引导城市消费对接旅游消费的异地养老模式探索

2016-11-24刘俊张平于代松张晓惠

商 2016年33期

刘俊张平　于代松　张晓惠

摘要：我国城市养老问题日益严重，本文在探讨传统四种养老模式及其存在的问题的基础上，提出了资产置换对接旅游养老的养老模式，提出城市老年人群退休以后可将自己在市区的生活资产通过一定渠道与市区周边旅游资产进行置换，同时旅游资产互换也可以为购买旅游资产的老年人群，以最低的成本在全国各地进行旅游。缓解老年人群不断增长对于现有养老服务业的压力，盘活老年人群资产，为城市具有一定消费水平的老年人提供养老新思路。

关键词：养老模式；旅游；资产置换；异地养老；互换

中国人口老龄化趋势不断加深，城市养老问题日益严重，更为严峻的是我国是在经济并不发达，人民并不富裕的情况下进入老龄社会的，“未富先老”的特征非常明显。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，老龄化水平达17%。到2050年，中国将进入重度老龄化阶段，届时我国人口每三个人中有一个老人。人口老龄化的快速发展给我国老龄公共服务和社会化养老服务带来较大压力，急剧增长的社会养老需求与社会化养老机构发展滞后的矛盾日益突出。

一、我国当前城市养老的四大模式

（一）家庭自助养老模式。家庭自助养老是指老年人住在自己或子女家里，以自我照顾为主，或其子女提供赡养、服侍服务，从而让老人安享晚年，这是一种传统意义上的养老模式，这种模式相对成本低，老人生活在熟悉的地方也会让人更舒心。

（二）商业集中养老模式。商业集中养老是指以营利为目的的投资公司通过设立养老院、老年公寓等社会机构作为养老场所，为老年人有偿提供各类养老服务的养老模式。老年人则依靠养老基金、亲人资助进行养老，但这种模式的最大特点就是有偿性。

（三）社区帮扶自助养老模式。社区帮扶自助养老是指老人住在自己家里，但一些专业性服务如医护、家政、及精神慰藉等则需要依托所在社区提供，并相应承担一定养老服务费用。

（四）公共福利救助式养老。公共福利救助式养老主要是针对孤寡老人或者没有后续收入来源的老人，政府通按照一定标准筛选入住的老人，并为其提供养老服务；或由当地社区负责照料孤寡老人，政府或民政部门给与一定经济补贴

二、当前城市养老模式存在的问题

（一）养老居住需求与自有资产闲置之间的矛盾。这里所指资产闲置主要包括两类，一类是老年人的房产搁置。目前很大一部分中高端老年群体，他们面临的问题之一就是资产闲置。另一类则是旅游景区的旅游休闲资产闲置。尤其是城市周边很多生态环境好的资产包括景区，宾馆、饭店等。

（二）城市老人养老服务产品单一，规模效应低下。我国养老模式具有随机性，零散性，不规范性等特点，除少数大规模养老服务机构外，老年人群很少集聚。家庭自助养老主要是老人自助养老或子女赡养老人，一般存在明确的家庭界限，谈不上规模效应；而商业集中养老与社区帮扶自助养老虽在一定程度上将养老服务资源进行了集聚，但是这种集聚是简单的人口汇集，并没有激发潜在消费活力。

（三）养老产品与服务供给不足，养老生活水品较低。受职业、经济收入、受教育程度、健康状况等多种因素制约，老年群体存在着不同类型与不同需求，而当前的养老模式千篇一律，很少考虑老年人个性化需求。传统养老很少考虑老年人精神层面的需求，比如有效的交流，自我的价值体现等。老人就越缺乏与人的沟通交流，内心就变得更为孤独。

（四）养老市场规模巨大，但养老市场健康度较差。中国老年消费市场的主体规模巨大，市场若开发及时合理，无疑将快速推动老年产业发展壮大，使之成为国民经济新的增长点。但在我国，老年产业发展缓慢，严重滞后。尤其针对那些具有消费能力及水平，拥有不少资产的老人，他们的消费参与将极大地拉升我国经济的发展。

（五）养老产业发展前景美好，但传统模式缺乏可持续性。我们虽不否定传统家庭养老模式的作用，但该模式未来已不适应人口老龄化形势。同时我国养老机构床位总体不足、设施不齐全、管理落后、护理人才缺乏等诸多问题，这些都使得很多老年人不能或不愿意到机构养老，社区帮扶自助养老虽是一种结合了家庭自助养老与商业集中养老的优势，但这种模式将诸多要求、希望完全寄托于社区，而不对社区能力范围进行衡量与扶持。社会福利救助养老的最大问题就是资金来源得不到有效解决，不具有可持续性。

三、引导城市消费对接旅游消费的异地养老模式运作思路

首先是对城市老年人群生活资产和市区周边人群旅游资产进行评估，直接互换所有权，价值低的房产拥有人再支付一定互换差价给价值高的房产所有人。城市老年人群不仅能够拥有景区资产所有权，同时还能够获得一次性差额现金流用于改善日常生活。为追求景区资产效益最大化，老年人群在购买景区资产后，还可以委托物管进行租赁管理。景区资产具有很明显季节性，淡旺季明显。而通过资产互换来到旅游景区这部分人群一般具有较高消费水平。他们可能会在某一个旅游景区住上一段时间，可以通过和异地旅游资产进行置换，剩余时间又会到其他地方旅游。

四、项目运作的风险及建议

（一）政策风险。由于农村宅基地的置换或者说交易存在法律风险，在具体实施该模式过程中，要以长远的眼观来签订合同，可附属条款，如届时按照政策变动情况，做出相应赔偿，按市价补差价等措施。或一次性直接买断使用权，以断绝各种可能出现的政策变动风险。

（二）老人健康风险。项目运营过程中，要注重增加旅游景区医疗基础设施建设，引进优秀医疗人才，景区医疗可与城市大型医院进行合作，只有医疗得到保障，老人才愿意到景区养老。

（三）信用风险。我国目前房价过高，在项目运作过程中可以对房屋进行适当折扣，针对每一户提取一定比例风险准备金建立资金池，进一步降低房价变动所带来的巨大影响。在整个项目开展过程中，尤其针对资产置换双方，一定要将所有风险告知双方，签署相关合同或协议。

（四）管理机构可持续性风险。为切实防范管理机构的信用及运营能力的问题，在整个项目运营过程中要引入中立第三方对管理机构进行监督与测评。针对服务人员可持续性问题，在旅游景区的管理过程中，要贯彻“以老养老”，即相对低龄老人照顾高龄老人。

（五）房屋产权无法有效处理的风险。由于目前的住宅使用期限为70年，在估价过程中对使用年限较久的老房子，房屋估值时已进行了考虑，这样抵押给金融机构的房屋实际价值可能比金融机构预计发放的贷款总额高，降低金融机构的风险。（作者单位：1.西华大学经济学院；2.九三学社成都市委员会）

本文受“2016年成都哲学社会科学规划项目”资助，项目编号：2016R27。

参考文献：

[1] 丁姗.中国旅游地产开发研究[D].复旦大学，2009.

[2] 黄亮.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究，2015.

[3] 刘宇.山岳旅游地产开发策略研究[D].中国科学技术大学，2010.

[5] 张丽.中国老年住宅项目开发与经营模式研究[D].山东大学，2011.