抑制资产泡沫，楼市调控有望分化

文/远见

抑制资产泡沫，楼市调控有望分化

文/远见

2016年7月26日，中共中央政治局召开会议，对下半年经济工作定调。值得注意的是，会议明确将“抑制资产泡沫”列为降成本的三大重点之一。专家表示，资产泡沫重点是指局部楼市价格的明显上涨，预计下半年可能出台地方针对性的抑制局部泡沫的措施。

“抑制资产泡沫”表明要向高房价“开刀”

会议强调，要通过有效的市场竞争，提高资源配置效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集行政和市场手段相结合去产能。

我们知道，房价泡沫不仅增加了企业的用地成本，还增加了其他行业的企业成本，比如：解决员工住房的成本会增加；由于员工买房租房成本高，企业用工成本增加；房价上涨吸引资金流向楼市，导致很多制造企业融资成本较高。唯有抑制房价泡沫，其他行业的企业成本才有望降低，才能改变“做实业不如炒房”的扭曲局面。

尽管一线城市严格实施限购，房价上涨较快的二线城市也对地价、房价采取了相应措施，但总体来说效果有限，原因有三：一是受土地财政驱动，方财政收入的三分之一，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到财政收入的六成。虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍在地方财政收入中占据较大比重。

有专家表示，地王频出、产业政策收紧等现象预示着本轮行业成交周期高点来临。因此，预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态。此外，作为地王频出的一线城市，中度，积极推进科技创新，增强核心竞争力，加快推进新旧动能转换。要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

有关专家预计，下半年房地产调控政策可能会分化，对三四线城市继续去库存，对一二线房价大涨城市收紧房贷政策，比如深圳、上海、北京、合肥、厦门等，同时加强对国企“拼地王”现象的监管，土地市场有望降温。由于去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，下半年，传统行业有望加快兼并重组，地方调控没有动真格；二是房地产市场内外的“加杠杆”问题没有真正解决；三是可抑制投资投机的相关房地产税缺位——限购无疑代替不了房产税。也就是说，“抑制资产泡沫”或表明今年下半年很可能会向高房价再“开刀”，这既是为了降成本，促进民间投资增长和实业发展，也是出于楼市健康、金融安全、经济安全等方面的考量。

“面粉”比“面包”还贵现象越发凸显

近年来，土地市场疯狂盛宴背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。去年10月1日，广州市宣布提高中心城区基准地价，较2011年旧基准地价标准涨幅超过一倍，最高涨幅高达158%。据笔者了解，在许多地方，土地出让金收入已占地上海今年上半年一般公共预算收入4196亿元，增长30.6%，同比提高17.5个百分点，远超同期全国一般公共预算收入7.1%的增长速度。从行业来看，金融、租赁和商务服务、房地产等行业对财政收入增长贡献较大。

事实上，“土地财政依赖症”再度加深的趋势从2015年年底开始显现，今年上半年更加明显，一方面是受“营改增”之后地方税源缺失的影响，另一方面，房地产回暖程度的不同也造成地方财政冷暖不一。中原地产研究报告指出，上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市，苏州拍地27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗，可见二线城市已成为2016年地王出现最多的区域。

上半年，过半地王为国企央企斩获，中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。溢价率、楼面地价亦创下新高，219宗地王中，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。今年3月18日，招商地产拿下南京浦口区一住宅地块，楼面价22320元/平方米，追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料地王，楼面价是区域房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王，楼面价13411元/平方米，也超过了该区域均价。这意味着，地王楼盘若想盈利，未来两年房价需要在目前基础上继续上涨100%甚至更多。可见楼市“面粉”比“面包”还贵的现象在此轮地王盛宴中越发凸显，这也必将导致房价泡沫问题的出现。

房价上涨“领头羊”给楼市带来泡沫风险

7月25日证监会官员在保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款……种种政策的收紧意味着房企不再拥有无限的资金，土地的购置必然将要减缓。

尽管三四线城市努力去库存但效果有限，去库存变成了“持久战”。三四线城市房子之所以卖不动，甚至价格下降，原因之一就是过去积聚了大量泡沫。去库存在某种意义上也是去泡沫，而一线城市和二线核心城市从去年到今年以来房价快速上涨，不断在积累泡沫。也就是说，很多地方的楼市都需要去泡沫。

当然，目前有些人认为房价过高才有泡沫，这是一种狭隘的理解。实际上，房子严重过剩卖不动也是一种泡沫。前者是价格泡沫，后者是投资泡沫。从这个角度来理解“抑制资产泡沫”，或许会发现这一表述很有深意，即“抑制资产泡沫”的意思应该是对这两种资产泡沫都要进行抑制。笔者也注意到，多位学者一致认为“抑制资产泡沫”是指抑制房地产市场泡沫，这种推断有其道理，因为在资产种类中，流动资产、固定资产、有形资产、无形资产……或无泡沫或泡沫有限，而不动产中的房地产泡沫目前则比较严重。

据国家统计局公布的数据显示，5月末，我国商品房待售面积72169万平方米。尽管这是今年以来房地产库存连续第三个月下降，但库存总量仍不小，而且还有很多项目在开发，有能力买房的人大多已经买了，越往后去库存难度越大。三四线城市“抑制资产泡沫”主要是加快去库存，同时抑制房地产投资泡沫。

另据中国指数研究院报告，今年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，与去年同期相比涨幅扩大7.62个百分点，可以说价格泡沫继续在积累。值得注意的是，合肥、厦门和南京房价的涨幅全面反超一线城市，成为全国房价环比上涨的“领头羊”，无疑给楼市增加了泡沫风险。为此，笔者认为，一二线城市“抑制资产泡沫”，主要是抑制房价泡沫。从降成本的角度来说，房价泡沫过多会拉动地价上涨，导致土地供应偏向房地产业，其他行业企业用地成本就会增加。正如今年5月份华为总裁任正非所指出的：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大工业的发展，是每一个公司都需要一定的发展空间。”

但中国社科院最新报告则指出，房地产市场“空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。预计2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短暂调整期。开发商后续偿债压力如何疏解？击鼓传花的风险如何防范？为防止高价地风险，部分城市开始收紧土地政策。据悉，站在“地王潮”风口浪尖的苏州、南京已先后祭出土拍“熔断机制”，设置地价红线，规定超过红线竞价无效。这一切都预示着，有些城市在政策上已经开始对抑制房价泡沫出手。

（作者单位；山东省临沂市兰山区财政局）