房地产估价数据标准的实施探讨

文/肖历一

房地产估价数据标准的实施探讨

文/肖历一

房地产估价行业中对估价数据标准的研究已有4-5年的时间，在北京、上海、浙江、四川以及河南等地都有不同的机构进行研究，部分机构初步编制了房地产估价数据标准，其中一部分还通过了不同等级的课题成果验收。房地产估价数据标准的编制已经拥有了一定的技术基础和技术成果，然而成果向应用实施的转换进展缓慢。笔者认为，主要有主观、客观两方面原因。

主观方面：一是房地产估价数据标准的普及程度还较低。前期的研究只是在部分估价机构和从业人员中进行，仍有较大比例的估价机构和估价人员没有听过或是对具体内容不太清楚。由于行业的整体信息化建设水平仍然较低，行业中对估价数据标准应用的需求还不强烈。二是房地产估价行业协会对数据标准的推进力度不够。首先，协会缺乏相应的数据标准研究人员或了解数据标准、可以对接的人员；其次，协会对行业的管理还是侧重于传统的业务管理，对行业的信息化发展推动较少，而数据标准的实施推广和管理的主体恰恰应是行业协会。客观方面：一是数据标准除了需要估价的经验和知识，还需要标准化领域和信息技术领域的相关知识和经验，因此对人员和团队的技能和知识要求较高。二是房地产估价业务所涉及的内容十分广泛，需要标准化的对象庞大，涉及的研究点多，要求的研究深度也较深，因此客观上降低了标准编制与实施的主观积极性。

一、数据标准的作用、目的与意义

（一）数据标准的作用

“标准”概念中只是笼统地提到“为了在一定的范围内获得最佳秩序”，“数据标准”是“以数据共享为目标”的。现有文献中，我们没有发现关于“数据标准”的相关论述，在查阅大量资料后，我们找到了另外一个名词“元数据”，来自《GB/T 1839 1信息技术元数据注册系统（MDR）》。该标准是国际信息技术领域在数据标准方面制定的通用性标准和规范，并由中国标准化研究院编辑修改，编制成我国信息技术领域数据标准方面的推荐性国家标准。该标准描述了数据的语义、数据的表示以及这些数据描述的注册。通过这些描述，可以找到确切的语义及数据的有用描述。

标准的目的在于促进：1.数据的标准描述；2.组织内以及组织间对数据的一致理解；3.跨越时间、空间和应用对数据的重用和标准化；4.组织内和组织间数据的协同及标准化；5.数据成分的管理；6.数据成分的重用。

《GB/T 18391信息技术元数据注册系统（MDR）》是一部有关如何制定数据标准的标准文件（即标准的标准）。其中“元数据”的概念和“数据标准”的概念十分接近：“通常，将描述性数据称为元数据，即，元数据是用于描述其他数据的数据。随着元数据概念的发展，元数据现在一般指用于描述某些其他对象的数据。在本标准中，将元数据范围界定为更为传统的用法，即关于数据的描述。”该标准中还包含了注册等其他内容，范围较数据标准更为广阔，但提取其中与数据标准内容一致的部分（剔除注册部分的内容），数据标准的作用可以被描述为：1. 数据的标准描述；2.组织内以及组织间对数据的一致理解；3. 跨越时间、空间和应用对数据的重用和标准化；4. 组织内和组织间数据的协同及标准化。

（二）编制房地产估价数据标准的目的

1.统一和规范房地产估价行业数据采集、归整和应用标准。统一和规范的数据标准就是在房地产估价行业的各个作业环节，通过统一和规范数据定义、数据字典、数据的表现形式以及数据的分类和编码，形成统一的行业数据语言。这有利于行业的数据管理以及业务和技术的交流，可为拓展行业信息资源的开发利用奠定基础。

2.为房地产估价行业的数据共享提供基础。数据共享是信息化建设的基本需求。除了可见的硬件设备和广泛的软件开发外，数据内容本身的处理也是信息化建设不可或缺的重要环节。统一规范的数据标准可用来解决数据内容的处理问题，从而使数据能够满足共享的要求。

3.指导房地产估价行业信息系统数据库的建设。房地产估价数据标准的制定基于数据对象的界定、数据的分类等，在数据细分的末端，通过数据属性的设置，最终可以数据结构表的形式来展现和表示数据内容。数据标准的这一制定过程，也为后续数据库的建立提供了指导方向。

（三）编制房地产估价数据标准的意义

促进和引导房地产估价行业的信息化发展是编制房地产估价数据标准的核心意义所在。我们可用一个反例来证明，如果没有数据标准，信息化的建设将寸步难行。

2010年下半年，住建部提出要对40个重点城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，即个人住房信息联网。截至2012年5月17日，全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣布其信息系统与住建部联网。2013年2月，住建部相关负责人公开表示，40个城市的住房信息联网完成，逾期8个月。当时的报道称：“住房信息联网的技术难度其实已经不大，一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，是主要的阻力。”40个城市的住房信息联网，前后共用时2年2个月，主要原因有技术问题和主观不配合问题。媒体以为主观不配合是主要因素，而笔者以为技术问题才是主要因素。当时，全国并没有统一的不动产登记数据标准，而我国的不动产是以县级行政单位为主体进行登记的。我国县级行政区划数量在2800以上，若没有统一登记的数据标准，即使在一个地级市内，信息共享也不会是轻松的事情，更何况是全国的信息联网。后续的事实证明了笔者的判断。之后政府再也没有提及全国数据联网的事情，目标转而变成了意义更为深远的不动产统一登记。政府显然意识到数据标准对于信息联网的重要性，在不动产统一登记的一系列配套政策和措施中就有《不动产登记数据库标准（试行）》，其实质就是不动产登记的数据标准。

信息化对于房地产估价行业的意义，可以简要归纳为：1. 加强信息资源的开发、利用和整合；2. 提高房地产估价行业的管理水平；3. 拓展房地产估价行业的业务范围。

二、标准编制

（一）标准的编制条件基本具备

首先，随着信息化时代的发展，房地产估价行业中许多企业已经建立和运行了办公自动化系统，用于提升机构的日常管理效率和业务效率。不少企业组建了自己的信息技术部门，为公司网站以及订阅号、服务号等自媒体提供技术支持。少数机构甚至开发了估价产品的系统应用，极大提升了估价业务的服务效率，促进了企业的业务拓展。这些都说明了房地产估价行业的信息化已经具备了一定的基础，并且有不断发展的趋势。这为数据标准的编制提供了应用基础。

其次，在房地产估价行业中，已有不少企业进行了数据标准的编制研究，个别企业已经较为完整地编制了数据标准。虽然这些研究和成果来自课题研究，但其成果与实际可运行的数据标准已十分接近，也说明行业已经具有编制数据标准的技术能力，这为数据标准的编制提供了技术基础。

最后，房地产估价行业及相关领域中的基础性标准已经比较健全。标准编制的一个重要原则是协调性，要求标准与标准之间的整体协调。在行业标准中，所有的行业标准应是协调的。标准是成体系的技术文件，各有关标准之间存在着广泛的内在联系。标准之间只有相互协调、相辅相成，才能充分发挥标准系统的功能，获得良好的系统效应。为了达到标准系统整体协调的目的，在制定标准时应注意和已经发布的标准进行协调。在房地产估价行业中有《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等标准，相关领域中有《房地产市场基础信息数据标准》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《土地基本术语》、《房屋代码编码标准》等标准，而《不动产登记数据库标准（试行）》更是不动产领域的核心基础数据标准。房地产估价数据标准的编制应与上述标准进行协调，同时，行业及相关领域基础标准的健全，也为数据标准的编制提供了有力的帮助和参考。

（二）标准的编制可分部进行

房地产估价数据标准服务于房地产估价行业，但其涉及的数据范围除了覆盖整体房地产行业外，还涉及许多相关领域，这与房地产估价业务的广泛性有关，除了传统的房地产估价业务，大量的咨询类衍生业务以及批量评估等业务创新，都使得房地产估价面临极其广泛的数据需求和运用。笔者曾参与房地产估价数据标准编制研究课题，初步编制的数据标准就涉及了151个数据结构表和330个属性值字典表，整个标准文件的篇幅巨大。除了涉及的范围广，它还要求具有一定的研究深度，难度极大，给研究团队带来了巨大的挑战，这也是客观制约标准实施和应用的原因。

因此，笔者建议标准的编制可以分部编制，这也是一些大型标准编制常用的方法。根据《GB/T1.1-2009标准化工作导则第一部分：标准的结构与编写》阐述，一个标准出现篇幅过长、后续的内容相互关联等情况的，可以将一项标准分成若干个单独部分，或者标准化对象分为若干个特定方面，各个部分分别涉及其中的一个方面，并且能够单独使用的，也可以采用分部编制的方式。房地产估价数据标准的情况完全符合分部编制标准的要求。

如果可以分部编制标准，则研究团队可以集中力量于标准的某一部分，缩小了研究范围，在研究深度上可以更为深入。可以根据分部的内容，整合不同领域的专家，从而保证标准的编制质量。在局部问题上有分歧或难点，也不会影响其他部分的发布与实施。总之，分部编制更有利于标准编制的组织实施，有利于保证最终的标准质量，便于克服标准过于庞大等客观因素阻碍，避免标准编制久拖不决的状况。

三、运行管理

（一）管理主体

作为一个行业标准，可以是国务院有关行政主管部门来负责标准的管理工作，也可以是行业协会来负责。根据以往行业内两个标准的运作来看，由行业协会作为管理主体更为妥当，也就是中国房地产估价师与房地产经纪人协会。中房协在其专业委员会中，就设置有标准专业委员会，近年来协会还增设了房地产信息化建设专业委员会。由于估价数据标准和信息化的建设发展结合更为密切，可以考虑由信息化建设专业委员会负责相应的研究、编制和管理事务。秘书处的信息技术部作为常设机构，可以率先进行相应部分的标准应用，并引导和指导标准在行业内的应用和普及。

（二）组织编制

由于行业内已有部分机构进行了相应的研究和标准编制，因此能以前期研究中较好成果为基础，重新在全国范围召集和组成标准编制团队，采用分部编制的策略，逐步完成标准的完整编制。编制完成后，借助协会的力量，在更大的范围内组织对标准的讨论和意见征集，对标准进行完善或补充。最后提交政府标准化行政主管部门报批。

（三）运行实施

标准编制完成之后，推进应用和运行实施就成了标准管理主体的核心职责。由于房地产估价行业包括协会本身的信息化已有一定基础，它们对数据标准已经具有了一定的需求。以上海城市房地产估价有限公司编制的《上海房地产估价数据标准》为例，该标准将房地产估价数据总体上分成了五大类：从业主体数据、业务数据、基础数据、案例数据和参考数据。其中从业主体数据和协会的管理密切相关，包括全国协会和地方协会，可以在各级协会的信息系统中带头实施这部分数据标准。企业的信息化建设各有差异，标准的实施应以自愿为原则，在此基础上，可以根据企业的业务特征和信息化水平的高低，建议和引导其对标准的实施，根据需要，部分或全部采用数据标准的内容。待时机成熟后，可以将数据标准的应用情况作为衡量估价企业信息化发展水平的依据，从而最终提升行业的信息化发展水平。

（四）更新维护

《中华人民共和国标准化法实施条例》第二十条规定：标准实施后，制定标准的部门应当根据科学技术的发展和经济建设的需要适时进行复审。标准复审周期一般不超过五年。这里的复审可通俗地理解为更新维护，这是标准管理主体的又一重要职责。这不仅是法律法规的规定，更是由标准本身的时效性特征所决定的，最终目的是为了使标准满足科学、准确的实用性要求。因此，协会主管部门可以利用其强大的组织力量，在日常运行实施过程中，特别注重对反馈信息的收集，甚至定期召开数据标准应用的研讨会，确保标准可以被较好地更新和维护。

（作者单位：上海城市房地产估价有限公司）