房价因何而痛

龚小锋

唐代诗人白居易曾作诗曰：“物以稀为贵，情因老更慈。”现在一线城市及重点二线城市都应验了白居易的物以稀为贵，楼市库存愈低，房价愈高。

实际上不只是低库存，与其相对应的是旺盛的需求，二者历来是楼市价量上涨的直接决定因素。而要使得房地产市场回归平稳发展，也必须从供求两端做好平衡。

低库存之痛

由于土地供应稀缺，北京近年来新房供给越来越少，目前北京新房合计库存为6万多套，处于低点。根据亚豪机构的统计，9月，作为金九银十的开端，预计北京入市的新盘项目仅有30个，抛去商住与别墅，普通住宅仅有十余个项目，完全没有了往年销售旺季的红火。

与现在火热现状相反的是，每到楼市低迷期，库存则攀升。北京上一轮楼市下行期为2014年，截至2014年6月20日，北京新房合计库存80844套。2014年6月的高库存，是继2013年1月1日北京市住宅库存达到80038套的高点之后，数据再次达到8万套以上，并在当时创下近18个月以来的新高。

不只是北京，记者翻阅2014年根据中国指数研究院数据发现，受销售下降、供应增加影响，2014年12月，四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。

一线城市出现这样的规律，同样适用于二线城市——库存与房价高低在很多时候呈反向关系。在闽系房企根据地的福州，在2014年成交低迷的情况下，市场库存逐步攀升，致使存销比不断加大，库存去化周期不断拉长。根据CRIC克而瑞统计数据，当时福州五区去化周期最高达17个月，步入中高风险周期。

2016年以来，福州市场则完全是另一番局面，利好政策持续加码，成交量逐渐回升，整体市场去化周期持续下降之后，如今五区库存已下滑至历史最低位7.9个月，且创下历史最低库存去化周期值，处于供少于求的境地。

不管是从单个城市分析还是综观全局来看，物以稀为贵，低库存直接为涨价提供了优质土壤，给开发商提供了涨价的理由，以至于出现一线城市和重点二线城市房价频频上涨的现象。

易居研究院报告指出，2016年7月，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10。这意味着市场仅需10个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份的10.5个月收窄0.5个月。目前存销比处于历史低位，这也是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。

限购、限贷政策祭出

虽然房价上涨的表面原因是库存减少，导致供需结构发生变化，但事实上，楼市的涨跌是受到供求双方影响，脱离需求端谈库存并不客观，而难度在于，需求端却无法衡量。

“很多人盯着库存量谈供需不平衡，但是实际需求如何衡量？涌入市场的真的是缺房子住的人吗？成交量一放缓，库存数量还是一样，去化周期立刻就上去，究竟是去库存还是补库存？”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华就曾提出过质疑。

作为房地产市场中“看得见的手”——政府调控，终于还是放出限购、限贷的大招，此前一线城市以及部分热点二线城市都出台了新一轮调控政策，苏州、厦门开启限购，南京、合肥、武汉出手限贷，呈现出调控收紧态势。

通过限购，能够将有限的房源优先分配给普通或刚需购房者。近期，厦门市国土房产局发布消息，9月5日起，厦门将执行住房限购政策。政策将针对建筑面积144平方米及以下的普通商品住房，对三类居民家庭实施限购。

厦门是继苏州之后，第二个重新挥出限购大棒的二线城市，而且远比苏州严格。苏州只限非户籍人买第二套房，而厦门不仅限外地人买第一套，而且还限本地人买房。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，随着9月5日限购正式实施，厦门市场出现逆转。厦门近期的楼市数据开始下行，这种态势可能要持续一段时间。限购让很多人丧失了购房资格，而且也让不少刚需购房者进入观望中，一些准备卖旧买新的客户交易的意愿也在下降，开发商也开始观望。

从后续市场走向看，业内普遍认为，本轮房价上涨较快的城市限购可能性非常大，而限购是直接缓解楼市库存压力的通行做法。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，调控效果不明显，市场持续高热的城市，接下来政策仍有可能继续加码，如上海8月份成交量暴增至170万平方米，南京、合肥也都在100万平方米以上，杭州、天津下半年来成交量保持高位，这些城市都需要警惕政策出现。

在他看来，已经取得明显成效的城市，接下来调控“升级”的可能性不大，典型如深圳、苏州，8月份成交量分别只有27万、49万平方米，市场热度显著回落，再度打压需求已无必要。

除了限购之外，信贷政策，无疑是调节需求端的利器。厦门在出台限购政策之前，在此前的7月15日，厦门刚刚推出限贷政策。不只是单个城市，国家层面对于房地产信贷也逐渐呈现紧缩的态势。

今年7月份证监会出台政策，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策；8月初兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期，由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。

“银行信贷，可以说是影响房地产市场最关键的因素。”中原地产首席分析师张大伟表示，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。

在其看来，本轮房地产政策的主要特征是加杠杆、降低资金成本。三四线城市银行并未执行优惠购房利率，反而是一二线城市，利率执行最优惠的政策，这导致了房地产市场出现了非常明显的分化。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，信贷政策对楼市调节十分重要。他表示，未来，总体货币政策将趋于中性，在过去一年获得阶段性释放甚至透支后，城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡，导致量价回落，将导致投资减缓。

增加土地供应

“难怪人民日报撰文说，去库存要避免翻烧饼现象，要警惕新一轮库存增长风险。”杭州一名业内人士表示，这一轮房价上涨，地方政府看到这个景象，就慌乱出手，用限购限贷等手段为难需求侧，而不是调控供给侧。

上述杭州业内人士认为，在当前的房地产领域，去库存和供给侧改革常被各种官方文件捆绑在一起。但实际上，地方政府在去库存上很卖力，但对于供给侧改革基本上还是把它停留在口号上。

一二线城市土地供应的不足，直接导致了高价地和地王频出，成为这一轮房价上涨的重要推手。北京库存从2014年上半年8万多套的高点，降至2016年上半年6万多套的低点，除了购买人数的增加，还有一个方面也正是土地供应稀缺的原因。

而根据北京市国土局官网显示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出让总金额分别为1700亿元、1800亿元、2000亿元。但实际成交的土地却很少，从中原地产研究中心统计数据显示：从2013年到2015年，北京土地市场供应的住宅类用地为113宗，合计建筑面积为2046万平方米。

如果剔除地块中包含的其他属性地块，只有1350万平方米为住宅，这其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。

今年土地供应依旧稀缺。根据我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%。 无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。

不只是北京，几乎所有一二线城市优质土地都成为争抢对象。今年进入5月份开始，地王数量迅速增长，接下来每月呈现递增趋势。8月份，全国总价地王、单价地王频频被刷新，个别地块刚成为地王不久，马上被下一地块刷新纪录，抢地现象越来越明显。

近期，国家发改委政策研究室就撰文建议，一二线等住房供应紧张的城市，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

此外，后续政府调控方面，还应积极做好对荒废用地的开发和土地整理，积极鼓励和扶持旧城改造的各类企业成长。在产品业态上，加大租赁产品的比例。比如，一线城市未来更应发展长租公寓，使生活方式从购买向租赁转变。

但长远来看，一二线城市优质土地稀缺已经成为常态。“从5月至今，北京土地市场已连续3个月没有供一块地。这并非因为北京无地可供，而是因为今年北京在土地供应上实现严控政策，明确新增建设用地控制在1850公顷以内。”知名经济学家马光远近期指出，土地供应的减少一定会导致进一步看涨的预期，导致后市房价的大涨。