上海老洋房二房东的生意经

王欣怡

把“老法租界”的洋房改造后出租，已经成为一门不小的生意。

“现在的上海小囡哪知道什么居住体验啊？”王轩惆怅的神情中，藏着一丝不易察觉的不屑。成长于上世纪七八十年代的上海弄堂里，他有很多90后、00后以及因为改革开放而涌入的一批“新上海人”没有的城市记忆。这些童年记忆可以基本概括在4个字里——“老法租界”。

以衡山路、复兴中路为中心的总面积7.75平方公里的街区，是旧上海时期的法租界，如今横跨徐汇和黄浦两区。

徐汇区的五原路，很可能是外国游客记住上海的第一条路，尽管它对现时生活在上海的人来说很陌生。老洋房下午茶、老洋房花店、老洋房咖啡店、老洋房西服店，可以概括这条街道的商业业态。日暮时分找一个开在洋房花园中的西餐店吃完晚饭，踏着树影斑驳的石子路一路晃到满是酒吧的永康路，喝着酒、看着上海人家的市井生活、租住一晚老洋房，这是一个老外的标准上海一日游。

在老上海时，最好的住宅是“邨”，其次是“坊”和“里”，以这些字结尾的住宅往往是当年的高尚社区和名流住所。早期的建筑风格是洋房（1910年前后），后期是新式里弄（1930年以后），更晚期（1950年以后）是建国后给知识分子建造的公寓，但游客们不管这些，统统看作是老洋房。

如今，这些表面仍然“传统”的老房子，里面已经装饰一新，被挂在了房屋租赁网站Airbnb、Agoda等短租平台上，提供最上海的居住体验并带来可观的投资回报。

2015年8月，Airbnb正式进入中国，同年12月，Agoda也来了。虽然早已经有许多上海的短租房源登录到了平台上，但上海老洋房一直是稀缺资源。即便是到现在，以“法租界”作为关键词搜房，Airbnb平台上有107套，Agoda只有10套。而王轩和他的合伙人，可以提供400多套。

二房东诞生记

越来越多的原住民受不了类似“住在酒吧楼上”的生活，逐渐搬离“老法租界”，去中环线以外寻求更宽敞的居住环境。王轩却执意把家迁回了老洋房中，“早年我就说过一定会把老洋房买回来，现在我做到了。”

2002年，王轩一家生活的老洋房以300万元售出，当时中环100平方米的2室2厅新建商品房在30万元左右。2016年，上海老洋房的挂牌价以亿元计，最高单价突破40万元/平方米。

8年前，还是音乐人的王轩向年少时的承诺迈出了第一步：愚园路的一套老公寓。这是王轩收藏的第一套老房子，本来打算用来自住，但却在装修期间就被参观者踏破了门槛。参观者中有好奇“老房子居然可以这么摩登”的邻居、“这房子卖不卖”的房产中介、在“老法租界”压马路的老外。

王轩没想到，自己的改造会惹来这么多注意，更没想到的是还招来了生意。一位来参观的老外直接提出要租下王轩的这套小公寓，月租金直接出价到1.5万元，而当时同样的两居室公寓月租金不过5000元。3倍的差价和频繁上门的房产中介，让王轩意识到了商机。

自那开始，他决意退出摇滚乐队，放下电贝斯，走上了一条精致二房东的道路。没有任何设计和建筑学背景的王轩安慰自己：“艺术是相通的，审美比功底重要。”

2007年前后，以低价签下长租约，经过设计改造，再以高价出租的“二房东”们大多和王轩一样没有任何室内设计的专业背书，凭借着各自的品味和收房的魄力在“老法租界”中揭竿而起。这是一段草莽期，人人都有机会成为豪杰。王轩认为，自己最终能在混战中异军突起是因为“过人的空间改造能力”。

虽然在衡复历史街区从来不缺数百上千平方米的花园洋房，但是50平方米的“蜗居”更为常见。一栋很气派的三层洋房里往往混居着七八户居民，曾经是“最上海”的居住状况，其他二房东们并不考虑收租这类房产，王轩却敢于拿下这些“牙漏”，把一栋洋房里的单间卧室拿下，并像魔术一般变出一套客厅餐厅门厅齐全的现代公寓。

产证面积只有28平方米的安福路公寓，在王轩和团队手中蜕变出了带两个卧室、一个客餐厅的LOFT挑高公寓。这套可以住下两个年轻游客或一个小型家庭的公寓，在Airbnb上的日租金为1500元。而且，这类便宜的小房子很紧俏。

“一年中空关的时间不会超过90天。”王轩向《财经天下》周刊表示，“短租价格相比长租有3倍的溢价率。”按照王轩的估算，日租金1500元的短租房如果在长租市场，月租金不会超过1.5万元，一年租金大约为18万元。但理想的短租可以达到1500元×270天，年收40.5万元。

自从2014年以来，王轩渐渐把到期的长租房挂到了短租平台上。但也不是每一套房产都适合短租，王轩目前在出租的衡复街区房产中最贵的月租金是15万元，如果放到短租平台，日租金必须保持在2万元左右才能基本和长租打平。但是愿意花2万元一晚体验老上海居住风味的客人显然还不够多，至少没有多到可以保证一年中有270天的出租比例。所以王轩宁可让它继续服务长租客人。王轩挂牌的短租房中目前最贵的日租金是1.8万元，他也在考虑是否要将其转回长租市场。

“短租一定是趋势，但长租的客人更稳定，而且供不应求，一有退租很快就有新租客进来。”王轩告诉《财经天下》周刊，目前他大约有六分之一的房产用来短租，长租仍然占绝大多数。但在Airbnb进入中国之前，这个数字只有十分之一。

最好或最坏的时代

Airbnb来了，王轩期待的好日子却并没有随之而来，越来越多的中小二房东正在搅热或者搅乱这个市场，还有不少一房东也摩拳擦掌地尝试进入。

就在《财经天下》周刊记者采访王轩期间，中途被好几个电话打断，一位签订了10年租约的房东带着一张法院传票和一干社会人员冲击了正在长租中的房屋。“打110报警，现在就打。把客人安置好，一定不能影响客人。”前线突发的冲突显然激怒了王轩，他身上还有着没被社会磨平的棱角，从他脸上能看到“这事儿我能理解但绝不能接受”的神情。

以8000～10000元的月租金签订了10年合约，改造完成后往往可以达到3万元的月收入，王轩可以理解这数倍的利益差会对房东产生诱惑力，但他不能接受以这种方式来结束合约。相比商业模式可能存在的漏洞和隐患，王轩更忧虑的是这个事件会产生的连锁反应。

现在的武康路、衡山路和五原路上，到处都有王轩用长租约维系的物业，如果房东可以通过短租平台和托管公司直接获利，那么未来房源将会是一个大问题。王轩最不担心的反而是价格竞争，“有三五套房源的中小二房东越来越多，从我踏入这个圈子竞争就没有停歇过，就算最好的年份里也有人做不下去，现在不算坏。关键是要有能让客人认同你的理念。”

王轩在短租平台上的策略是只接受持旅游签证的外籍游客，刻意挑客不是给自己增加难度，相反是让王轩更快卖出自己产品的捷径。和王轩的第一个主顾一样，他们无一例外地喜欢王轩给传统建筑外壳植入的摩登内核。“几百个出租记录，好评率百分之百。”王轩得意地展示自己在短租平台上的评分。

出房率和出房速度是区分Airbnb上的“好房东”和“一般房东”的重要标志。尤其是对于二房东来说，出房率是空置率的一种美化版说法，手上的房产中有多少比例处于出租状态决定了二房东当晚的睡眠指数。出房速度考验的是团队能力，平均多久可以收到一套房子，免租期内（10年长租合约中往往有2个月的免租期）能否完成有品质的装修，几个在线解答可以敲定越洋客人的入住。

长租与短租相结合

王轩关于收不到好房源的困扰，却是魏岭洪的强项。2005年来到上海后，魏岭洪做过司机、房产中介和装修设计，在整个“老法租界”都颇有名气。从小区保安到居委会阿姨、房东和租客都管这个东北小伙叫“大卫”，反倒是打听魏岭洪这个大名时无人知晓。

和王轩误打误撞地遇上老洋房商机很相似，大卫的财运是被一位本地房东爷叔生生砸中的。当年在做房产中介时，一位上海大叔要求大卫帮忙托管这套公寓，并提议他重新装修后赚取差价。大卫清楚地记得当时他只花了4500元就把房子给拾掇出来了，只用了3个月就赚回了装修花费。

但是，这种机遇现在已经完全过时了，如今大卫的改造成本大约在6000元/平方米，总花费约40万元。加上收房时长期租约的涨价，收回成本至少需要3～4年。

随着老洋房行情的水涨船高，大卫也相中了溢价率更高的短租市场。2015年年初，大卫发现了更令他担忧的现象，衡复历史街区中长租的外籍客人明显减少，转向短租更像是市场迫使他做出的决定。在采访中他表示：“长租和短租相结合，可能是最适合这个街区的方式。”在大卫看来，长租和短租的旺季和淡季正好是互补的。游客来的季节正好是长租客人回国探亲的时节。

虽然借短租入场的小包租客多了，不过大卫觉得近几年海派文化的氛围也越来越好了，他认为“市场可以一起做大”。已经经营了13年二房东生意的大卫，如今在上海阿叔阿姨中间找到了归属感，他也想把这种融入感和生活体验传递给初次来这个城市的游客。

对于类似跳票的长租约毁约情况，大卫表示并不担心：“这十多年在上海我知道的，上海人是不会占别人便宜的。”在他看来，上海是全国唯一有适合短租发展的商业土壤的城市。尤其是有“老法租界”这样同时具有生活气息和历史印记的街区。

衡复历史街区，既是建筑博物馆，也有名人故居，更有步行街商业形态。在这里能找到5块钱一碗的上海大馄饨，也有80元一杯的龙舌兰鸡尾酒，可以在最摩登的手工西服店门口遇到挎着竹篮卖白兰花的上海阿婆，各种文化、味蕾、记忆的碰撞造就了与众不同的居住体验，也成就了这里成为Airbnb上最“上海”的热门短租市场。

街区给人的印象可以是千人千面的，但大卫和王轩这样的市场经营者却希望提供更标准的居住体验，可以有6米层高的尖顶公寓，老虎窗外是宽敞的派对露台；也可以有全白极简的高层公寓，楼里有健身房和游泳池。但无论客人选择哪一种居住条件，感受的生活理念却应该是完整而一致的。

本着这个目标，在2016年初，曾经是竞争对手的大卫和王轩决定合伙，成立了“OPUSONE一舍”品牌，并在几个月内推出了第一栋集中式民宿。大卫告诉《财经天下》周刊：“之前觉得只能做分散式民宿是错误的，集中式民宿更能打造标杆。”

在大卫的鼓动下，另外两位曾经的竞争者也加入一舍，4个合伙人本着做大市场的共同目标，掏光家底拿出了400余套“老法租界”民居，大卫还把自己烧钱做了很久的房屋展示平台“家在上海”也拿了出来。尽管还没有接入在线支付功能，纯展示用途的这个平台上已经有上千套“老法租界”的房源，长租、短租甚至挂牌信息都有，总房源数6762套，仅短租就有123套，超过了Airbnb。

4个竞争对手能走在一起，是一种魄力，也是一种对未来趋势的判断。面对资本、面对收购，4个合伙人的态度很一致，要对打造一舍品牌有帮助，不接受纯粹的收购。有意识或无意识的，他们试图逐渐洗掉自己身上“二房东”的标签。