库存的悖论

龚小锋

楼市库存，处于变动与矛盾之中，似乎应了那句“生者必死，聚者必散，积者必竭，立者必倒，高者必堕”的哲言，不断陷入一轮又一轮的消长起伏之中。

在一二线楼市库存告急之时，大部分重点城市因为楼市过热已经出台调控措施，无论是京沪深，还是苏州、南京、合肥，仍然存在政策层面“降杠杆”、收信贷的可能性，一旦政策祭出，这些城市楼市下行周期出现，则新一轮库存逆转又将到来。

另外，一些不为人所注意的现象开始悄悄出现，8月份开始，合肥、南京、厦门等楼市的价格环比涨幅降低，而其周边城市如无锡、昆山、芜湖等城市开始大幅上涨。楼市库存的调节陷入一个两难的地步。

高库存或将蔓延

由于货币宽松和资本驱动，出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，楼市不仅进一步放大金融杠杆，吸入更多的场外资金，而且更被强大的资本力量所操纵，目前产业资本、金融资本、机构投资、居民投资房地产在一二线热点城市急剧升温，地王频现历史空前、二手房交易量暴涨、房价地价暴涨，但投资增长继续放缓。

他表示，这种情况稍后必将引起中央重视，并责成相关城市政府陆续出台较为严格的金融、财税甚至行政等抑制投机政策，进而导致大量投资迅速消失或瞬间转移。热点和透支的城市在剧烈调整后将陷入低迷。

这与方正证券首席经济学家任泽平的观点一致。任泽平近日指出，2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。

对于调整的具体时期，倪鹏飞的判断是，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

一线城市的政策面依然趋紧，目前深圳收紧房贷、上海限购传言频出。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，上海房价应在四季度涨幅缩小，明年上半年盘整。不过，他也指出，市场降温的节奏，主要取决于上海政策面的再度收紧时点与程度。九月和十月，上海可能再出新政。

北京也表达了坚决调控房价和地价的决心。近日，有媒体就援引北京市委副书记、市长王安顺的话说，北京房价这几月没有大涨落，但房地产价格是不低的，这是个政治性话题，是经济、社会综合问题。“地王不能出，不能出现大跌，房价不能涨，这两个目标要同时出现”。

杨红旭也表示，在苏州和厦门实行限购之后，接下来南京、合肥的官方压力非常大。预计未来两个月内，南京、合肥和天津、武汉等地都有可能陆续重启限购。

高价地将成去库存绊脚石

如果业内人士的预判成真，新一轮一二线城市下行周期逐渐到来，当前高价地项目风险无疑将进一步放大。不但本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及高价地频出的板块有可能率先降价，一旦难以消化，很可能将助推新一轮库存增加。

各地“地王”频出，预示着开发风险。中原地产等市场机构提供的数据显示，截至8月26日，今年全国已出现单宗土地总价超过10亿元的地块300余宗，其中，溢价率超过100%的地块达到150余宗。其中，8月份全国单宗土地总价超过10亿元的地块合计40余宗，溢价率超过100%的地块高达30余宗。

知名经济学家马光远近日表示，目前房企拿地的钱大多是通过加杠杆的方式获得，在推动地价的同时，也大大推高了未来对房价的预期。一旦断裂，后果不堪设想。

同策咨询研究部总监张宏伟进一步指出，与过去不同，一般一个城市出一个“高价地”或少数几个“高价地”，而今年以来“高价地”却是批量出现，即使郊区土地也能高溢价拍出，倘若遇到市场周期性调整，一旦有风险就是系统性的。

被地王套牢或拖累，这些例子在过往比比皆是。即便央企和国企有先天优势，但地王被套的风险依然很大。在北京，曾经创下多个地王的远洋地产就是一个例子。

比如葛洲坝在南京拿下的南京单价地王，楼面价4.52万元/平米。按照地价与楼价的比例，这意味着这一项目未来售价要达到每平方米7万元到9万元才能回本，地价与楼价堪比上海。

即使能顺利开发项目，这些地王影响之下，企业发展的利润也会受到影响。近几年，华润置地在武汉、郑州、上海、北京等地拿下数个地王。该公司的毛利率也和逐年拿地王数量呈反比态势。

多位从业者告诉记者，随着高价地的入市，近期在一线城市，高端住宅市场正出现供应过剩的端倪，并将给这些项目带来去化压力。在当前土地供应制度下，地方政府供地时机、供地数量极为重要，影响着市场走势。政府应该错位推地，改变土地出让方式。

为避免上述事件的再次发生，多个地方政府出台新一轮调控政策。上海在8月17日静安高价地出现后，一周之内叫停了3次宅地出让公告；苏州提高开发商拍地的保证金和首付款比例，并要求全额土地出让金须在3个月内缴清；南京要求在网拍后竞价达最高限价九成，就需现房销售。

联动调节库存

尽管一二线城市目前库存处于低位，但广大三四线城市依然在艰难的去库存过程中， “去库存”被纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。

虽然如今各地针对自身状况，纷纷出台“一城一策”。但不论是调控热点城市的房价，或者是三四线城市去库存，在推动一城一策的同时，又必须关注各大城市的配合。

事实上，一二线城市及周边区域的房地产市场几乎是同涨同落的关系。美国科罗拉多大学（丹佛校区）金融系主任杨坚撰文指出，中国城市房价变动的关联程度非常高，平均而言每个城市50%以上的房价变化，是由其他城市的房价变化引起的，并且这种城市间房价的相互影响并不仅局限于省内或某个区域，还可以是跨区域甚至全国性的。

目前部分三四线楼市去库存速度加快，主要的原因是外部城市比如南京、厦门、苏州和省会城市合肥的房价上涨，发生了外溢效应。8月份，以合肥、南京、厦门和苏州为代表的“楼市四小龙”环比涨幅降低，都退出了前十位，而周边城市却冲上榜单，无锡、昆山、芜湖等城市榜上有名。

无锡市正是如此，中指院公布的2016年8月全国百城价格指数显示，无锡样本平均房价达9743元/平方米，以6.76%的环比涨幅位列全国第一，成为江苏省内又一个房价上涨领跑全国的城市。

然而回顾2015年年底，无锡全市库存近9万套，去化周期20个月。9个月过去，无锡楼市库存套数下降一半，去化周期预计缩短15个月。CRIC克而瑞无锡公司提供的数据显示，目前无锡库存量锐减，无锡商品住宅库存量约3.5万套，预估去化周期在5.5个月左右。

“最早来的是一批苏州炒房客。”无锡一名业内人士介绍，今年以来，靠苏州路程最近又是无锡传统高端住宅区的滨湖区，最早迎来苏州购房者，苏州人包了大巴，到滨湖区的中海、雅居乐和苏宁的售楼处买房。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远也表示，一二线热点城市楼市在受到政策调控后，都市圈城市房价快速反应，像苏州楼市“熄火”后，不少苏州的开发商到无锡抢购土地，苏州的买房人到无锡买房，导致房价上涨。

这样的例子还有很多，安徽省也出现了此种现象。中国指数研究院发布的8月份中国房地产百城价格指数报告显示，三线城市芜湖以3.68%的房价涨幅成功跻身前十，已经连续5个月位居前三的合肥跌至第17位。在合肥楼市调控新政的影响下，合肥楼市正在逐步降温；而省内部分三四线城市楼市却逆流而上。

杨坚认为，为了确保全国范围的调控总体效果，城市间楼市调控协同配合应摆在更加重要的地位。如果没有实施较为精准的跨城市楼市调控协同配合的话，“一城一策”的楼市调控有效性至少在某些城市会面临很大挑战。

比如中国经济发展的三大核心区域，京津冀地区、长三角地区和珠三角地区，这些城市相互影响的效应就非常明显，而且城市之间承接外溢需求的作用也很大。另外一些新兴经济区域，如成渝经济区的成都、重庆何长江中游的武汉、长沙、南昌，也是如此。

对于库存的调节，不少业内人士还提出了真知灼见。全联房地产商会创会会长聂梅生近日表示，房子卖出去了但是没人住，这只是库存搬家，不是真正意义上的去库存。真正的去库存一定不是说让开发商把手里的房子处理完就万事大吉，而应该保证这些房子是真正可以解决居住需求的。

中原集团主席黎明楷也一针见血地指出，国家和开发商理解的去库存有差异，国家去库存指商品房屋不闲置，而开发商只管销售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重。所以，经念歪了是相当可怕的。