我国高房价成因分析及改善对策思考

刘占辉

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）08-000-03

摘要近年来，我国房价持续攀升，引起了民众的困惑和不安，对经济和社会造成了一定的危害.造成我国房价畸高的原因不仅因基本供需矛盾的存在，更有公共政策缺陷和中介机构推波助澜的影响。本文希冀在分析探讨我国高房价成因的基础上为抑制高房价提出一些改善建议。

关键词高房价 供需矛盾 土地财政 房产税 信息不对称

近年来，我国房价迅速攀升，成为学界和社会公众热议的话题。高房价在给开发商、地方政府和部分房产拥有者带来巨额财富的同时，也使普通民众“望房兴叹”。高房价下，居民的消费能力被透支，经济产业结构被扭曲，社会贫富差距进一步扩大，同时也对社会创造力造成了破坏，对经济和社会造成了一定的危害。

一、我国高房价的成因分析

（一）供需矛盾

房价的上涨是多因素共同作用的结果，供需矛盾的存在是房价上涨的主导因素.首先，从需求的角度来看，消费性需求和投机性需求同时推动了居民对于住房需求的上涨。

1.消费性需求。在我国实施房改之前，尽管居民对于住房的有强烈的需求，但商品房开发市场处于萌芽状态，城市居民的住房很大程度上只能依靠国家分配，住宅消费性需求在国家分配的行政限制下处于被抑制的状态。但自从实施住房改革之后，居民住房需求从国家分配转为依靠市场解决，原先被抑制的住宅消费性需求在短时间内大量释放出来，再加上我国近年来城市化进程不断加快，限制人口流动因素减少，大量人口涌向大中城市，导致城市住房市场需求“洪峰”涌现，并且受我国人口基数庞大的因素影響这股“需求洪峰”仍将持续很长一段时间。

此外，我国新一代青年的住房观念改变对住宅消费性需求的增加也有很大影响。新一代青年对于生活质量有更高的追求，希望改变以往与长辈共居的生活习惯，有自己独立的生活空间，在一定程度上也增加了购房的需求。

2.投资投机性需求。由于房产所附着的土地具有不可再生性，使其不仅可以满足居住需求，也具有投资的价值。在我国，对于投资者特别是中小投资者来说，传统投资渠道往往局限于银行，基金和保险公司等金融机构，投资渠道狭窄，产品单一，投资回报较低，加之近年来我国面临着通胀的压力，导致投资者纷纷把资金投入房地产，把房产视为投资保值的理想载体。房地产旺盛的投资需求与消费性需求叠加，激化了房地产市场的供不应求和房价的持续上涨，而房价不断上涨的态势反过来坚定了投资者利用房产保值增值的信心，诱使更多的投资者投资房产。

3.投资需求和房价上涨相互推动，形成了“恶性循环”。

从供给的角度来看，与其他商品相比，土地特殊性表现在其具有稀缺性和不可再生性。在我国，尽管土地面积居于世界前列，但一方面，我国地形复杂，加之我国为了确保粮食自给安全，对于可利用土地最大来源的耕地划定了红线进行严格的保护，实际上可供开发利用的土地稀缺，另一方面，我国人口众多，人均可分配面积较少。伴随城市化的推进和经济发展，土地需求不断增加，而与此相对土地虽能被不断开发利用满足需求，但土地无法被创造。

除了自然条件和人口等因素的影响外，造成我国土地供给紧张的另一个重要原因就在于我国对于土地供应的行政控制。我国法律规定，只有国有土地的使用权，才能被用于商品房的开发。政府垄断了我国土地的供给，在农村集体土地等转化为国有土地并投放市场的过程中，政府的低效率或者是对于土地供应规模和速度的有意控制，都可能在一定程度上影响土地的供给速度和规模。

土地特性和自然条件决定了土地的供给是缺乏弹性的，而行政控制将土地供给缺乏弹性的影响进一步放大，导致了土地供给无法满足房地产需求增长的速度。

（二）公共政策缺陷

1.土地财政。1994年中央政府启动了分税制改革，改革使得原本由地方收取的大量税收收入收归中央。然而失去税收收入的地方政府的事权不仅没有减少，反而在一定程度上有所增加，为了平衡财政收支，想方设法增加本级政府的收入成为了地方政府的紧迫之需。无疑，“地方财政”使濒临困境中的地方政府看到了一线曙光，成为了地方政府的“救命稻草”。由此，产生了主要依靠出让土地使用权来增加本级政府财政收入和维持财政支出的“土地财政”。

如果说分税制改革是“土地财政”产生的外在因素，那么政府对于土地的垄断供应就是“土地财政”的内因支撑。前已述及，我国法律规定，只有国有土地的使用权，才能进入土地一级市场有偿转让，才能被用于房地产开发，我国农村集体土地要转变为城市建设用地，必须先经过国家征收征用转化为国有土地，然后再由政府通过“招、拍、挂”的方式转让给开发商进行房地产开发建设。简单来说，政府是土地资源的收购方，也是土地销售的组织者，更是土地规则的制定者。在这样一种垄断机制下，政府作为利益相关方，具有了获取最大利益的冲动。一方面，政府以尽可能低的价格将农村集体土地征收征用，通过控制土地供应节奏和规模，造成供给小于需求的情况，另一方面，利用“招、拍、挂”这一价高者得的方式，推动开发商竞争推高土地价格。巨大的剪刀差刺激着地方政府的囤地卖地冲动，并想尽办法推动地价的持续上涨。地价是房价的重要构成，持续上涨的地价最终被转嫁到购房居民的身上，而地方政府成为了地价上涨的最大受益者。

2.税收。除地价外，政府征收的各种税收和规费也是构成房地产价格的重要部分。政府税收的征收对象既包括房地产开发商，也包括购房者。

对于房地产商征收的税费品种繁多，包括企业所得税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税、城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费等等。政府对于开发商征收的各类税费毫无疑问最终将转移到了房价上，势必推高了房价，加重购房者的负担。

而针对政府对于购房者征收税费对房价的影响，理论界和实务界看法不一。有人认为，政府对购房者征收税费可以起到抑制房价的作用，且现实中政府出台针对购房者的征税规定时，也提出是出于抑制投机，稳定房价的目的。然而针对购房者征税真能起到抑制房价上涨的目的吗？笔者在这以最近热议的房产税为例，阐明自己的观点。

2010年，我国首次提出“逐步推广房产税改革”，尽管到目前为止，我国房产税尚未全面落地开征，但不少人对于房产税在抑制房价上涨的作用方面寄予厚望。诚然，房产税的开征能够对房产的供求起到一定的调解作用，特别是调节房产的投资投机需求。从表面上看，房产税增加了投资者持有房产的成本，会导致投资者或放弃投资的打算，或抛售或出租所持的房产，当投资需求减少，房价也相应稳定或下降。但这一推理成立与否还需要受到市场供求状况和税率高低的影响。在市场供求状况方面，当市场需求远大于市场供给时，即便存在房产税甚至房产税较高，由于处于卖方市场，投资购房者依旧能够将房产税部分转嫁给购房者，此时房产税的存在只能进一步推高房价，抑制房价更无从谈起。在税率方面，房产税对房地产市场的调节力度还取决于房產税率的高低，税率高调节力度就大，反之力度就小。然而就目前试点征收房产税的城市来看，房产税税率都较低，如上海仅为0.4%-0.6%，远低于近年来上海房价的上涨幅度，对于投资需求的影响微乎其微。即便将来大幅度提高税率，由于可能存在房产供不应求的情况，税率提高反而可能大大抬高房价，加重购房者的负担。

（三）房地产等中介机构的推波助澜

市场上一直有人质疑中介机构在房价高涨中起到了重要的推动作用，但中介机构利用网络和媒体为自己辩白的事例也不在少数。中介机构为自身辩解的理由无在乎是决定价格的是市场供求关系，政策和经济基本面等，中介机构只是提供交易撮合服务。诚然，中介结构的辩解理由是房价上涨的主导因素，但不能忽视的是当市场出现信息不对称时，价格同样可以被严重扭曲。

伴随着中介机构专业化，许多城市特别是大中城市中介机构覆盖范围不断扩大，遍布城市的住宅区，部分地区甚至可以见到“三步一岗、五步一哨”的场景，中介逐渐掌握了大量的房产信息和客户资源，依赖中介买卖房产已然成为了惯例。然而作为买卖双方的信息中介，中介机构完全可以通过利用双方的信息不对称掩藏真实信息，传播虚假信息以影响双方的交易心理和交易行为，扭曲市场价格。实际操作中，中介往往对房价快速上涨的事实加以渲染和散布，雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围，甚至怂恿卖方提高卖价，利用购房者买涨不买跌的心理促成房产交易。尤其当市场处于供不应求状况时，中介行为的效果会被成倍放大，卖方的心理预期会被迅速拉高，要求涨价卖出的欲望更加强烈，而买方则变得麻木，更易于接受畸高的房价。

除了利用信息不对称扭曲市场价格外，中介机构利用自买自卖转按揭，为客户提供场外配资等行为也直接推动了房价的飙升。前段时间，“首付贷”等金融产品遭监管机构紧急叫停和上海链家事件正好说明了监管机构对于中介机构这一行为的关注和担忧。

三、抑制我国高房价的建议

（一）增加供给，抑制投资需求

既然供需矛盾是产生高房价的主导因素，那么增加供给就应该是解决问题的关键。

首先，应该在保证国家粮食安全，严守耕地红线的前提下，有序增加土地供给的规模和速度。其次，提高土地利用率，制定严格的土地利用标准，限制高档住宅和别墅等土地利用率较低的房地产开发。再次，开通个人建房和合作建房的政策渠道，打破开发商建房的垄断，严厉打击开发商捂盘囤地的行为。

增加供给是抑制高房价的根本之策，然而增加供给不可能一蹴而就，是一个较长期的过程，那么希望在当前就能稳定抑制房价时就须把着力点侧重于抑制投机需求。同时对于抑制投机需求的政策选择不应当一刀切，而需根据市场供需情况做出选择。笔者认为，当市场供不应求且失衡严重时，应避免使用税收等调节手段，防止卖方利用买方的刚性需求将税收转嫁给购房者，而宜选择资格限购等硬性措施；而当市场供求失衡不明显时，使用税收等调节手段，既能抑制投机也能通过税收重新调节分配社会财富。

（二）改变地方政府依赖“土地财政”的局面

要改变地方政府依赖“土地财政”的局面，笔者认为需要从财政支出和财政收入两方面解决做改革。

从财政支出来看，需要清晰界定地方政府事权，建立与其事权相应的有为财政。在界定地方政府事权上，一方面明确政府与市场的边界，搞清政府的职能定位。应该由政府承担的事权不推卸，而对于可以由市场机制解决的问题，要逐步从财政的支出范围中剥离出来，不大包大揽；另一方面，对地方政府和中央政府的事权也做明确划分，将地方财政支出范围界定在诸如地方行政、文化以及经济等区域性公共服务上，使地方政府“有所为，有所不为”，以期达到地方事权和财政的统一。

从财政收入看，要解决地方政府在改变依赖土地收入后如何保障财政收入的问题。一方面，可以从调整产业结构出发，转变经济发展方式，利用有限的土地资源发展有竞争力的新型产业，增加税收，减少对土地税收的依赖；另一方面，要适时开发既能保障地方政府稳定财政收入，又能抑制投机稳定房价的新税种，同时在严格控制风险的情况下允许地方政府拥有发行有限债券的权力。

（三）加强对中介机构的监管

目前，我国房产中介机构规模庞大，从业人数众多，据住建部提供的数据，目前全国房产中介数量有6万家之多，且其规模还在不断增长中。与之相对，我国对于中介结构监管政策几乎还是一片空白，对于房产中介机构恶意推高房价无法进行有效监控和处罚。这也导致了房产中介机构在推高房价时有恃无恐。

规范中介机构行为，需要从几方面入手。首先，是为房产中介制定行业标准，严格准入制度，淘汰一批资质过低的中介机构，使这个行业能在符合一定标准的“起跑线”上展开竞争。其次，严格控制各房产中介规模，对于房产中介之间的兼并和收购严格审批，防止中介机构形成垄断。再次，制定旨在防止中介机构发布虚假高房价信息和市场炒作行为的法律法规，明确监管措施，提高中介机构违法成本。

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[9] 年终解读：房地产业作为经济支柱产业作用几何？http：//fdc.fang.com/news/2010-01-25/3050548.htm. 最后访问时间2016年7月28日.