浅论不动产的善意取得

焦玮

摘要：我国《物权法》第106条规定了善意取得制度，其在适用对象上并未区分动产与不动产。而在德国法上，善意取得制度主要适用于动产，不动产的善意取得则由不动产登记制度加以调整。对此，国内有学者主张应借鉴德国相关制度，认定善意取得制度的适用对象仅包括动产，不动产可以通过不动产登记制度加以解决。也有学者主张动产和不动产并无本质区别，均可称为善意取得制度的适用对象。

关键词：善意取得；不动产；动产；登记

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）17-0241-01

不动产是否适用善意取得制度，纵观各国立法及学说，动产适用善意取得制度并无争议，然而对于不动产是否能同样能适用善意取得制度，则存在不同看法。

第一种观点认为，不动产不适用善意取得制度，善意受让人与真实权利人之间的关系应通过不动产登记制度予以解决。首先，善意取得制度和不动产登记制度在构造上截然不同，是两种独立的制度。其立法理由在于：动产以占有为公示方法，但占有并不足以表征动产的权属关系，占有者非真正权利人屡见不鲜，此时需要法律对这种情况下产生的纠纷予以调整，这种纠纷主要表现为原权利人和善意受让人就该标的物所有权的归属冲突，这是善意取得制度适用的前提；而不动产以登记为其权利外观，不动产登记簿具有官方性、统一性、公开性、恒久性、确定性等特点，这使得其具有国家赋予的极强公信力，虽然现实生活中总会发生登记错误的情形，但完善的登记制度可以将错误登记的发生率控制到很低，并且不动产登记制度中有相应措施予以纠正，比如异议登记、更正登记等，因而善意取得制度此时并无适用余地。

第二种观点认为，不动产也可以适用善意取得制度。首先，我国的登记制度尚不完善，不动产登记权利人和真实权利人不一致的情况很常见，如登记机关的错误或遗漏、物权变动原因行为被确认无效或撤销、根据法律规定获得物权未办理登记等。其次，仅通过登记制度难以公平地解决此类问题，若像德国一样赋予登记簿绝对公信力，使受让人仅凭对登记簿的信赖即可取得不动产物权，而不对受让人是否善意、是否支付合理对价等因素予以考虑，对真实权利人过于苛刻。此时，不应完全按照登记制度处理，善意取得制度仍有用武之地。并且，无论是占有还是登记，都是物权的一种公示方式，并无本质不同，只是占有公信力较低而登记的公信力较高，公信力正是善意取得的前提，善意取得是公信力的必然结果。

我国《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。可见立法机关采纳了第二种观点。其实结合两种观点来看，这种争论更像是一个法律的解释选择问题。持第一种学说的学者认为不动产不得适用善意取得制度而应适用不动产登记制度，但其同时也认为在构成要件上，除了存在登记错误，须有交易行为、受让人为善意、不存在异议登记、完成交付或登记等要件。此外，认为二者效果不同的论证，实则是设定了一个“善意取得制度本来是什么样”的前提，而基于此展開的讨论。实际上，善意取得制度同样可以适用于登记错误时的有权处分、也可以适用于其他物权或权利，并非只能适用于动产所有权的转移，此处似有循环论证之嫌。

《物权法》将已经登记或者交付作为要件加以规定具有合理性，因为善意取得也是导致物权的变动的一种途径，这样的规定和物权的变动规则相一致。对此如何理解有不同看法：第一种观点认为，登记对抗主义的不动产物权不能适用善意取得制度。第二种观点认为，此时可以比照动产的规定，以交付为其构成要件。

两种观点的论证均有其合理性，但其实第一种观点的论证理由并不能完全否定第二种观点，因为按其逻辑，此类不动产物权的登记缺乏公信力只能说明该类不动产权利的受让人不能仅凭对登记的信赖就被认定为善意，并不能当然地否定其适用善意取得制度的可能性。

在《物权法》起草时，就不动产是否适用善意取得就存在争议，最终立法者选择承认不动产的善意取得制度，但对于其与不动产登记制度之间的关系应该如何处理，有待于立法进一步明确。此外，对动产和不动产善意取得制度的差别，应该引起立法者的重视。

[参考文献]

[1]程啸.论不动产善意取得之构成要件第106条释义[J].法商研究，2010（5）.

[2]崔建远.物权：规范与学说—以中国物权法的解释论为中心[M].北京：清华大学出版社，2011.2.

[3]鲁春雅.论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分[J].当代法学，2012（1）.

[4]朱广新.不动产善意取得制度的限度[J].法学研究，2009（4）.