房价并不是越高越好

文/王瑞红

房价并不是越高越好

文/王瑞红

据中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》预测，2016年下半年到2017年上半年，我国的房地产市场可能会进入一个短暂调整期。 市场分化进一步加剧，将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化，货币政策对房地产业的刺激动力正在减弱。热点城市房价过高，一般民众根本无力进入市场，这些信息已向房地产市场发出了重要信号——房价的短期调整或又将开始。

防止“地王”频现将成调控杀手锏

地价、房价的轮番上涨，造就了2016年上半年热点城市价格指标飙升。但目前上海、深圳、南京、苏州等热点城市商品住房成交量已见顶回落，也不断传出地方性收紧政策出台。最近，国土资源部等多部委已针对热点城市部署研究防止“地王”频现的政策，同时明确提出，下半年土地市场的重点工作也是防止“地王”频现。 业内专家认为，当前在政策层面上仍缺乏盘活存量用地的“操作细则”与“成功案例解读”的推广，政策在执行层面上也会遇到困境，如土地转性等。

2016年楼市的爆发性开局超出了所有人的预计，同时，在房企非理性的推动下，土地市场再度创造了历史。究其原因，便是利好政策给预期带来的影响，以及货币流动性持续宽松带来的低廉融资成本给予的支持空间。对此，业内人士指出，上半年货币流动性持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以致大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，房企获得了大量资金，负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下，房企融资渠道或将大幅收窄，房企资金链面临紧缩，将显现高杠杆下的资金风险。

可以说，2016年宽松的货币政策，给房地产市场带来了一片生机，市场成交持续活跃，库存明显下行。在此背景下，重点房企补库存意愿增强，催生了大量融资诉求，在供需两旺中，多方资金进入房地产市场。WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较去年同期发债总额1934.73亿元同比上涨了292%。其中，仅7月发债数就达125只。在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。

现在国内房地产业整体呈现冰火两重天，出现区域分化严重格局：一方面，一二线城市过于火爆，不仅今年上半年房价出现了非理性上涨，而且开发商的拿地成本也越来越高；另一方面，多数三四线城市房地产的“去库存”仍然为国家的既定方略，库存去化可能需要3-4年，在“去库存”的大背景下，开发商的投资风险正在加大。

房价越高，社会贫富差距越大

有分析人士认为，中国的房地产业之所以泡沫长期存在，离不开地方政府支持、货币政策的宽松以及房贷利率历史最低等因素影响。所以，不少学者认为，未来房地产业的发展趋势可以概括成3年涨、5年平、10年落。虽然，房地产业泡沫终归要破裂，但在可以预见的未来3-4年内，继续维持房地产泡沫并不成问题。不过，笔者认为，房价涨得越高，杠杆加得越重，社会贫富差距拉得越大，房地产泡沫就越存在系统性风险。房价越高，社会贫富差距越大，就越会加大楼市风险，这是由于房价被投机者炒上去后一旦跌下来，高房价会使自住性购房者无力承接，房地产市场有崩盘风险。而给普通民众肆意加高杠杆购置房产，一旦房价出现调整，跌幅超出预期，普通民众就会选择“断供弃房”。所以，房价波动要与当地居民收入增长同步，并不是越高越好，如果房价一直走独立行情，那么房地产金融风险就会急剧上升。

首先，房价越涨，越来越多的人的购买力便会被削弱。一线城市现在最低标准的住房也要300万元/套，北上广深的年轻人，有多少能够每年挣或者存20万-30万元？这意味着，买房的压力对多数年轻人来说都是巨大的。如果年轻人的年收入赶不上最基本的房价，就只能向父母要钱，只有少数年轻人能够买得起房；而当自住性购房群体越来越买不起房，投机投资性购房需求衰退之时，一线城市的房地产市场离崩盘就不远了。

其次，房价越涨，社会贫富差距就会越来越大。原先买不起房的人更买不起房，而少数投机购房者却能够轻易购房。现在的问题是，房产商在高价拿地，成为地王后只能建造大量豪宅。现在的社会收入分配方式只能让少数人拥有大量资产，这无疑会限制房地产价格上涨，因为房地产价格上涨一定会加深这个行业的矛盾。

最后，房价越涨，贷款者的杠杆率就会被拉得越高。现在很多年轻人刚参加工作没几年，就急着想购房置业，而一线城市购房的首付款在100万以上，很多的年轻人或者其家庭根本拿不出这笔首付款，于是只能找类似于“首付贷”的贷款中介，或者向亲戚朋友借钱来付首付。为了使房地产业持续虚假繁荣，让更多无力购房者来做“接盘侠”，盲目加杠杆，其背后的金融风险不言而喻。这与当年美国政府给低收入群体零首付圆住房梦所引发的次贷危机基本类似。

实行差别化调控政策将是主要方向

近期召开的中共中央政治局会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。业内普遍预期，楼市差别化调控将进一步深化，地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至有序地“去杠杆”，并出台增加土地供给、限购等措施。

房地产业面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说：鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革，短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速将回归正常步伐。年内决策层将会保持宽松的整体基调，信贷条件基本稳定。

从4月信贷回落情况来看，未来货币政策将以“脱虚入实”为导向，大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在“去库存”的主基调下，非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外，以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理，房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。

中金公司首席经济学家梁红认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并没能制止过去五年的房价上涨。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。她建议，房地产行业也要推行全面的供给侧改革，包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格，坚定推进户籍制度改革，特别是改革那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。

近期，市场房价正放慢上行“脚步”，房价环比上涨城市个数已连续2个月减少。统计局数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个，5月份分别比上月减少5个和2个，新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。

由于前段时期市场房价经历了较快上涨，当前涨幅收窄符合其内部调整的需要，体现了市场运行规律。另外，此前部分城市针对楼市“过热”现象出台的一些调控政策也起到了一定的作用，房价过快上涨现象没有继续。房价涨势放缓将有助于推动房地产市场尽早实现平稳运行，也有利于我国房地产市场的健康发展。对于接下来房价可能的走势，中国社会科学院日前发布的《中国住房2016中期报告》预测，当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）