“以房养老”具有较大的发展潜力

文/卞文志

“以房养老”具有较大的发展潜力

文/卞文志

近日公布的国家发改委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，近期将再酌情选择若干城市推进住房反向抵押养老保险试点。据了解，下一步保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。作为一项创新型保险产品，“以房养老”在国内养老金融服务中颇受关注。

反向抵押养老保险是一条养老融资新路

据了解，今年年初保监会曾协同民政部、国土资源部、老龄办召开了老年人住房反向抵押保险座谈会，对试点工作进行全面总结和分析，深入谋划反向抵押养老保险健康可持续发展，使其成为商业保险服务社会养老保障体系的一种有益补充。会议认为，反向抵押养老保险试点是把国务院加快发展养老服务业和加快发展现代保险服务业的惠民政策落到了实处，探索出了一条养老融资的新路，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，增加了养老资源的供给，使老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。

从2014年7月1日起，我国“以房养老”保险在北京、上海、广州、武汉四地进行试点。2015年3月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段，这也是国内首款“以房养老”政策性保险产品。最新统计显示，截至2015年底，参与试点的幸福人寿保险股份有限公司已与45户家庭62位老人签订投保意向书，完成承保手续的有29户38位老人，已开始领取养老金的老人有29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领额达到19003元。

上述可见，反向抵押养老保险试点探索出一条养老融资的新路，为有房产但养老资金不足的老年人增加了一种养老选择，使老年人的“死钱”变成“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，业界也坦言，尽管试点总体运行平稳，但“以房养老”也遇到了传统养老观念、政策环境、市场环境等方面的问题和挑战。尤其是一项将反向抵押和养老年金保险相结合的创新型业务，除传统保险业务所需面对的长寿风险和利率风险外，还需应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战，每单业务的成本和承保周期都远远超过传统保险业务。

“房产是中国家庭最重要的资产，老年人养老也是一个关系整个家庭几代人的重大问题。”幸福人寿相关负责人表示，目前“养儿防老”的传统观念依然占据了主流，但部分失独老人、无子女老人、孤寡老人对“以房养老”有需求。有关专家也表示，住房反向抵押的养老模式在理论上讲是一件好事，在美国早就成为五个养老支柱之一，但在中国情况不一样，它遇到的是文化传统上的“水土不服”。“养儿防老”的观念根深蒂固，给子女遗赠房地产的传统也根深蒂固。

在当今中国社会，有三个特殊群体特别适合“以房养老”：独生子女国外留学就业的空巢家庭、独生子女国内异地就业的空巢家庭、失独老人群体。但是，由于传统观念和思想认识一时难以改变，“以房养老”在较长时期内还是个小众产品。为此，社会和业界要看到这个现实，要有长期的准备。

“以房养老”意义重大但发展任重道远

目前，中国已逐渐进入老龄化社会，据有关部门预测，到2035年老年人口将达4亿人，解决养老问题刻不容缓。为此，2014年6月，保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。2015年3月，幸福人寿的首款住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。虽然目前国内多家保险公司都在开展“以房养老”的产品研究，幸福人寿却是第一家递交具体试点方案的险企。但在相关产品上市后，申请者也并不是很多，老人们对于抵押房产领取养老金存在一定顾虑。目前投保的客户中，孤寡失独的老人占不小比例。

另一方面，保险公司也面临一定风险。此前，幸福人寿前董事长孟晓苏曾表示，“以房养老”保险业务设计的难度在于未来房价涨幅难以计算。以“幸福房来宝”为例，作为一款非参与型产品，其已考虑房屋预期增值收益，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属投保人，但幸福人寿却要承担房价下跌和长寿给付风险。从这个意义上来说，波动的房价可能会让作为产品提供者的保险公司承担很大的风险。

对此，保险有关人士强调，老年人住房反向抵押保险是保险业服务社会养老保障体系供给侧改革的重要创新，是应对人口老龄化、缓解社会养老压力的积极举措，意义重大，其发展任重道远。为进一步促进“以房养老”的发展，2016年要在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多老年人享受到这项政策福利。

目前我国最主要的养老方式是家庭养老，补充养老方式是我国社会发展的必然需要。通过“以房养老”将房产抵押给保险公司，后者不需提供服务，只需提供固定的资金，“以房养老”作为政府养老的补充部分，更适合拥有两套或两套以上房产、无子女或者不涉及遗产继承问题的老人。

健全房地产市场是推行“以房养老”的关键

在日前举行的“上海论坛”中的“中国老龄化社会中的‘以房养老’”子论坛上，上海保监局副局长李峰说，到今年的5月20日，全国反向抵押保险业务投保人共78人59户，办完所有流程的是47人38户。也就是说，从2014年中国保监会发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押保险试点的指导意见至今，在去年年底45户的基础上，又增加了14户，将近两年，已有59户投保参与“以房养老”。

从数字来看，“以房养老”在中国的试点推广的确不是那么容易，最关键的一点就是传统文化与习惯。随着时代的变迁，传统的养老方式已经难以适应中国日益严峻的老龄社会养老问题，但“以房养老”这个新生事物要让老百姓普遍接受，仍需要很长的时间与社会实践。从目前的试点来看，虽然选择的是北京、上海、广州、武汉等超大城市，但数据表明，即使是经济发达、社会保障相对完善的一线城市居民，人们的参与意愿也并不高，甚至可以说相当低。

从近两年的试点实践来看，“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要作相应的变更，房屋抵押的期限、金额怎么设定，抵押到期后如何处置房屋，同时还需要一些法律上的协调。目前推进“以房养老”的交易运营成本也比较高，过程中有很多评估、公证的环节，以及需要中介机构去完成的环节。

从试点实践也可看出，“以房养老”这个新生事物不仅难以有效突破传统文化与习惯，在现实操作中也并不是件简单的事，这在某种程度上也影响着老百姓的参与意愿。与此同时，中国近十多年来持续高涨的房价不仅令百姓难以把握未来的趋势，也令保险企业心生担忧，即一旦房价如其他国家曾经出现的那样大幅下跌现象或步入一个较长的下行通道，对于房屋价值的评估就变得不确定了。

因此，“以房养老”的试点推广不仅在于新生事物的宣传与推介，更需要人们传统生活理念的转变。而在试点实践中，只有更简单、更便利、更合理、更令投保双方都放心的操作流程与法律保障，才能令参与“以房养老”的老百姓日益增多。

总的来看，“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保等多个领域，而稳健的房地产市场可以说是推行“以房养老”的关键。因为“以房养老”也就是住房反向抵押贷款，其实质是房地产金融。从推行“以房养老”的国家来看，只有建立一个稳定和理性的房地产市场，才能促进房地产金融体制的形成，而房地产金融体制的完善，反过来也会促进房地产市场的稳定和繁荣。

（；山东省临沂市园林局）