房企抢地背后的困境

龚小锋

在今年的房企抢地大潮中，第一波是实力雄厚的央企和国企，此后则是来势汹汹的民营企业。房企拿地态度如此坚决，当然和上半年销售量暴增有关，为了保证销售规模能够持续，房企卖出多少项目，也要同时补充地块。但何以抢地现场如此激烈，价格被抬到那么高呢？归根到底，还是一个赌字。融信拿下上海地王后就对媒体说：“我们没有能力预判未来房价是否会大涨，但对我们来说，激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。”

确实，在宏观经济不振的大环境下，房地产仍然一枝独秀，尤其是一二线城市的优质土地，堪称稀缺的增值资产。这导致房企在土地市场集中拿地，导致投资金额高。但随之而来的，是房企的困境，首先是毛利润的下降。二线城市虽然相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。此外，地价透支了房企的利润。

最近泰禾集团董事长黄其森就说，“比如我们的厦门院子，泰禾当时拿这块地的时候是厦门高价地，花了三十几个亿，如果泰禾现在再去拿这块地，再加一百亿也拿不下来了。大家会感觉到泰禾可能赚了大钱，事实上我告诉大家，在这一百亿增值里面，泰禾仅仅赚了20%。”这已经是行业普遍现状。中金公司在最近的一份房地产研究报告中称，从2007年初到2016年第二季度，A股地产累计毛利率已从接近30%下降到21.1%。

利润减少，毕竟这还是属于房企能够转得动的时候，万一连利润都转动来了呢？实际上，未来，高价地才是房企最大的风险。一块地，拿地成本超过房价一半，甚至高于周边房价，一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。

别忘了，如今，一线城市成交已经开始放缓，部分热点二线城市房价也已透支，如果调控政策升级，信贷政策宽松不能持续，房地产市场的风险也将随之爆发。

即使你可以说，楼市长远看是稳步增长的，房企终究有解套的那一天，问题是，目前拿了那么多高价地的房企，个个都能保证能熬至三五年解套之后吗？别忘了，即使是当年的远洋，也一度被那些地王逼得差点缓不过来。