房地产限购对房地产市场的影响分析

陈冬芳

【摘要】房地产市场的发展状况直接关系到我国的经济建设，所以在房地产市场出现异常波动时，国家会出台相关的政策，确保房地产市场的健康发展。其中的“限购令”就是为了遏制房地产投机而导致的房价上升而颁布的，限购政策的颁布在短时间内发挥了有效的作用，但是从长远的角度来看，还无法成为长效机制。所以对限购政策对房地产市场的影响应该从客观而全面的角度去分析，避免片面化，从而为房地产市场的稳定发展创造有利的条件。

【关键词】房地产市场；限购；影响分析

房屋是人们正常生活状态下的基本需求，所以房地产开发如果与实际需求相符的情况下，房地产市场就会处于供需平衡的状态，由此能够保持一个健康稳定的市场形势。但是我国的人均财富占有量严重失衡，所以导致有需求的人买不起房，已有住房者而为了投资需要购买多套住房，在这种供需失衡的条件下，房价一路升高。当房价上升到一定程度后，开发商还会无节制的开发，而买方市场已经趋于平缓，从而导致房地产市场的交易量下降，造成房地产库存量大幅上升，出现恶性循环。为了缓解房价过高，国家颁布了限购政策，减少了投机行为对房地产市场的影响，在短期内会取得有效的成果。

一、房地产市场的现状

对于房地产的发展现状主要分为两个方面来阐述，根据政治、经济、城市规模以及区域辐射力，分为一线城市和二线城市，一线城市和二线城市房地产市场的发展状态不同，所以应该分别进行阐述。

（一）一线城市房地产市场发展现状

根据上述的划分标准，我国的一线城市的代表主要有北京、上海、天津、广州和深圳，对这几个城市的房地产市场发展情况进行分析，就能够反应出整个一线城市的状况。由于一线城市的经济实力较强，所以吸引的外来人口较多，人口密度逐渐增加，所以对房地产的需求量较大，由此一线城市的房地产市场最为繁荣，但是供需也出现了严重的失衡。在国家颁布限购政策后，五大城市的房地产销售量都有所下降，但是在价格上除北京外都有小幅上涨。因为一线城市对房地产的需求量太大，所以即使颁布了限购政策，但是仍有大量的购房者。

（二）二线城市房地产市场发展现状

二线城市主要是以各省、自治区的省会城市以及沿海发达城市组成，相对于一线城市而言，二线城市的经济发展相对较慢，人口密度较小，所以对于房地产的需求相对较小。在一线城市房地产逐渐区域饱和的状态，很多开发商都将眼光放到了二线城市，加大了对二线城市房地产市场的投资，从而促进了二线城市房地产市场的高速发展。

二、限购政策对房地产市场的影响分析

限购政策的出台对于不同城市房地产市场所产生的影响也不相同，主要还是受到城市经济发展水平的影响。所以分别从限购政策对一线城市和二线城市的影响来阐述。

（一）“限购令”对一线城市影響的分析

由于一线城市的经济发展比较繁荣，人口密度大，对房地产的需求量也大，从而促进了一线城市房地产市场的发展。正因为如此，限购政策的出台对一线城市房地产市场的影响较大，在限购政策出台后，一线城市的房地产销售量普遍下降。但是由于人口众多，所以具有购房需求的人口仍然占据很大的比例。虽然仍有购房者看房，但是大家更关心的是在限购政策出台后，房价是否有所回落，所以还仍然持观望态度。限购政策虽然遏止了投机行为，但同时也将一部分有能力的购房者排挤在外。主要原因是一线城市主要以外来人口为主，所以购房需求异常强劲，但是在限购政策的影响下，有购房能力的购房者在购房条件方面不符合要求，受到户籍以及其他因素的限制而无法购买住房。还有一部分购房者是想改善住房需求，但是在限购政策的影响下，无法满足需求，所以导致放弃购房。种种原因综合到一起，就导致房地产销售量下降。

限购政策的颁布的实质是为了抑制房价，但是从目前的效果来看主要是抑制了商品房的销售量，而价格只是在短期内有所变化，但实际上幅度不大。这主要是一线城市对房地产市场的需求比较旺盛，还存在很大的购房需求。从开发商的角度来讲主要是房地产市场的繁荣也带动了土地价格的上涨，所以成本增加，价格下降幅度自然不大。所以从未来的发展来看，一线城市的购房需求还比较旺盛。

（二）“限购令”对二线城市影响的分析

二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。在短期内，“限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。

三、结束语

为了对房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的规范发展，我国颁布了“限购令”，限制购房者的条件，从而达到抑制房价，减少投机行为的目的。由于受到经济状况的影响，限购政策的颁布对我国一线城市和二线城市的房地产市场所产生的影响程度也不相同，对一线城市的影响明显高于二线城市，而二线城市中的沿海地区明显高于中部地区和西部地区。在对限购政策对我国房地产市场的影响进行分析后，可以为国家对房地产市场的宏观调控提供有利的依据，从而促进房地产市场的健康规范发展。

参考文献

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