英国脱欧，投资当地房地产风险几何

文/杨毅

英国脱欧，投资当地房地产风险几何

文/杨毅

专家认为：“长远来看，无论脱欧成功还是留在欧盟，英国未来的发展主要还是依赖英国自身的经济能力、经济周期的表现以及供求关系。”脱欧对英国房地产市场的负面影响是短期的、有限的。

英国脱欧或惠及中国投资者

日前，戴德梁行发布专题报告指出：在英国历史性地投票决定离开欧盟后，中国投资者普遍认为英国经济即将进入一个暂时的调整期，这个时期对许多中国投资者而言是一个买入的良机，尤其是在房地产市场。

尽管英国脱欧导致华人首富李嘉诚之前投资的英国资产大幅缩水，但戴德梁行乐观地认为，英国的脱欧可能惠及中国投资者。戴德梁行对中国海外房地产投资者的调研结果显示，中国投资者正密切关注英国市场的动态，并主要分为以下三种类型。

一是激进投资者：许多的中国核心、核心+以及机会型投资者将寻找由于近期英镑的弱势和欧元的疲软而产生的良好投资机会。如果这样的态势继续，可以预见到在变动持续期内，价格相对较高的美国资产的吸引力将会降低。类似的案例有：保险公司之前曾在伦敦寻找核心资产，但在脱欧之前的市场情况下要获得初始投资回报相当困难，然而近期的变化可能会让他们重新考虑这项投资计划。

二是观望投资者：考虑到汇率市场的不稳定以及欧盟内部可能会有更多的公投发生而影响贸易市场这一不确定性，另外一个阵营的中国投资者采取观望的态度。

三是保守和规避风险投资者：更多的保守投资者认为欧洲和英国目前处于较高风险状态。这些投资者很可能将在大的避风港如美国、加拿大、日本寻找高质量的核心房地产资产，并减少在更高风险资产上的投资。尽管如此，如果未来市场有了转机，这类投资者仍将重新回到欧洲和英国市场。

戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理范桂娟表示：“个人投资者的活动取决于多种因素，如他们对风险的认知判断、投资需求、当前和未来的资产配置、可用资本等。最终的决定将取决于他们是否能够得到优质交易项目，且这个交易符合他们的投资和资产分配策略。”

戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰认为：“对中国投资者而言，英国脱欧造成的英镑贬值使某些类别的资产价格产生下降的空间。中国机会投资者瞄准的资产类别包括英国的住宅、酒店、写字楼和零售物业。由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些零售物业增值。”

RCA的数据显示，2016年上半年，英国房地产市场五个来自中国的投资均为写字楼项目，总金额为14.4亿美元。报告指出，资产多元化的需求仍然决定着中国企业海外并购的方式。由于许多中国资金都投资于以欧元和美元计价的资产，如果中国的投资者对脱欧后的英国经济的潜在实力有信心，那么投资英国的房地产市场或将为投资者带来良好的资产升值潜力。

专家比较看好中长期投资

不过，当前由于市场的波动性，来自中国或其他地方的房产投资者大多会倾向于规避风险。部分投资者对英国市场短期内不可避免的不确定性以及由此导致的英国和欧洲的经济放缓表示担忧。同时，如果来自全球的大量资本突然涌入英国的房地产市场，所造成的市场波动可能会是巨大的。这样的市场波动同时也让潜在的投资者暴露在更高的风险之下。尽管英镑的贬值会产生投资机会，当前的市场环境仍比以往任何时候都存在更大的不确定性，收购英国房地产的投资者将会面临更高的风险。

戴德梁行亚太区董事局主席 大中华区行政总裁张国正认为：“尽管英国社会在短期内必定会进入一段不确定的时期，英国脱欧仍然在全球范围内提升了英国的影响力。在接下来的几个月，中国的投资者或将持继续观望态度，以期看到市场回暖。但是在中长期内，若房地产价格走低且英镑持续下行，中国对英国的兴趣仍会增加。”

富拓外汇（FXTM）业务拓展部副总裁兼首席市场分析师Jameel Ahmad表示，英国脱欧公投出乎意料的结果使得英镑遭受沉重打击，这也将会给全球外汇市场带来长期持续性的避险情绪。

“投资者将会越来越谨慎，我们已经注意到风险投资的偏好将减弱。全球股市将会受到重大影响，主要由于股市比外汇市场更没有为英国将脱欧做准备，因此股市受到的影响将大于英镑。我们认为整个金融市场将会看到投资者的兴趣向日元和黄金等避险资产倾斜，而且这种情况可能会延续一段时间。”Jameel Ahmad说。

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬先生指出，英国一直以来就是国际投资者的热门目标，尤其是英国伦敦的商业写字楼和高端住宅，吸引了无数来自中东、东欧、亚太区（中国内地、中国香港）投资者的关注。房地产市场的成熟稳定、法律法规的健全透明、配套金融服务的先进完善使英国拥有着与生俱来的优势和 力。随着人民币汇率下调，国内楼价攀高，海外投资仍然是中国人热衷的投资渠道。而中英关系黄金期，以及拥有英语语言的优势，使英国投资令中国投资者倍感便利。

“如果脱欧成功，那么观望期将持续1-2年。”刘德扬表示，“由于脱欧后，会有1-2年的细节谈判时期，我们称之为‘过渡期’，在过渡期内，市场并不明朗，更多投资者会选择按兵不动。”

刘德扬认为，脱欧后最明显的市场变化，可能在于英镑短期内贬值，从而导致房地产价格尤其是住宅价格的下调。“而对于商业写字楼来说，我觉得影响反而较小。”刘德扬解释道，“商业写字楼的价值来源于租金回报，而伦敦商业写字楼的租约通常在10-15年，较长的租期使其可以免受短期市场波动的影响。”

“长远来看，无论脱欧成功还是留在欧盟，英国未来的发展主要还是依赖英国自身的经济能力、经济周期的表现以及供求关系。我个人并不感到悲观。”刘德扬表示，“目前，欧盟最强的城市还是英国伦敦和德国法兰克福。作为世界金融中心之一，英国伦敦的地位也并不是一朝一夕而成的，同时，英镑仍是世界货币中最重要的货币之一，独立于欧元，而从未被撼动，英国伦敦的地位不会因为脱欧而发生改变，所以说脱欧成功对英国房地产市场的负面影响是短期的、有限的。”

（原载于2016年7月8 日《中国经济时报》）