土地收储增值收益分配方式的分析与阐述

2016-11-26张京若

决策与信息 2016年30期

关键词：收益分配土地储备基准

张京若

秦皇岛市土地收购储备交易中心河北秦皇岛 066000

土地收储增值收益分配方式的分析与阐述

张京若

秦皇岛市土地收购储备交易中心河北秦皇岛 066000

土地收储增值收益分配，关系着政府、原土地所有人的利益共享和收储工作的顺利开展。本文首先总结了我国土地收储工作的现状、梳理了不同城市的土地收储增值收益分配方式，并提出改进，以期为土地收储的利益分配工作提供参考和借鉴。

土地收储；土地增值；收益分配

随着《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，一定程度上限制了非公共利益的土地收购、储备行为。因此，政府、原土地所有人之间就面临着对土地增值收益的分配问题，这也是国家土地管理和储备工作的重点。

一、我国土地收储工作的现状

（一）土地收储工作方式

根据我国与2007年颁布的《土地储备管理办法》，当前的土地收储方式包括了三种类型：政府主导型、市场主导型和双主导型。

1、政府主导型：这种模式最早在杭州实施。其特点是，土地收储工作的主导者是政府的土地储备委员会和土地储备中心。土地储备委员会能够制定政府每年的土地储备和出让计划、监管土地收储资金和土地资产；土地储备中心主要负责收购和储备活动的执行，

2、市场主导型：这种模式最早在上海实施。其特点是，土地收储工作的主导者是市场力量，政府成立单一的土地收储管理机构——土地发展中心，虽然收购和储备的土地范围仍然由政府规定，但是收购和储备价格都是市场决定，土地使用权所有者的裁量权较大。

3、双主导型：这种模式最早在武汉实施。其特点是，土地收储工作的主导者是政府和市场两个主体，政府成立单一的土地整理储备供应中心。土地的收购储备、拆迁、开发等都是由政府制定，但是价格由招标、拍卖、挂牌出让来决定，是一种市场定价的过程。这种方式，一方面能够充分发挥市场的资源配置作用，另一方面不会增加政府收购和储备土地工作的难度。

（二）土地收储工作方式的评价

上述的三种土地收储工作方式，运作程序分成大致三个步骤：土地收购→土地储备→土地出让。土地储备机构征收国有和集体土地使用权，并根据制定的收购计划、储备计划、使用计划，对已经成功收购的土地进行管理，包括了土地开发、城市建设、基础设施土地、土地抵押、土地融资等。再根据土地出让计划，通过招标、拍卖和挂牌方式将土地进行出让。目前的土地收储方式中，收购土地能够保证政府对土地资产的控制权利、对土地进行统一管理；使用土地能够加快城市基础设施建设速度，利于城市的统一开发和管理；出让土地能够增加政府的土地收益，保证地方的财政收入，使得政府能够有更多的资金投入到城市建设与发展。

二、土地收储增值收益分配方式与改进

如何能够在确保政府土地收储价值增值的基础上，又兼顾土地使用权拥有者和投资者的利益？这是土地收储增值收益分配工作需要重点考虑的问题。目前，各个城市的土地收储增值收益分配方式，按照分配基准来分，主要包括三种类型：按土地现价为基准、按土地出让价为基准、按土地评估价为基准。

（一）按土地现价为基准

这是当前使用最为广泛的方式。在这种方式下，对原土地使用者所分配的利益仅仅是现价补偿，而土地增值所获得的利益全部由政府获得。现价补偿的价格，不同的城市有不同的评估指标。例如：深圳市以土地的用途、使用年限、区位优势作为补偿依据；南京市在此基础上增加了土地剩余使用年限和过去土地投入量的指标；湖州市增设了开发建设情况的指标。不过这种方式，会使得很多原土地使用者缺少收储土地的积极性、土地收储工作开展困难，因此，很多城市又在现价补偿的基础上进行加成。加成的补偿数额，主要是通过政府和原土地使用者的谈判来决定。例如：广州市在征收商用地段土地，加成30%-100%；沈阳市限制工业用土地，加成比例不超过40%。

改进：可以在基本补偿的基础上，按照原土地使用者的经营情况和公益性质等进行追加补偿；无追加补偿的情况下，可以考虑给予原土地使用者税收政策优惠。

（二）按土地出让价为基准

在这种方式下，原土地使用者能够直接享受土地收储增值带来的收益。分配的方式主要采用按照土地出让价格的某一固定比例进行收益分配例如：荆州市设置了分配比例为成交额的80%、广州市和石家庄市的分配比例为成交额的60%。也有的城市采用分级比例分配的方式，例如莱芜市，根据出让价格的高低，来规定不同的比例。

改进：针对我国复杂的土地使用权结构，尤其是“同一块土地，地上、地下两份使用权”的情况，需要进一步细化分配比例。

（三）按土地评估价为基准

这种方法，按照估价标准的不同，可以分成基准地价估价和市场评估地价估价。基准地价估价，主要是基于原地价、中间收购价、历史投资额等因素进行价格评估，从而计算出土地增值收益，并按一定比例分配给原土地使用者，使用该方法的城市包括了：宁波市、台州市、石家庄市等。市场评估地价估价，主要是基于土地的未来用途、规划、商业价值等因素进行价格评估，从而按一定比例将增值收益分配给原土地使用者，使用该方法的城市包括了：昆明市、南宁市等。

改进：当前的土地评估机构的专业性较差，很大程度上都是政府指导下完成，缺乏独立性，需要开放土地评估市场，提高评估的科学性和公正性；基于土地的未来用途与规划的市场评估地价估价，一旦土地规划发生改变，估计是否需要调整、补偿数额的退还和追加，都要制定相关政策。