北京，严控“风向标”

龚小锋

在国庆小长假前后，全国22个城市加入收紧楼市调控的行列，其中以北京力度最大，涉及面最广。9月30日晚，北京限购升级，将首套普通自住房、第二套普通自住房和非普通自住房首付款比例分别上调至35%、50%和70%。

“最有水平”调控

有人说，所有城市房地产调控政策里，北京永远是最有水平、最可圈可点的。

根据新政，北京从加大住宅用地供应（加大中低价位、中小套型普通商品房供应比例）、加快自住型商品住宅用地供应、控地价限房价、差别化信贷等8个方面出手。

其中，颇受关注的信贷政策明确要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。？

新政之前，北京首套房的首付比例统一为30%，不分普通住房还是非普通住房，此次新政实行了差别化的政策。新政的推出将有利于刚需人群购房需求的满足，同时抑制投资投机性需求，稳定市场和房价。？？

北京市房协秘书长陈志表示，从各大商业银行获得的权威数据显示，当前北京首套房的首付比例平均在 36%，也就是说，虽然购买首套普通自住房的首付款比例提高到了35%，但其实还是少于当前购房者实际的平均首付比例，因此对于刚需家庭的购房贷款影响很小。

尤其是“认房又认贷”政策备受关注，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。此举是更加明确差异化的信贷政策，在新政的影响下，二套房的购买成本将大幅增加。

此外，北京新房供应将重启70/90政策，并加大自住型商品房供应，还提出从土地招拍挂和预售证核发方面双控新房销售价格，从结构上加大中低价商品房供应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京楼市政策将成为各大城市尤其是一、二线城市调控楼市的模板。

市场遇冷

“幸好我没被影响到。”前阵子刚把名下一套房子卖出去的陈先生对记者说。买我房那个是北京人，他现在刚把房子卖了，所以是首套，合同签的是首付7成，所以尽管没过户，也没影响。

不过，并非所有人都像陈先生这么幸运。由于越来越多的交易是转换需求和连环单，成交量下滑的幅度可能会超预期。中原地产数据显示，2016年北京二手房购房者人群中，接近一半是通过连环单的方式实现购房。

记者注意到，在9月份的二手房网签中，9月30日单日就网签了3252套。9月30日晚上，北京出台“新京八条”后，经纪机构彻夜网签。

因为按照新政的执行时间，9月30日24点之前网签的，购房人可以按照过去的三成首付申请贷款。因此，已经完成了购房资质审核和房源核验，但还未来得及提交网签的单子，全部赶在当晚提交了网签。

国庆期间，不少中介选择了提前下班。一名地产经纪人表示，由于新政大幅提高了首付门槛，不少原本有意向的看房人都受到了影响，看房热情也大幅下降，所以选择了提早下班回家。

购房者的持币观望，使北京楼市成交量大幅下滑。来自伟业我爱我家市场研究院统计，10月1-7日北京新建商品住宅网签量仅为216套，与9月同期相比大跌77%，二手住宅网签量仅为209套，与9月同期相比大跌96.2%。

不过，有北京业内人士表示不同看法，在其看来，从十一期间北京住建委网上签约销售数据，得出此期间北京销售数量骤减，9·30调控政策立即见效，纯属无稽之谈。按照北京房地产销售流程，当日开发商销售的房子，住建委网站上显示其签约至少要在一周后，一二手均如此。十一期间住建委显示的网签数据应该是其9月的销量。？

不过，中原地产首席分析师张大伟也指出，虽然这些成交量多是节前的成交延后至国庆期间网签，但整体上也反映了当下市场的情况。北京在9月30日出台的政策已经开始影响市场热度，市场进入了急速冷冻阶段，涨幅有望快速放缓。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，商品房价格首先会趋于稳定，市场的恐慌心理会消除，整体来看，经过一到两个月之后，一些原来房价上涨过快的区域，一些高总价大户型或者定价比较盲目的房屋价格会有回调的必要性。

新盘节奏被打乱

国庆节期间，大兴、房山等在售项目售楼处，与十一假期前相比，前来看房人明显减少，有的项目甚至因为看房人数少而暂停接待。

很多楼盘甚至接到了购房者要求退款的申请。有开发商对媒体反映，其所在的公司，仅一个楼盘就接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求，涉及金额2亿-3亿元。

购房者之所以要求退款，主要是因为新政提高了首付的比例，很多购房者无法再去筹资补交首付款。其次，购房者的购房意愿明显减弱，持观望态度。

“节前北京新政的突然袭击，使得大量项目的入市节奏被打乱。”亚豪机构市场总监郭毅表示。由于首套和二套房首付比例同时提高，开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。

而基于新政之后的市场观望情绪，十一期间开盘的项目销量也并不乐观，此前北京房地产市场上的“日光盘”现象短期内将不复存在，商品房销售速度将放缓。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京节前出台的9·30新政，因未涉及商办市场，未对商办产品的成交产生直接影响，因此十一长假期间的成交量中商住占比逾八成，但是对于纯商品住宅成交量的打压可谓“立竿见影”。

张大伟认为，相比较其他城市的口号式、挤牙膏式政策，本次北京调控政策是全国第一个真正意义上的信贷政策收紧调控。预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，部分区域的价格很可能出现调整。北京本次调控政策出台，可能预示着全国楼市政策拐点的到来。