浅谈营改增背景下商业地产企业的应对措施

孙薇

摘 要：营改增即企业营业税改为增值税，是我国税务改革中重大举措。营改增政策实施后，不仅能减轻企业的税负，还能够加快经济模式的转变，对经济结构的调整具有积极的影响。本文针对商业地产及房地产企业，浅谈在营改增政策背景下的应对措施。

关键词：营改增；商业地产企业；房地产企业；应对措施

作为一种宏观经济调控的手段，税收在我国市场经济发展中不断变化，税收制度也经过了重要的改革，营改增政策正是这一需求的产物。

一、营改增政策背景介绍

1994年，社会主义市场经济刚起步，综合考虑经济发展过程中的各种问题，我国实施分税制改革，区分了营业税与增值税的征收范围，两税并存，但随着经济的发展，两税并存问题逐渐凸显，破坏了增值税的抵扣链条制度，不利于营造公平的市场竞争环境，导致增值税税收中性的特点不能很好的发挥作用。另外，营业税存在重复征税的问题，增加了企业的税收负担，有碍于经济的发展。为了解决这一矛盾，促进经济发展，十二五期间，我国通过了税收制度改革的目标，出台了营业税改征增值税的试点方案。通过统筹设计、分步实施、规范税制、全面协调，营改增试点的范围及行业不断扩大，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。将原有的13%和17%两档税率基础上，又增加了6%和11%两档税率。营改增政策有利于国家全面深化改革，完善国家治理结构现代化，促进财税体制改革。

二、营改增政策对商业地产企业的影响

在营改增政策实施后，商业地产企业在税务方面、企业管理等方面都受到了一定的影响，加强对这些影响的分析，梳理出切实可行的应对措施，减轻企业的税负，从而保证房地产企业的经济利益。

1.营改增政策对房地产企业税负的影响

从宏观的角度看，营改增更多的是实现结构性减税。根据国家税务总局统计，从2012年试点到2015年底，营改增已经累计减税5000多亿元，预期房地产业、建筑业营改增减税规模超过4000亿元。

企业重复征税是目前我国房地产企业遇到的重要的问题之一，在市场经济发展过程中，社会分工变得越来越复杂，导致营业税重复征收问题不断出现，增加了企业的成本，提高了企业的税务负担。营改增政策实施后，全面试行增值税，增值税可以避免重复征收的问题，这主要是由于增值税按照流转环节增值额征税，有效的解决了这一问题，为房地产企业减轻税务负担做出了贡献。

2.营改增政策对商业地产企业经营管理的影响

营改增政策必将带来商业地产企业结构和管理模式的变化，为了真正实现降低税负的目标，企业管理要进行相应改变，通过经营流程的再造，企业内部部门间的合作由原来的松散式配合变成紧密式的配合，合理选择上下游企业。企业结构越合理、管理水平越高，则抵扣的税额也就越多，提升企业经济效益的同时也增强企业竞争力。

总体来说，企业不能单单只在财务制度上进行改革，还需在经营模式、市场营销、对外服务、对内管理和生产组织方式等多方面的进行改革。从商业链的构建开始，对财务管理、合同管理、合作伙伴的选择上等等都要有明确的标准和机制，使得企业管理水平大幅度上升，降低税负，最终提高企业经济效益。

三、营改增政策下商业地产企业的应对措施

营改增由营业税的价内税到增值税的价外税的改变，直接影响收入、成本的确认，也将直接影响企业的税负水平；结构性减税不意味着全面减税、不意味着每个企业都减税、也不意味着某个行业内的所有企业都减税。对房地产企业来说，通过企业流程再造，提升管理水平，提高财务人员的专业水平，通过提升管理要效益。

房地产企业由于经营周期较长，资金投入大，会计核算复杂，土地和建安成本比重大，准确把握营改增的动向，准确理解政策，及时应对是非常重要的。

1.营改增政策下商业地产企业业务管理流程的应对措施

业务管理流程节点：

具体在每个业务阶段及业务场景下的应对措施（含过渡期的应对措施）：

*关于老项目的界定：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.甲供材运用的应对

营改增后，清包工和甲供材的情况下施工方可以选择简易征收方法，因此房地产企业应测算采取甲供材的方式是否合适，对甲供材的方式进行慎重选择。

本文列举几种场景下对房地产企业甲供材选择条件的分析：

3.财务人员专业水平提升

营改增政策下，房地产企业财税人员要建立增值税专用发票管理制度，建立台账管理，不仅关注增值税对业务本身的影响，要同时关注到增值税、企业所得税、土地增值税分别对业务的影响，要综合分析看企业的综合税负。房地产企业财务人员不仅要提高财务、税收专业水平，更重要的是要懂业务，基于业务模式、企业的业务特点，根据增值税的征收规则，提出业务运营方面的建议。

总之，为了能够提高企业的经营效益，降低税收负担，房地产企业要结合自身业务特点，结合上下游企业的产业链，积极应对，采取切实可行的措施，保证企业的经济利益。

参考文献：

[1]齐燕飞，付磊.浅析“营改增”背景下企业的税收筹划策略[J].现代经济信息，2015，5（8）：188-189.

[2]中华会计网校营改增会计实务操作课程内容.