保利怀里的香饽饽，如何成了外界眼中的烫手山芋？

许宁

用去年将近一半的净利润，买一块楼板价在5万以上的地，区域同期房价仅在4万左右，更要命的是，地块之上15%的房源需要企业自持。这是保利最近在周浦地块出让市场上做出的举动。美人真的美，会不会祸水？业界的目光齐刷刷地望着保利。

群贤毕至，摩拳擦掌

5月18日上午，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块出让。资料显示，此次出让的地块为浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，出让面积69433.1平方米，规划用途为普通商品房，容积率1.8。地块挂牌起始价格为13.77亿元。保利地产最终以54.5亿的价格夺得，溢价率达到296%，楼板价43607元/㎡。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售部分楼板价在55000元/㎡左右。

周浦上次土拍，还要追溯到两年前。周浦镇西社区在2014年时出让过2幅宅地，世茂和中骏分别取得的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02宅地和浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02宅地，楼板价分别为18290元/㎡、19001元/㎡，溢价率分别为65%、74%。

根据上海楼市成交监控数据显示：地块周边新房项目有售，其中包括御沁园、六十四阶别墅等，其中御沁园有公寓和联排两种业态，2016年的销售均价分别为2.0万元/㎡左右和3.5万元/㎡左右；地块周边以二手房项目为主，包括菱翔苑、南郊花园、东方晶华园等，目前挂牌均价，菱翔苑在3.6万元/㎡左右，东方晶华园在3.8万元/㎡左右。

而该地块的出让条件，严苛到“史无前例”。规定中明确：15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；同时，自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。

翻你一个白眼哦。

然而，即便如此，周浦地块依然在出让前引来业内外普遍关注。出让当日，更有多达37家开发商报名参加，美人当前，令上海地产界的大半壁江山为之倾心。央企代表除保利外，还有华润、中粮和招商等，三甲房企如万科、恒大，更有近年来非常活跃的福建房企旭辉和正荣，以及厦门建发、港企九龙仓等，甚至连出手阔绰的险资平安，跨界前来的海尔、格力等等，全部悉数到场。

正所谓，有美一人，在水一方，群贤毕至，摩拳擦掌。

超豪华的拍地阵容已经明确预示了此次周浦地块出让过程的惊心动魄。果不其然。拍卖伊始就在现场闻到了浓重的火药味儿，起拍价从13.7803亿开始，仅仅五次叫价就已经飙升至39亿，跳价幅度已近26亿，五次竞价仅用了4分钟。在整个上海土地拍卖市场历史上实属罕见，令见多识广的主持人也一度语塞。

现场的37家土豪中，电建金茂联合体有备而来志在必得，手举号牌，久久不肯放下，直至最后，遇上同样孤注一掷的保利。

一直沉默的保利，一直静静地看着现场一轮热似一轮的竞价。像是一心一意等待某个时机。果然，保利从54.1亿开始拔剑出鞘，频频举牌，与电建金茂联合体一度相持不下，还是那句话，狭路相逢勇者胜，保利最终以1000万的微弱优势、以总价54.5亿的代价拿下此次周浦地块。抱得美人归。商场真如战场，现代化的拍卖大厅里，竟有些秋风萧索，沙场点兵的苍凉。

54.5亿，要知道，保利在2015年去年的净利润也仅仅是123亿。

美人太贵。

你猜你猜你猜猜

保利抱得“贵地”归，全国人民为此操碎了心。

保利年报显示，2015年全年保利一共购地50宗，总成本为656亿元，其中一二线城市611亿元，占比93%。那么，周浦镇一块地花费其去年全年土地支出的1/12，这样大手笔地豪购土地，背后资金来自哪里？保利笑而不语。

与此同时，作为上海乃至全国首个购租并举试验地块，保利将如何规划这15%的土地面积？保利同样笑而不语。

最近几天，关于此类问题，市面上出现了多种猜测，但保利官方并未做出回应。

但几乎可以肯定的是，保利此番“任性”或与央企整合大势相关。

此前，保利地产集团副总经理余英在接受采访时曾表示，“今年是兼并重组年，保利地产也有很多动作正在进行，目前还没有具体进展可以透露。但是我要说的是，大戏还在后头”。

宋广菊也曾表态，“保利将于2018年完成整合。”

从保利近期加大品牌塑造力度也可以推断，保利系整合大幕即将拉开，保利集团地产战略或将迎来重构。

保利地产在上海土地市场曾沉寂两年。2015年9月，保利地产终于通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归，再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块，半年多已在上海耗资百亿。

如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争，那么在央企整合大年，结合保利集团的整体战略，对于希望占据整合主导权的保利地产来说，对上海投入重金是在情理之中。

根据克而瑞研究数据，在土地获取方面，保利地产并购及旧改两条道路逐渐走上正轨。从历史拿地数据可以看出，保利地产在14年之后有意增强收并购的意愿，收购项目的比例之间提升，至2016年前4月，收购项目的比例已达53%。其主要用意在于避开部分热点城市的招拍挂市场，但是由于合作项目的增多，会导致增收不增利的情况，这一点在2015年年报中已有体现。

保利的商业扩张路线

在保利资本的成立仪式上，保利商业的资产证券化发展思路被多次提及，这似乎是在解释保利大手笔拿地以及踊跃进军商业地产的战略。那么，商业地产能否站在资产证券化的风口，打破商业地产发展的“魔咒”？

应该说，有保利强大的品牌做支撑，相对于解决商业地产资金周转慢、回报率较低的困境，保利商业的规模扩张较容易实现。截至2016年，保利商业已开业运营13个商业项目，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积达百万平方米。保利商业购物中心、酒店、社区商业三大核心业务的七个品牌目前已经全部面世，保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌表示，未来5年，保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图，经营管理商业物业面积逾1000万平方米。

在規模逐步壮大同时，在财务指标方面，保利商业公开了自己的财物目标，经营收入将以每年超过20%的复合增长率发展。

方长斌坦言，目前保利商业处于扩张以及投资阶段，保利集团也会对保利商业进行考核，2020年会有指标，但目前不方便透露。

根据国家统计局数据，2016年1～4月，商品房待售面积中办公楼和商业营业用房面积达到1.85亿平方米，较去年底增加608万平方米。当前，商业地产库存十分严重，去化周期远超过住宅。

方长斌在采访中也透露了保利商业扩张期的一些不确定性。从目前的市场情况来看，商业地产处境艰难，尤其是在非核心城市的商业项目，库存去化压力大。

仲量联行数据显示，2015年，全国30个大中城市约有1300万平米商业项目入市。预计2016年将有1800万平方米左右的商业物业开业，同比增长38.5%。商业物业空置率与住宅市场空置率一样，呈现出由一二线城市向三四线城市递增的特点。

在库存高压的背景下，保利如何有勇气发起对商业地产的冲击？

方长斌认为，商业物业的业态不是一成不变的，可以寻找到好的业态，进行相互之间的转化，购物中心可以有医院、教育等多种业态。保利商业不会设定标准，将依据地块、城市、商业消费的特点进行创新改造，呈现符合市场需求的业态形式。

并且，通过资产证券化，可以将需要持续资金投入运营的商业地产打包成金融产品进行融资，利用商业物业获得持续稳定的资金收入，并且可以获得租金回报。从这一点来看，商业地产不是“红海”，而是一片资产的“蓝海”。

对于1000万平方米的经营目标，保利商业似乎已经有了清晰的扩展线路。

“保利商业对外获取项目的过程中，会有收购、并购、长期租赁，也会有委托管理等方式。”据方长斌介绍，保利商业将通过多种方式拓展项目，积极寻求产业链上下游的投资并购机会，尤其是在健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等领域。

所有的猜测，都只能是猜测。

说句老实话，所有的猜测也不过是咸吃萝卜淡操心，人家花自己的钱干自己的事，是赚是赔都在自己家锅里折腾，与别人何干？有朝一日保利把这件事做完了，是褒是贬市场都自有评判。