民国的房市

文/李开周

民国的房市

文/李开周

鲁迅在北京买过两回房。第一回买房是在1919年，鲁迅跟弟弟周作人合伙，买下西直门内八道湾胡同一座四合院，不算契税和装修款，花了3500块大洋。第二回买房是在1924年，鲁迅从八道湾胡同搬出来，去阜成门内西三条胡同买下另一座四合院，不算契税和改造费，花了800块大洋。按银元在民国前期的购买力，一块大洋大约相当于今天的50元左右，3500块大洋不到18万元，800块大洋刚刚4万元。

其实，鲁迅还买贵了呢。1915年曾有人捷足先登，在阜成门内王府仓胡同西段路北买下正房3间、厢房4间、南房2间、耳房1间、门楼1间，共计11间房，占地半亩，才花了150块大洋。当然这个案例有点儿特殊，特殊的原因是卖主急等钱用，把房子贱卖了。但即便不贱卖，民国初年的房子也卖不到好价钱。

现在北京房价跟地段有关系，基本上是离市中心越近，房价就越高。民国时北京房价也受地段影响。以当时市面上交易最多的普通瓦房为例，单价最高的都集中在正阳门大街、王府井大街、珠市口、大栅栏、西河沿东部这些地方，每平方丈能卖到370块大洋；其次是西长安街、东安门大街、户部街南夹道、金鱼胡同、干面胡同、方巾巷、闹市口、沟沿头这些地方，每平方丈能卖到310块大洋；再其次是马市大街、羊市大街、猪市大街、花市大街、西直门大街、鼓楼东大街、南闹市口、北闹市口、太平桥、鸭子庙、什锦街、府右街这些地方，每平方丈能卖到235块大洋。每平方丈大约是11平方米，把平方丈计价换成平方米计价，即使是位置最好的普通瓦房，均价也只有1345元/平方米，是今日北京同地段房价的几十分之一。

那时北京房价之所以如此之低，最直接的原因是房多人少。原住民不消说，家家户户都有住处，即使外来的新移民，也可以很轻松地找到落脚的地方。1930年北京常住人口150万左右（含郊区），而住房就有119万间，再加上因没门牌而没被政府统计到的大量棚屋，差不多可以人人一间了。

我们再来看看北京的房租。1923年夏，鲁迅在今天西城区西四南大街西边的砖塔胡同租了3间瓦房，每月房租8块大洋，每间月租两块多一点儿。1925年秋，21岁的丁玲跟22岁的胡也频同居，到北京西山碧云寺边一小山村租房，一个大院，两间瓦房，房前房后种满枣树，房东每个月向他们要9块大洋的租金，平均每间月租4块多一点儿。

当时西山是远郊，远郊房租肯定远远低于城区房租。鲁迅每月花8块大洋能租3间房，丁玲每月花9块大洋应该能租4间房或更多才对。不过有两条我们得考虑：第一，租房不能光看间数，还得看面积，丁玲租的院子大；第二，丁玲跟胡也频当时是小情侣，小情侣租房不喜欢砍价，比较容易被宰。

有没有可能远郊的房租高、城区的房租便宜呢？没有。因为民国北京跟今日北京一样，都是资源分布极不均衡的“同心圆城市”。无论政治资源、经济资源、教育资源、文化资源还是医疗资源，都是越靠近市中心越丰富，越远离市中心越稀缺。所以民国人跟我们一样都尽可能往城市核心区挤，把核心区的居住成本高高抬起来。

以1930年为例，北京房租最高的地段是东交民巷、西交民巷、正阳门大街和王府井大街，平房每间月租15块大洋不止。其次是宣武门内大街、崇文门内大街、北新桥大街、东安门大街、菜市口大街、东柳树井大街、户部街南夹道，平房每间月租7块大洋左右。

严格讲，东交民巷和西交民巷并不是真正的市中心，但为什么这里的房租最高呢？因为它们是租界区，无论治安还是交通都比其他地方好，即使发生战争一般也打不到这儿，属于那种世外桃源兼和平孤岛。所以这儿不光住老外，还住着一大批有钱有势的中国人。下野军阀、前清遗老、富商大贾、高官要员，租赁公馆莫不以租界为首选。既然有钱人都往这儿挤，这儿的房租自然要涨上去了。

从某种程度上讲，民国时各大城市的租界有点儿像现在的北京：第一，民国租界和今日北京的房租都很高；第二，民国租界和今日北京的出租屋都供不应求。究其原因，一是民国租界和今日北京都集中了其他地方缺少的东西，例如和平（民国时）与社会资源（现在）；二是民国租界和今日北京都聚集了一大批有钱人，您嫌房租太高，租不起，可是不差钱的人多着呢。

摘自《民国房市》