卖房保壳

龚小锋

一面是房价大涨，一面是实体经济不振。近日，A股上市公司*ST宁通B出售北京两套学区房的公告，瞬间成为市场热点话题。有自媒体甚至调侃说，“*ST宁通B应该把壳卖了，把房子保住，这判断能力，难怪被ST了”，也有网友说，“那么问鼎诺贝尔奖的问题来了，卖房保壳到底是专业还是业余？”

虽是调侃，却一语道出了当前的现状：不少企业的主业利润远远不如其房地产增值速度。八九月以来，已有云赛智联等十多家上市公司发布出售房产类公告，上述拟出售和已出售的房产均位于北京等房价大幅上涨的一线城市。

卖房保壳、保业绩

“在企业家群体中，如果不玩房地产，你的企业经营不佳。如果你拥有大量房产，不管主业如何惨淡，如果有必要，卖一套房子就可刷亮业绩。”知名经济学家马光远近日感叹。

最近，上市公司*ST宁通B更是因为卖出北京两套学区房增收而出名。在股市中，*ST是指公司经营连续三年亏损，退市预警。9月21日，*ST宁通B发布公告，公司拟挂牌出售的北京西城区两套学区房，其评估值便高达2272.62万元，较2004年购入时增值逾16倍。

“此举对于已经连续两个年度亏损的*ST宁通B来说，无疑会成为救命稻草。”知名财经评论人谭浩俊说，*ST宁通B2014年和2015年的净利润分别为亏损1897万元和1659万元，公司股票因此已经被交易所实行退市风险警示，而公司披露的2016年半年报业绩也不理想，净利润亏损2110.91万元。

也就是说，如果今年再不扭亏为盈，按照相关规定，公司将极有可能被强制退市。所幸的是，出售两套房产正好将其上半年亏损窟窿填上，如此，*ST宁通全年扭亏的概率将增加。

这两套房产位于北京市西城区槐柏树街，属于市重点北京小学本部学区房。根据链家网的最新数据，北京西城区小学和中学共107所，对应房源最高价15万元/平米，最低8万元/平米。

而西城区槐柏树街11号楼属于北京相来家园小区，片内对应的小学是北京小学，中学为北京十四中。该小区的市场销售价已超过10万元/平方米。一套面积100平方米的房子至少需要一千万，

与*ST宁通B同样命运的还有*ST新梅和海航创新。9月14日，同样处于退市边缘的*ST新梅称，将位于上海的新梅大厦8层整层办公用房产权，出售给鑫兆房产，总价不低于1.5亿元。*ST新梅称，初步估算交易完成后，将大幅增加上市公司的利润，达5500万元至7500万元。

9月22日，上半年出现亏损的海航创新也公告称，出售一处位于上海世纪大道的房产。该房产原值为5695万元，以8200万元的价格转让。

有趣的是，海航创新出售的这处房产本为抵债房，也就是当时因收不回欠款获得的房产。但海航创新肯定不会料到，其十年前的抵债资产如今竟使公司一举扭亏为盈。因为海航创新2016年半年报显示，其上半年亏损1836万元。

为何最近频繁出现卖房保壳的案例？其实不难理解，进入第四季度，有着退市危机的*ST公司都会开启年底的保壳之战。据同花顺统计数据显示，目前，有39家*ST公司存在可能暂停上市的风险，而上述39家*ST公司保壳过程中，除了大部分采取了重组的常规方式以外，有近两成的上市公司采取卖资产的方式保壳。

有媒体统计，截至9月28日，今年以来多达73家公司发布房产交易公告，但这些公司的本业都不是房地产，原因与公司面临行业不景气甚至退市危机、急需周转有关。这73家大陆上市公司发布房产交易公告，内容包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及房产相关交易及房产抵押等等。

除了卖房扭亏、保壳外，也有的公司是为了盘活资产、回笼资金。9月19日，绿庭投资公告称，旗下子公司上海仁晖实业将部分工业房产以2168.98万元的价格转让给晋拓公司。而售房原因则是此处房产目前处于空置状态，卖房能盘活资产，回笼资金。

此外，9月24日，高鸿股份也发布公告称，出售部分房产及无形资产。截至今年6月30日，上述房地产资产账面原值为2400.13万元，评估值为4380.7万元。高鸿股份表示，上述房产目前部分对外租用，使用效率不高，因此适度清理、回笼资金。

主业利润不如房产增值

“网上流传这样一个段子。中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？”有网友提出了一个看似不太正经的问题，引来众人纷纷留言。

实际上，上市企业炒房已经成风。Wind数据统计，以2016年半年报“投资性房地产”科目作为衡量“炒房”程度的指标，新三板市场共有520家挂牌公司拥有“用以出租或短期出售”的房产，价值合计达117亿元，相当于这520家公司合计净资产的6.5%。

其中，新三板挂牌公司中投资性房产最多的前十甲分别是中城投资、九鼎集团、东盛园林、环渤海、好百年、利尔达、青浦资产、东软股份、华龙证券、东忠科技。？？

由于近两年房价大幅上涨，不少企业地产市值甚至超过净利润。中城投资是国内历史最长的房地产私募投资机构之一，其持有的“投资性房地产”市值一骑绝尘，达到14.7亿元，而公司上半年的净利润仅为1.1亿元。

与之相对的是，上述公司利润低迷。翻看各家新三板公司2015年度年报，东电创新当年净利润为1487万元，手付通为807万元，本贸科技667万元。按照深圳去年同期至今的平均房价增幅60%计算，手付通和本贸科技一年的净利润，买不起当年他们出手购入的房产。？

无怪乎有新三板公司老板感慨道，“我们租的办公地点在上海市区，本来准备买，后来选择了租，省下钱发展企业，结果企业刚盈利，房子涨了有近千万元，盈利远远赶不上房价上涨。”

有媒体报道，因房价上涨过快而被迫出台限购政策的厦门市，在已有的19家民营上市公司中，除去新上市的5家外，其余14家竟然有7家2016年上半年净利润出现了下滑，占总数的一半。而盈利或利润上涨的企业，则很多也依赖于房地产业务和房价上涨带来的利润。

不只是上述的中小企业，即使是一些大型上市企业，也大手笔进入房地产领域。Wind数据显示，今年二季末，A股有1305家上市公司有投资性房地产，合计达到5951亿元。

其中，中国平安以334.29亿元的投资性房产居于首位。紧随其后的是中国建筑，为325.5亿元；中国银行的投资性房地产也高达220.99亿元，位列第四。另外9家则是陆家嘴、世茂股份、金融街等上市房企。

此外，财大气粗的银行也布局了大量房产。除了中国银行，交通银行、招商银行二季末投资性房地产也高达60.21亿元和16.86亿元。银行的投资性房地产中除了自己购置的房产，还有一部分来自于有些开发企业违约形成的不良资产，银行会纳入自己名下处置。

监管资本滥觞楼市

卖房保壳、保卫业绩，上市公司投资房地产风气盛行，可以说是资本滥觞于楼市的真实写照，但如此之多的上市公司介入地产板块，其风险也不可小觑。

尤其是，一个央企的下属上市公司，竟然沦落到需要变卖房产来保壳，不能不令人痛心。而*ST宁通B的母公司——中国普天，是一家具有较强实力的中央企业，其下属企业，大多也具有较高技术含量。

一名财经媒体人评价称，连续三年亏损，可见公司经营出现了很大的问题，在这种情况下，通过出售公司资产来保壳并没有改变公司的基本面貌，它的经营业务实际上仍然处于亏损状态。甚至可以说，这家公司还不如保留房产，因为公司运营的问题并不是短期可以解决的。

多数业内人士认为，企业即便出现了困难，应当通过其他方式摆脱困境，而不是通过变卖房产来保壳。出现这样的现象，说明当下实体经济低迷，到了只能依靠房价上涨来保壳保生存的地步。

“*ST宁通B用变卖房产来保壳，确实有企业在管理、技术、理念等方面不适应市场的原因，甚至有国企体制方面的原因。”谭浩俊说，但是，实体经济发展的大环境不佳，实体经济被边缘化的问题，应当是包括*ST宁通B在内的实体企业陷入困境更为重要的原因。

“透过*ST宁通B等依靠变卖房产保壳的问题，应当引起决策层和管理层的高度关注，并跳出保壳来看实体经济、看实体经济面临的发展困境。”谭浩俊说，管理层应实实在在地替实体企业想一想，切莫再把对实体经济的重视放在口头上、文件中。

上述媒体人士认为，上市公司投资房地产无可厚非，但是监管部门应当更多关注公司到底是把自己的精力放在了实业上还是资本游戏上，对于依靠卖房、卖子公司股权等行为来保壳的公司，监管部门应当有所制约。从而遏制资本市场投机炒作的风气，使得公司能够专注于主业，更好地保护投资者利益。

房地产价格过高，促使资金过度流入房地产业，进一步恶化实体经济投资不振的状况。为了遏制房价的非理性上涨，不少城市选择了重启限购和限贷政策。国庆前后，已经有十几个城市出台了相关的限购限贷政策。

香港《经济日报》近期指出，各地今年以来陆续出台楼市调控措施，但难阻房价持续飙升。限购限贷并非长策，对症下药才能治本，需约束信贷进入楼市及增加土地供应，从根本上抑制楼市疯长。