房屋连环买卖中物权变动问题理论及实务研究——以事实占有人的权益保护为视角*

李文凤，耿瑞璞

（中国政法大学研究生院北京100088）

房屋连环买卖中物权变动问题理论及实务研究
——以事实占有人的权益保护为视角*

李文凤，耿瑞璞

（中国政法大学研究生院北京100088）

房屋连环买卖作为商品房市场常见的交易模式，由于涉及复杂的法律关系导致纠纷频发，各地法院在对此类案件的处理上也未形成统一的裁判标准。房屋连环买卖中登记与占有相分离，且登记权利人与事实占有人在没有直接合同关系的情况下，在理论分析和价值判断的基础上，事实占有人的权益更应该得到法律的保护。在审判实务中，登记权利人与事实占有人的请求权分别为返还原物请求权、协助登记请求权。在买卖合同合法有效的前提之下，事实占有人构成有权占有并可对抗登记权利人的返还原物请求权。此外，事实占有人的协助登记请求权也可以通过在诉讼程序上追加登记权利人为第三人的方式得以实现。

房屋；连环买卖；占有；请求权基础；权益保护

一、房屋连环买卖的司法实践现状及存在的问题

（一）司法实践现状

典型的房屋连环买卖纠纷的基本案情为：房屋出卖人甲与房屋第一买受人乙签订房屋买卖合同，甲将其房屋出卖给乙，乙支付房款，甲交付房屋及相关的产权证书，但未办理房屋过户登记手续。之后，乙又与房屋终局买受人丙签订房屋买卖合同，将前述房屋出卖给丙，丙支付房款，乙交付房屋及相关产权证书，但也未办理房屋过户登记手续。①下文中甲乙丙分别代指“房屋出卖人（房屋登记权利人）”、“房屋第一买受人（中间人）”、“房屋终局买受人（房屋事实占有人）”。

笔者通过北大法宝、中国裁判文书网、中国法院网以及天同无讼等网站搜集了房屋连环买卖的相关案例，通过对案情的梳理，我们依据作为原告的主体进行分类，总结出以下几种诉讼实务表现形式：

②（2014）江中法民一终字第644 号、（2014）房民初字第05394 号、（2012）成民终字第3725 号、（2015）延民初字第02332 号、（2014）三中民终字第12735 号。③（2013）一中民终字第1193 号、（2014）武中民终字第114 号。④（2013）扬民终字第0836 号、（2011）邵中民三终字第35 号、（2015）泰中民终字第00270 号、（2014）皇民二初字第1423 号。⑤（2009）二中民终字第18792 号、（2012）长经开民重字第32 号、（2009）二中民终字第18792 号、（2015）三中民终字第03491 号。⑥（2013）扬民终字第0836 号、（2014）镇民终字第00581 号。⑦（2014）年长民二终字第00433 号、（2014）温鹿民初字第1204 号、（2014）镇民终字第00581 号。

（二）存在的问题

通过上述对房屋连环买卖合同案例裁判结果的梳理，可以发现，此类案件的争议点主要围绕着甲的返还原物请求权与丙的登记请求权两个方面，其中所涉及的基本问题具体表现如下：

1.案型一中法院的争议焦点。丙是否能够基于占有对抗甲的返还原物请求权。

从审判实务来看，有的法院认为甲与乙、乙与丙之间的合同有效，因此并可以对抗甲的返还原物请求权。笔者认为，法院判决的法律依据并不充分。丙与甲之间没有直接的合同关系，丙以其与乙的有效合同能否对抗甲仍需要进一步说理。

2.案型二和案型三中法院的争议焦点。丙是否可以要求甲、乙为其办理过户登记手续。

关于本争议点，大多数法院和法官均认为，丙可以请求乙、甲为其办理过户登记，如若丙只起诉乙，法院也会追加甲为被告。司法实践中有些地区也出台了类似的规定，如北京市高级人民法院发布《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号），其中第14条第1款①《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第14条第1款：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。”规定法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人作为第三人参加诉讼。追加甲为共同被告还是第三人需要结合具体案情分析诉讼的类型，法院在处理此类房屋连环买卖案件的过程中，存在将甲追加为被告并在审理清楚案件事实后判令甲协助乙为丙办理房屋过户登记的做法。这种做法虽然有利于保护债权人丙的利益，但在非必要共同诉讼中，丙未起诉甲的情况下直接追加甲为被告的合理性值得商榷。

二、事实占有人可以对抗登记权利人的返还原物请求权

（一）登记权利人返还原物请求权的请求权基础

在案型一中，甲的请求权是基于其为房屋登记权利人而享有的返还原物请求权。甲的请求权基础系《物权法》第34条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”对该条的构成要件进行分解可知，返还原物请求权的构成要件有二：一是请求权的主体须为权利人，包括所有权人、用益物权人和担保物权人；二是相对人须为无权占有人。［1］在房屋连环买卖中，因房屋始终未办理过户登记，故房屋出卖人甲仍是房屋的登记权利人，满足返还原物请求权的第一个要件。在这种情况下，解析房屋终局买受人丙的占有状态成为甲的返还原物请求权是否成立的关键。

（二）事实占有人对房屋的占有属于有权占有

1.中间人乙的占有状态——有权占有。

有权占有和无权占有中的“权”均是指占有的“本权”，有本权的占有即有权占有，反之，则为无权占有。占有之本权可以是物权（物权性本权），也可以是债权（债权性本权）。［2］此外，根据《物权法》第241条②《中华人民共和国物权法》第241条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”关于占有的一般规定，占有物的返还请求权能否成立，应该按照产生占有的基础关系处理。房屋连环买卖中产生占有的基础关系为买卖合同关系，根据《合同法》第135条③《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移转标的物所有权的义务。”的规定可知，在买卖合同中，出卖人应当将标的物交付给买受人占有，并且还应当将标的物所有权移转给买受人。王泽鉴先生也指出：债的关系，指一方当事人得向他方当事人请求一定给付的法律关系，具有所谓的相对性。此种相对性亦表现在基于债的关系上的占有，即债之关系的当事人得主张其占有，系以债之关系为本权，不构成无权占有。［3］40-41由此可知，乙基于与甲的买卖合同之债权性本权的占有，为有权占有，可以对抗甲的返还原物请求权，自不待言。

2.占有连锁理论之运用。

在乙与丙签订买卖合同，将房屋交付于丙但未办理过户登记的情况下，房屋买受人丙是否为有权占有，成为判断甲的返还原物请求权是否成立的关键。丙与甲之间不存在直接的买卖合同，是否可以根据合同的相对性认定丙的占有对于甲而言属于无权占有？

从理论的角度出发，王泽鉴先生曾用占有连锁理论说明之，笔者认为该理论在典型的房屋连环买卖中极富说服力。王泽鉴先生认为：第三人（丙）固不能径以其前手（乙）的债之关系，作为自己占有的正当权源，但倘其前手得将占有移转于第三人时，则第三人亦得对甲主张其亦有占有的权利，学说上称为占有连锁。抽象言之，须具备三个要件：（1）中间人乙对所有权人（甲）须有合法占有权源。（2）第三人（丙）须自中间人基于一定法律关系（尤其是债之关系），取得占有的权利。（3）须中间人得将其直接占有移转与第三人。［3］45在房屋连环买卖中，甲乙之间存在合法有效的房屋买卖合同的情况下，三个要件均符合，因此丙的占有为有权占有，丙可以以其有权占有对抗甲的返还原物请求权。需要说明的是，依据占有连锁理论，丙构成有权占有的前提条件是两个合同均合法有效。若甲乙之间的合同无效或者被撤销、解除，那么因乙对甲不具有合法占有权源，不满足占有连锁理论的第一个条件，则丙不构成有权占有。同理，若乙丙之间的合同无效或者被撤销、解除，那么乙丙之间的债之关系不成立，丙同样不构成有权占有。

此外，也有学者运用“没有漏洞的占有权之桥梁”［4］来说明占有人从中间人处继受占有权具有排除原物返还请求权的效力。具体来讲，必须满足三个要件：其一，占有人与中间人的法律关系是有效的；其二，相对于所有权人，中间人有权占有；其三，占有人有权移转占有。［5］由此可知，“没有漏洞的占有权之桥梁”与“占有连锁理论”有异曲同工之妙，无论运用哪一个具体理论，都可以认定占有人丙相对于甲构成有权占有，可以排除甲的返还原物请求权。然而，我国目前的法律规定并未明确规定这一理论，在司法实践中的运用也极为少见。房屋连环买卖中，尽管大多数法院支持丙对抗甲返还原物请求权的抗辩，但仅仅以甲与乙、乙与丙之间合同有效作为依据，明显理论依据不够充分。

三、事实占有人过户登记请求权面临实体法障碍

在笔者搜集整理的相关案例中，房屋终局买受人丙向法院提出的诉讼请求中涉及两项请求权：其一为仅要求中间人乙协助自己办理房屋过户登记手续；其二为要求房屋登记权利人为自己办理房屋过户登记。

（一）事实占有人请求中间人乙过户登记面临履行不能的障碍

在事实占有人丙仅请求中间人乙办理房屋过户登记的情况下，丙行使的是履行合同请求权，请求权基础为《合同法》第135条，即“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并移转标的物所有权的义务。”房屋的出卖人乙在与丙订立买卖合同时，由于房屋并未登记在乙名下，乙无法转移房屋所有权，因此乙丙之间的房屋买卖合同属于自始主观不能的合同。如果在丙向乙请求权过户登记之时，乙仍没有获得房屋所有权，那么事实占有人丙向乙行使的过户登记请求权可能因乙的履行不能而无法得以实现。

（二）事实占有人不能直接请求登记权利人办理登记

关于丙向甲请求办理房屋登记的请求权基础，从我国现有的法律中没有找到相应的法律规范。关于请求（协助）办理过户登记的请求权（理论上称其为不动产登记请求权）的性质，法律上也没有明确规定。就丙能否直接请求甲办理房屋过户登记的问题，笔者总结了国内有关的案例和相关学说，大致总结为以下三种观点：其一，终局买受人丙可以依据《合同法》规定的代位权制度对甲行使代位权；［6］其二，丙不经过乙而直接请求甲办理登记，属于中间省略登记的问题。对此，有的学者认为，从促进交易便捷和经济、效率的角度出发，在甲丙达成直接登记的合意并经中间人乙的同意时，应当认定该合意是有效的，丙可依据与甲之间的“特约”行使登记请求权。［7］

关于第一种观点，从合同法理论及国外立法例来看，代位权行使的对象极为宽泛，不但包括债权，还包括物权、物上请求权等，甚至包括公法上的权利。例如，法国民法典规定，债权人可以代位行使债务人的一切权利和诉权。在日本法中，一般的权利都可由债权人代位行使，除专属于债务人本身的权利以外。［8］但是，我国《合同法》第73条规定的代位权制度，将代位权的对象限定为到期债权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第13条更是将代位权行使的对象进一步限定为具有金钱给付内容的到期债权。据此可知，在房屋连环买卖中，丙并不符合行使代位权的条件，无法行使代位权。

关于第二种观点。首先，该种观点实质上将丙的登记请求权视为一种债权请求权，可以基于当事人的意思表示而产生。登记请求权分为两种类型，因当事人之间的契约而产生的登记请求权和因登记与实质权利关系不一致而发生的登记请求权。［9］笔者认为，后者因登记错误导致不动产登记簿上的登记名义人与事实所有权人不一致，因此真正所有权人向登记名义人行使登记请求权属于物权请求权。但房屋连环买卖中丙的登记请求权属于前者，该请求权实际是基于双方当事人的合同而成立的，因此属于债权请求权。其次，该种观点认为登记请求权可以依据当事人之间的“特约”而产生，即在甲乙丙之间达成直接登记的合意时，依据此合意而产生的中间省略登记请求权也应该是予以认可的。但是，中间省略登记请求权的成立是建立在“特约”的基础上的，而在房屋连环买卖纠纷中，甲乙丙三方当事人达成“特约”的情况非常罕见。此外，即使承认“特约”可以产生中间省略登记请求权的效力，丙可以依据“特约”请求甲直接办理登记，但不容否认，这种省略中间环节的登记会产生减少登记费以及逃避税收的后果，这在一定程度上损害了国家利益，因此我国实践中并未承认中间省略登记的效力。

综上，以上三种观点在我国现行法下都没有可以适用的空间，丙直接请求甲办理登记的请求权面临着实体法上的障碍。

四、事实占有人的救济途径探究

（一）事实占有人权益保护的正当性论证

房屋连环买卖属于比较复杂的占有与所有脱离的情形，登记权利人甲与事实占有人丙两者的利益谁的更应该获得法律的保护？

1.从占有保护的角度出发，事实占有人的权益更应该得到保护。

房屋所有权的转让我国采用的是登记生效主义模式，未登记的房屋所有权不发生转移，交付占有并非房屋物权变动的公示方法。但是，已经支付价款且受领交付的房屋占有人所享有的债权却并非一般性债权，正如日本学者铃木禄弥所指出的“从合同订立开始到买卖关系结束的期间内，经过支付价款、转移占有、登记、风险转移，所有权是‘渐渐地’由卖方转移给买方”①铃木禄弥在《特定物买卖中所有权转移的时期》提出该观点，参见［日］佐伯仁志、道垣内弘人：《刑法与民法的对话》，于改之、张小宁译，北京大学出版社2012年版，第131页。。又如德国学者用期待权来概括“已经具备所有权转让的合意但未登记的取得人”所享有的法律地位［10］，期待权则是强于债权弱于所有权的权利。在我国，学理上已经开展了对未登记但已占有的买受人所享有的权利的探讨。如孙宪忠教授用“准法律物权”来定义未登记已占有的买受人的法律权利，认为此时的买受人取得了“事实上的所有权”②孙宪忠教授认为：“房屋买卖的双方当事人具有真实的移转房屋所有权的意思表示，由于客观原因没有办理所有权变动登记，但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人，或者将交易指定的房屋交给了买受人，则买受人取得了事实上的房屋所有权。”参见孙宪忠、常鹏翱：“论法律物权和事实物权的区分”，载《法学研究》2001年第1期，第86页。。孙毅教授则提出“已处于物权取得途中”来形容“买受人已经受领不动产交付但未登记的情形”属于“未取得完全排他效力的物权，但已经在债权的基础上取得了某些对物的支配利益或部分物权效力的情形”［11］。在我国现行法中也考虑了未登记已占有的买受人的权益保护，如典型的“买卖不破租赁”即是保护承租人的占有权。由此可见，未登记已占有的买受人的法律地位已经不同于一般债权人的法律地位，其因对房屋的占有使债权得以强化，而被强化了的债权更值得法律的保护。

2.事实占有人丙的权益保护困境。

通过上文中对甲与丙两者的请求权基础进行分析，笔者总结出以下三点对丙的权益保护困境：其一，丙得以对抗甲的返还原物请求权的抗辩无法律依据，占有连锁理论在我国审判实践中运用极少；其二，由于房屋第一买受人乙无法履行登记义务，丙向乙主张的登记请求权往往得不到支持；其三，丙无法直接向甲行使登记请求权。

（二）丙的权益救济途径

1.程序法上的救济路径。

既然丙无法直接向甲主张办理房屋过户登记，向乙主张履行合同义务又存在履行不能的障碍，是否能寻求一种救济途径同时解决上述困境？笔者认为，寻求诉讼法上的救济不失为一种可尝试的解决路径。虽然甲与丙之间不存在买卖合同关系，但是当丙起诉乙，要求其履行合同义务、为自己办理房屋过户登记时，因登记权利人甲与本案存在利害关系且存在承担义务的可能，法院可将甲追加为无独立请求权的第三人。对甲与乙之间的买卖合同以及乙与丙之间的买卖合同进行合并审理，两个买卖合同均合法有效的前提之下，甲与乙依次履行合同义务。因乙履行不能导致丙只能寻求违约损害赔偿的困境也迎刃而解。

2.实体法上的救济路径。

首先，在登记权利人甲与事实占有人丙之间没有直接的买卖合同关系的情况下，丙是否可构成有权占有且可对抗甲的返还原物请求权，在我国法律中没有可资援引的法律规范。《物权法》第241条①《中华人民共和国物权法》第241条：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”的规定也只是对有权占有法律适用的原则性规定，而无具体适用的标准。这也导致在一些特殊情形之下，比如典型的房屋连环买卖中，丙构成有权占有的认定缺乏明确的依据。因此，运用占有理论确立占有人有权占有的地位进而加强占有保护抗辩显得尤为重要。在不涉及第三人利益的典型的房屋连环买卖中，应当充分尊重当事人的意思自治，在买卖合同均合法有效的前提下，运用占有连锁理论赋予事实占有人丙有权占有人的地位，使得丙可以凭借其有权占有的地位对抗甲的返还原物请求权。

其次，赋予已经交付价款且受领交付的房屋占有人“准物权人”的地位，进而确立房屋连环买卖中的内部请求权规则。事实占有人可以依据有效的买卖合同，请求甲、乙履行房屋登记义务，终局地取得房屋所有权。该规则的确立不仅符合民法的基本法理，而且保护事实占有人丙的合法权益，维护交易秩序，确保交易静态安全，起到重要作用。

结论：

在房屋连环买卖中，房屋事实占有人丙的利益保护路径的探索是本文的核心问题。通过对登记权利人甲以及房屋事实占有人丙的请求权基础进行分析，丙权益的保护主要存在三方面的障碍。对障碍的解决，笔者提出了两种解决途径的建议：其一，可以通过程序法的救济措施，将甲追加为无独立请求权的第三人，在审查买卖合同均合法有效的情况下，判令甲、乙依次履行合同义务；其二，在实体法上，建议运用占有连锁理论确认事实占有人有权占有的地位进而加强占有保护。此外，赋予事实占有人“准法律物权人”的地位，并进一步确立房屋连环买卖内部请求权规则，在不涉及第三人利益的前提下，使其不但可以对抗房屋登记权利人的返还请求权同时也可以终局地取得房屋所有权。

［1］崔建远.物权法［M］.北京:中国人民大学出版社2009年版，第126页。

［2］隋彭生.论占有之本权［J］.法商研究，2011年第2期（总第142期），第86页。

［3］王泽鉴.民法学说与判例研究［M］（第七册）北京:北京大学出版社2009年。

［4］Schreiber，jura1992，S.359.Münchkomm/Medicus，§986 Rn.4.转引自王洪亮：原物返还请求权构成解释论，载《华东政法大学学报》，2011年第4期。

［5］王洪亮.原物返还请求权构成解释论［J］.华东政法大学学报，2011年第4期。

［6］黄勤武.房屋连环买卖中的物权变动探析［J］.人民司法，2008年第17期，第28页。

［7］李志君.中间省略登记请求权探析［J］.法学论坛，2003年第18卷第2期。

［8］崔建远，韩世远.债权保障制度研究［M］.北京:清华大学出版社2004年9月第1版，第58页。

［9］肖厚国.物权变动研究［M］.北京:法律出版社2002年7月第1版，第269～270页。

［10］［德］鲍尔.施蒂尔纳.德国物权法［M］.张双根译，北京:法律出版社2004年版，第46～51页。

［11］孙毅.我国多重买卖规则的检讨与重构［J］.法学家，2014年第6期，第127页。

［责任编辑：袁翠薇］

On the Change of Housing Property Trading in a Chain——In the Protection of Possessor Perspective

LI Wen-feng，GENG Rui-pu

（China University of Political Science and Law Beijing China 100088）

Real estate market as a common trading patterns involves complex legal relationship that led to frequent disputes. Local courts in handling such cases has not formed a unified standard referee.Housing chain trading in the registration and possession of phase separation，and there is no direct contractual relationship between register person and possessor，based on the theoretical analysis and value judgments，the person in possession of the rights and interests should be protected by law.During the trial practice，the registration rights of man and the fact that possessor of the claimant were restitution claims，registering claims.Under the sales contract valid premise，the possessor is entitled to right possession with his restitution claims against the register person.In addition，the possessor’s right to request assistance in registering can be achieved by additional third party human rights in the way the proceedings.

house；transaction；chain possession；claims based protection

DF521

A

1008-8628（2016）04-0055-06

2016-05-28

本文系中国政法大学2015年硕士创新实践项目“房屋连环买卖中物权变动问题理论及实务研究——以不动产占有人与登记权利人权益衡量为视角”（2015SS C X014）的阶段性研究成果，受中国政法大学研究生创新实践项目资助。

李文凤（1990-），女，中国政法大学2014级硕士研究生，研究方向民商法学。耿瑞璞（1991-），男，中国政法大学2014级硕士研究生，研究方向民商法学。