关于农村土地承包经营权抵押的实现路径分析

杨立颖

【摘 要】农村土地是可供农民支配的重要财产，而通过农村土地承包权抵押的方法可充分发挥土地潜能，大大增加农民经济收益。因此，在農村经济发展迅速的当前，我们对农村土地承包经营权抵押的实现路径展开探讨，是非常有必要和有意义的。基于此，本文结合笔者相关实践工作经验，主要对农村土地承包经营权抵押现状及其实现路径展开探讨，希望能够为农村经济发展提供一定的参考作用。

【关键词】土地承包；经营权；抵押；实现路径

土地承包经营权作为国家农村土地制度的一项重要组成被赋予抵押权，可以有效解决农民融资困难的问题。然而国家相关法律明确指出，农村土地不得作为担保物进行抵押。因此，有必要围绕土地承包经营权抵押建立相关制度促进实现农村土地承包经营权抵押活动，以此有效来促进农村经济形式的转变及发展。

一、农村土地承包经营权抵押现状

1.虽被法律禁止，但符合法理

从1986年间出台的《民法通则》，到1995年的《担保法》，再到2007年的《物权法》都指出：农村土地不得作为担保物进行抵押，却没有明确规定农村土地承包经营权不得进行抵押。具体综合国家相关立法、司法可发现，若以家庭承包方式获取的土地承包经营权不能进行抵押而以其它方式获取的土地承包经营权则允许抵押；还可发现，土地承包经营权的转让是被允许的，若禁止土地承包经营权的抵押则与上述一条相矛盾。

2.政策解禁并已逐步试点

随着农村经济不断发展，对农村土地抵押绝对禁止的政策已开始解禁。且已于2008年就有9省的部分城市开始实行农村土地承包经营权抵押的试点工作。在各地区的实践也再次证明，在确保农耕地承包经营主体不变的情况下，可以实现农村土地承包经营权抵押。

二、土地承包经营权抵押的必要性审视

1.土地承包经营权抵押可帮助农民增加收益

在我国，土地抵押被法律严格禁止，土地承包经营权的流转也受到了限制。而要想实现土地承包经营权本身的经济价值、发挥农村土地潜在价值，就必须将其置于市场交易或交换抵押的位置。也正是由于农村土地承包经营权抵押受到限制，才导致农民融资困难、缺少资本、经营成本增加、市场竞争力增强的问题。而实现农村土地承包经营权抵押，则可增加农民获取信贷支持的途径，有助于农民融资可持续性发展。

2.土地承包经营权抵押可帮助政府发展农业制度

无担保的贷款影响借贷难度、借贷规模和借贷时间。为加快农村建设、提高农民生活质量水平，必须实现无担保借贷向有担保借贷方向转变。因此，实现农村土地承包经营权抵押可促使金融机构向农民放款、帮助农民改善生活。此外，虽然在农业生产优惠政策的支持下已有许多社会资本注入了农村地区，但由于土地流转和土地承包经营权抵押受限，社会资本注入农村的份额深度不够、范围太小，不能满足我国广大农村地区的要求。

三、实现农村土地承包经营权抵押的路径思考

1.建立农村土地承包经营权抵押登记制度

我国现在有的法律、法规明确指出允许通过招标、拍卖等方式进行农村土地承包经营权抵押，但未对以家庭承包方式进行土地承包经营权抵押做出明确规定。因此，需要在实际操作过程中建立抵押登记制度来增加抵押公信力。具体的，应包括设立登记、变更登记以及注销登记。登记时，抵押人必须提交相应的抵押申请书、抵押双方签订的抵押合同等资料，登记部门需根据提交上来的相关资料进行形式审查和土地核实。

2.建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度

虽然建立相关价值评价制度来对土地承包经营权抵押的价值进行评估是非常复杂的事，但是价值评估关系到抵押双方的实际利益。现在国内实行的农耕地估价方法主要包括：成本逼近法、基准地价修正、市场比较法、剩余法以及收益还原法。由于土地承包会有一定的期限、投入生产成本可以计量、土地本身也具有使用永久性，因此收益还原法最适合充当土地承包经营权的价值评估方法。综上，对于农村土地承包经营权抵押的价值评估是一项专业性极强的工作，应由政府出面指导和鼓励成立第三方评估机构，完善价值评估机构，推动土地承包经营权的抵押活动。

3.建立农村土地承包经营权抵押实现的变更机制

建立并推进土地承包经营权抵押的变更机制可以有效避免由于抵押人无法偿还贷款而不得不把土地承包经营权抵押出去的情况发生。当抵押贷款时间到期而抵押人无力偿还抵押贷款时，抵押权人可要求土地流转机构主持将抵押的土地承包经营权进行挂牌交易，得到的欠款首先偿还抵押权人，有剩余的再返还抵押人。此变更机制不但符合土地管制、满足不改变土地所有权的要求，还可以借用出租的形式来及时偿还抵押人所无力偿还的贷款。

四、结语

总之，我国现有法律文件并未明确规定以家庭承包方式获取的土地承包经营权不得进行抵押，因此，我们应该及时围绕土地承包经营权抵押建立相关制度，并推动土地承包经营权抵押活动进行和发展。

参考文献：

[1]吴群.农村产权交易市场发展若干问题思考[J].现代经济探讨，2014（10）

[2]郭志京.全面深化改革背景下农村土地物权制度的改革与完善[J].理论探索，2014（06）