浅析物业管理存在的问题及对策

宋向军

摘要：随着改革开放的进一步深化、户籍制度的改革，城镇化进程也越来越快，人民生活水平不断提高，人们对生活质量的要求也随之越来越高。物业管理作为一种新的城市社区管理形式，契合了市场经济的发展需求，成为一种新兴的服务产业。

关键词：物业管理

前言

物业管理行业作为一个新生产业，现在正处于成长阶段，物业管理行业所处的内外部环境现在正在发生着巨大变化，要想实现我国物业管理行业的健康有序发展，需要全社会的共同努力。

1 物业管理的概念及内涵

1.1 物业管理的概念

物業管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是业主对所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

1.2 物业管理的内涵

现代物业管理起源于19世纪60代的英国，经过100多年的发展，目前在西方已经形成了一套比较完善的管理制度体系和市场经营模式。它的内涵主要包括以下三个方面：（1）物业管理作为一种市场经营活动，是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为。（2）指随着社会的不断进步与发展，物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面，成为现代城市社区管理的有效途径和重要组成部分。（3）指物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理，主要包括房屋的保养、维修、环境的清洁、绿化和保安以及家居必需的各类服务活动。总之，随着社会的快速发展和科学技术的不断革新，物业管理所包含的服务范围也将不断扩大，管理服务的理念、内容、方式和手段也不断创新与发展，成为现代城市社区管理的重要组成部分和房地产价值利益的重要延伸。

2 物业管理中存在的问题

2.1 物业管理工作的制度不够完善

中国物业管理的法规与行业发展的协调性差，层次性差并且未建立一套健全的物业管理法律法规。制度的不健全性使物业管理工作中遇到的一些问题无法得到科学高效的解决，一般都只给予了业主承诺但却无法落实到位，这进一步激化了物业管理单位与业主间的矛盾。此外，很多住宅的产权划分的不够清楚，物业管理单位自身的权责也不够清晰，物业管理收费方面也未设立统一的标准，这大大增加了物业管理工作的难度。

2.2 物业管理专业人才缺乏

《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。可是，实际的物业管理工作中，只有极少一部分人拥有物业管理职业资格证书，很多人都是无证工作。拥有高级管理水平的物业管理者更是凤毛麟角。物业管理人员专业能力的低下制约了行业工作水平的提高。

2.3 物业管理的覆盖面太小

物业管理工作的水平高低关系着该城市的经济社会发展水平和社会的稳定程度。可是分析现今的物业管理状况不难发现，进行物业管理工作期间，并未使用先进的科学技术，甚至有很多物业管理单位的经营规模都不满足要求，且业主的收入较少，物业管理单位收取不到足够的工作经费，这一现象的存在使我国物业管理的覆盖面很小。

2.4 开发商不能履行诺言

大多数的开发商都是以获取高额经济收益为目标的，于是在房屋销售过程中，他们制定了一套有关周边设施及物业管理的完善方案来吸引购买者。由于开发商的这一举措，使很多购房者都对自己购买的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出现质量等各方面的问题，开发商便是能躲则躲，不予理会。开发商不解决业主的问题，业主便会找上物业管理部门，虽然这并不是其份内责任。面对这种情况，物业管理单位若无法进行有效的处理，就会加剧业主与管理单位的矛盾，使业主对管理单位抱有成见。

3 物业管理问题成因

3.1 政府重视不够

房地产竣工以后，便需要物业管理单位来保障售后服务，但政府从未给予物业管理工作足够的重视，政府出台的一些法规可能也没有考虑到物业管理服务种类和机构较多的特征，因此无法真正促进物业管理的发展。现今，物业管理行业亟需政府出台一系列法规来规范物业管理市场。

3.2 业主认识方面的错误

很长一段时期内，我国的城市居民都是由单位来分配住房的，人们的潜意识里认为只要房屋出现了问题就该交由国家去解决。所以，人们未能正确意识到物业管理的真正作用，甚至觉得所交的物业管理费是毫无意义的。并且，大部分居民的法律意识薄弱，不能真正认清房屋质量问题的负责人，对物业管理人员没有丁点信任，不管他们给出的解释合理与否都不予理睬。除此之外，若物业管理单位解决问题的方式用户不够满意，他们还会拒交物业管理费。

3.3 物业管理企业内部存在问题

首先，物业管理方面的制度规定不够健全，也没有很好的明确各项工作任务。企业内部管理制度的不够健全和科学，便给企业的日常运营带来了很大的难度；其次，物业管理企业中不能高效的利用人才资源，管理不够科学。企业内部缺乏专业水平高的人才，并且企业的服务质量很差。在物业管理市场中，很多人都将获取利益当做最终目标，不考虑如何促进企业的健康可持续发展；最后，物业管理单位的经费不够充足，这使得提高物业管理服务水平的难度很大。

4 妥善处理物业管理问题的对策方法

4.1 完善物业管理行业法律法规

物业管理关系范围非常广泛，涉及方面较多：供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。要协调好这众多关系，并依据有关法规规范的开展工作。所以，企业要重视物业管理方面法律法规的制定，这样才能保证企业的良性发展。在确定物业管理费时，也必须按照相关法律规定科学的确定，要将业主拒交物业管理费现象发生的可能性降到最低。

4.2 注重专业工作者的培养

物业管理工作中专业管理人才的匮乏制约了企业管理水平的提高，要想使物业管理企业有丰富的人才资源，提高管理人员的专业化程度，就必须定期组织物业管理人员进行培训工作，使其能掌握最先近的物业管理理念。在人才培养期间，还要将人才的思想培养和作风培养结合起来，这样才能真正提高物业管理人员的专业能力。

4.3 在物业管理工作中要善于引入先进科技

现今，各行各业都在朝着智能化的方向发展，物业管理也不例外。所以，企业决策层必须掌握先进的专业管理技术和知识，提高自身的专业化管理水平的同时跟上科技发展的步伐。物业管理中引入现代高科技管理方式能够更好的为业主服务，促进物业管理工作的规范化，实现简捷、高效的物业管理目标。

4.4 规范开发商行为

很多开发商在移交工作时，早已把车库等配套物业设施卖出，这使物业管理的难度更大。为解决这一问题，政府必须出台相关法规，把各种配套物业的分配权交由小区的业务委员会，让它们代替企业行使经营权，并把大多数收入划为小区的物业管理经费，剩下的才是物业单位的利润，这有助于物业管理企业的健康发展。

5 结语

总之，政府的有关部门、提供物业管理服务的物业企业、广大业主等相关主体都要能够认真、积极地对待目前我国物业管理发展中出现的问题，多方合作，找出更好地解决办法。我相信，在全社会的共同努力之下，一定能为物业管理企业提供一个健康的、良好的发展环境，那样物业管理企业也将为我们每一个人创造更加美好的家园，实现互利共赢。