的卖点,让房地产企业能够在当前白热化的市场竞争中占得先机,提升竞争力。

2.打破营业税下的管理模式,树立起增值税的理念。企业要根据增值税法律法规及相关政策重新梳理本企业的有关制度,对于不合理者要进行修改和流程再造,推动由上而下的全员“营改增”工作。特别在招投标报价环节,要把以营业税确定的招投标价变更为以增值税计算的招投标价。

3.增值税实行“项目就地预缴、机构集中汇缴”的管理模式,就使得房企应合理设置总分支机构,对税收进行集中管理。根据自身的情况,改变营销方式,准确划分新、老项目,老项目争取采用简易计税方法,新项目相关业务尽量外包,合理地将进项税抵扣,降低房地产企业的税负,减少“营改增”带来的不利影响。

（五)梳理经营活动,科学安排业务

1.要进一步梳理相关业务流程,找准相关风险控制点,对于土地、施工建设、融资等环节,对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理,围绕“营改增”进行科学管理筹划,找准控制点,制定增值税内部控制体系及相应的工作流程,积极建立增值税全部流程的管理制度服务,预防“营改增”可能带来的风险。

2.明确存在“营改增”风险的经营活动项目,对于各项环节及时计算出可抵扣的增值税进项,保证房地产企业有效实现税负减轻。适时将部分业务活动和企业职能进行外包,合理实现税务筹划,有效实现税费的转移,进一步降低企业税负。在进行服务外包的过程中,一定要注意产品质量,维护好企业的品牌形象。

四、结束语

综上所述,“营改增”的新政策,对我国的各个行业都会产生不同程度的影响。本文主要针对“营改增”对我国房地产企业的影响进行分析,“营改增”对于促进我国的房地产企业的良性发展有着十分重要的意义,是一项新的挑战和机遇,推动着房地产企业向前发展。房地产企业通过对自身发展方式的转变,适应社会发展的需要,提高和完善企业的管理水平,为企业更长远的发展奠定基础。

（作者单位:福建轩辉房地产开发有限公司)