浅析我国物业管理中的竞标机制

孔令东

【摘要】物业管理竞标机制是规范物业管理行为、提高物业管理透明度、促进物业发展的重要系统工具。近年来，随着房地产市场的降温，物业管理已成为开发商争夺市场、赢得竞争的有力手段。而作为有助于提高物业管理水平的物业管理竞标工作，也日益成为房地产开发商十分重视的一项内容。本文分析了物业管理竞标的必要性及其特点，旨在为提高物业管理水平提供有益的参考。

【关键词】物业管理；竞标；机制

伴随着我国房地产行业的逐渐规范，完善物业管理行业已成为一个必然趋势。不论居住小区还是企事业单位办公大楼、党政机关、医院、学校等非居住小区项目，竞标都将成为选择物业服务企业的基本方式。

由于物业管理和人民的日常生活息息相关，国家陆续出台了相关的行为规范。中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》（2016修改）中第一章第三条明确提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。规范完善的物业管理竞标机制，将促进社区人居环境的和谐与安定。

一、规范物业管理行业需要推行竞标机制

房地产开发商对居住小区和非居住小区的负责态度决定了对物业管理服务工作的要求。越来越多的房地产开发商要求选择有实力、有经验的专业化物业服务企业，物业服务企业的服务水平也直接决定着业主们所能享受到的服务体验。物业管理中的竞标机制既符合社会分工的要求，也能够适应物业管理的市场竞争。《前期物业管理招投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）对前期物业管理竞标活动做出了具体规定。《办法》规定住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过竞标机制选聘具有相应资质的物业服务企业。同时，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

物业管理中的竞标机制是房地产开发和物业管理分离的必然结果，在物业管理行业初期，大多数房地产开发商是自行组建物业服务企业。随着行业的发展，尤其是缺乏自律意识的房地产开发商造成了许多物业管理上的矛盾。只有房地产开发和物业管理行业分离，才能保障业主权益，促进物业服务企业的独立成长和健康发展。

居住小区和非居住小区的业主选择物业服务企业需要经验和对于竞标相关政策的熟悉。选择适合的物业服务企业不仅仅在于物业管理费用的高低，还需要从物业服务企业的管理水平、风格等多方面的因素来综合考虑。竞标企业通常具有公平竞争的意识，通过竞标能够扩大企业在物业管理市场的影响力。而有资质的物业服务企业，不仅有专业知识，还有着丰富的经验，在以往的物业管理市场上赢得过信誉。通过竞标这样一种公平竞争，物业服务企业想要赢得更多的市场份额，就需要精心的准备。对物业管理市场、相关法律法规的了解，对企业自身的财务状况和管理水平的认知，对经营理念和举措的创新等等，都需要物业服务企业去思考与完善。

二、物业管理竞标机制有利于市场竞争有序化

物业管理中的竞标机制应当遵循公开公正、程序合法的规定，只看到表面现象，或者仅仅从价格高低来判定一个物业服务企业的好坏是不够客观的。评价一个物业服务企业的好坏必须依据相关法律法规管理条款进行全面分析，避免物业服务企业为了抢占市场份额，故意无限制降低价格，忽视物业服务质量的行为。

物业管理竞标成为当前业主选择物业服务企业的重要方式，规范的物业管理竞标机制能够约束物业服务企业的不规范行为，加强相关部门的合作与协调，遏制物业管理市场上的无序竞争，建立有序化的物业管理市场。

三、物业管理竞标机制的特点

1.物业管理竞标制度基本健全

我国物业管理竞标相关法律法规目前基本健全，分别有《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《中华人民共和国招投标法》、《招投标公告发布暂行办法》以及地方物业管理招投标条例办法。

2.竞标机制体现了公平竞争原则

上世纪90年代末，我国出现了物业管理竞标这一说法，历时并不是很长，评定服务质量的标准也不完善。加之服务产品个案性很强，物业服务内容也是有差异的，具体个案需要具体分析定位。所以物业服务企业在编制投标书时首先要详细分析个案特点，企业能够为业主提供什么样的服务，物业管理中的问题如何解决。整个投标书都要体现物业服务企业的市场化与专业化，展示企业能够提供优质服务，提供优化高效的管理，实实在在体现企业的服务水平。虽然标书的质量一定程度上反映企业服务水平，但也并不是编制得越厚越华丽就越好，只有能够体现企业服务差异化的标书才是标书质量高低的决定因素。

3.竞标评选机制的专业化

物业管理竞标评委的组成也是竞标机制中不可忽略的因素，《中华人民共和国招投标法》规定依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的2/3。竞标评委的专家基本由物业管理主管部门推荐产生的专家库中随机抽取。

4.物业管理与相关执法部门的监督须兼顾

物业服务企业必须同时接受城管局和房管局等执法部门的管理，杜绝私搭乱盖、破坏绿地，维护公共秩序等问题也应体现到优质物业管理服务当中。

5.物业合同须维护双方利益

竞标企业履行合同的权利和义务的时间持续性长，期间服务企业与业主接触密切，发生矛盾的几率长期存在。解聘和选聘物业服务企业的决定权属于业主大会，业主委员会则是业主大会的执行机构。而业主大会解聘和选聘物业服务企业一般会从质量、安全、费用几大方面考虑，这要求物业服务企业应从业主或客户需求为导向参与竞标。物业服务企业也应在日常物业管理工作中，充分了解业主和客户的需求，定期沟通，真正实现双赢。

结语：

物业管理中的竞标机制是我国物业管理行业发展到一定水平的产物，也是这一行业成熟化的体现。只有规范管理，建立完善的竞标机制才能为物业管理行业的健康成长保驾护航，营造一个可持续发展的物业管理市场。

参考文献：

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