物业管理应纳入社区建设

文 时念洋

物业管理应纳入社区建设

文 时念洋

物业管理关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定，是构建和谐社会的重要基础。近年来，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，物业管理问题成了人民群众身边的热点民生问题。北京市为促进和发展这一行业，出台了《北京市物业管理办法》等政策法规，但在物业管理行业较快发展的同时，也凸显了一些困难和问题，已影响到人民群众生活质量的进一步提高，影响到文明社会和谐社会的建设。

“粗放”管理

当前，本市小区物业服务水平不高，管理“粗放”。部分物业服务企业只注重收费，而服务不到位或服务打折扣。有的小区物业企业服务质量不高，不按照合同提供服务，收费与服务质量和服务水平不对称，甚至个别企业侵犯业主权益的现象也时有发生。有的虽有部分服务，也仍停留在小区的卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统项目，没有很好地结合社区特点开展全方位、多层次的社会化服务，企业还处于粗放型经营状态。另外，有些企业的服务项目、服务内容的量化标准不够透明，达不到规范化的服务要求。从业人员鱼龙混杂，没有经过岗前培训，不具备维护、修缮、养护、整治等能力，不能满足业主的实际生活需求。

同时，业主委员会组建难、工作难，业主的观念需转变。组建业主委员会是物业管理活动的关键一环。按照规定，入住率达到一定比例的小区都要组建业主委员会，其主要职能是代表业主监督物业服务行为，协助物业管理工作。但由于业主委员会选举、议事秩序过于繁琐，居民的参与意识和参与能力较弱等原因，在实际操作过程中，出现了业主委员会组建难、日常工作开展也难的问题。在法律地位缺失和得不到部分业主的理解及支持的情况下，已经成立的业主委员会成员，由于有责无权、没报酬、吃力不讨好等原因，也都想辞职。

此外，物业管理体系尚未理顺，政策尚不完善。物业管理工作涉及面广、量大、事难，直接关系千家万户的生活，物业行业是一个微利、保本、甚至亏损的行业。所以这一行业目前需要政府的一定支持，如果一味地推向市场是不行的。目前，本市物业管理氛围不佳，还没有纳入政府城市管理之列，仅靠一个部门是无法有效承担起大量基础性工作的，相关的政策法规只解决物业管理的一个环节，其他方面还都比较欠缺。在社区建设中，还没有将开展物业管理作为创建文明社区建设和谐社区的必备条件，缺乏推进物业管理工作的氛围。物业管理工作还没有有机地纳入社区管理之中。社会和许多部门单位缺乏对物业管理重要性的认识，监管工作不到位，没有真正看到物业管理是社区管理甚至是城市管理、建设和谐社区和谐社会的重要基础工作。我们认为这是目前物业管理工作难以推进的关键所在。

专业化服务

建议可将物业管理纳入社区建设。一是把业主对物业的民主管理与社区居民自治有机结合，探索业主委员会成员与社区居委会成员的交叉任职，在业主委员会和社区居委会之间建立一种新型合作互动型关系，更好地发挥社区居民委员会对物业管理的指导、监督作用。二是建立由街道办事处主导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业之间的定期联席会议制度，作为信息交流的平台，对物业管理中的问题及时沟通，共同协商解决，以形成街道办事处对物管事务进行有效指导，社区居委会对物管纠纷进行有效调解的日常工作机制。三是强化街道办事处对小区物业工作的组织领导。各街道办事处应加强领导，健全机构，要坚持一把手负总责，把物业管理工作作为政府绩效考核的一项具体内容，切实摆上议事日程，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，为社区物业管理工作提供有力保障。

同时，以街道办事处组织牵头，完善对小区的管理制度。一是牵头引导各小区成立业主委员会，这是完善小区物业管理的关键所在。二是加快研究，落实物业管理相关规定，推行规范化、专业化的服务标准，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。三是对业主和群众的投诉、举报，及时进行查处，维护良好的物业管理市场秩序。四是建立市场化的收费机制，增加物业管理费使用的透明度。要求物业管理公司的收费必须做到公开、公平、诚信。让业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费。加强对小区物业工作相关法规的舆论宣传，让业主和社会各界了解政策，强化物权意识，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持，化解物业服务纠纷，努力营造和谐的良好氛围。五是加强物业管理队伍自身建设，提高物业管理人员素质，使物业管理工作逐步实现法制化、规范化、专业化、经常化，把物业管理各项工作提高到一个新的水平。

还应加强街道办事处和社区对小区物业管理进行监督的作用，提升行业管理水平。一是建全前期物业服务监管制度。将物业服务招投标活动纳入有形市场予以监管，建立健全统一、竞争有序的物业服务招投标市场。由街道办事处参与监督辖区内新建住宅小区的承接查验以及物业档案的移交转移，充分发挥政府监督职能。二是进一步完善物业信用监管制度。建立物业服务企业诚信档案，制定物业服务费价格指导体系，完善房地产开发商、物业服务企业的信用监管制度，积极尝试建立或完善物业管理信用体系。三是建立警示制度。对物业服务企业发生的带有倾向性的问题，及时发给提示函；建立起居委会牵头，以业主代表为主，公安派出所等有关部门参加的住宅小区物业服务监督考评小组，定期对物业服务企业进行考评并建立档案，坚持把群众满意度作为物业服务企业资质年检的核心内容。

作者系北京市政协委员、北京市亿隆实业股份有限公司董事长

责任编辑 郭隆