一二线楼市“弹药”不足

龚小锋

有人开玩笑称，全国都是几套房抢一个人，只有北、上、广、深是几个人抢一套房。实际上不只如此，在许多重点二线城市，抢房现象也是如火如荼。

目前各城市房地产市场分化十分严重，在部分城市库存严重积压的同时，一线城市和少数二线城市却处于住宅库存短缺、供不应求的状态，如上海、南京、深圳、苏州、杭州、合肥、厦门等地的住宅消化周期都在6个月以下，有的甚至更低。

京沪深抢房

最近，北京多个售楼处都上演了抢房大战。8月27日，位于门头沟的电建·金地华宸售楼处开盘售罄后，工作人员现场庆祝这场热销：40分钟内卖光156套房子，一分钟4套房的速度，刷新了北京今年开盘速度纪录，一栋楼卖了13亿元。

前去抢房的人实在太多，以至于有媒体报道，这次开盘是几百号人争一百套房子。现场抢房的购房人感叹，“这市场，客户抢800万元一套的房子，怎么跟抢白菜一样！” 同日，昌平区的“万科翡翠公园”，也有购房者因未能排上号而与销售人员争论。

北京的二手房市场虽然比上半年有所降温，但依然价格高高挂，有些热点区域的优质小区，房源和购房者的比例达到1：5以上，由于价格上涨较快，业主普遍都有明显的惜售心态。

亚豪机构研究总监郭毅认为，抢房的现象不太正常，其根本原因是市场供需关系发生了变化。北京正是如此，根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，可售现房住宅套数为32450套，当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套。

按照去化周期来计算，当下的库存6.1万套。北京前八月，月均新房成交量为9000多套。按这个速度，现有的新房库存可卖半年，也就卖到2017年3月就消化完了。

此外，前八月北京商品房住宅供应也刷新了历史最低，仅供应了1.8万套，相比2015年同期减少了37%，供应量与供应面积均刷新了历史最低纪录。

和北京群众表现方式不一样的是，上海群众也用自己独特的“图腾”——离婚，宣告加入这场一线城市库存少的战役中。“男方与女方感情破裂，即日起两人正式离婚……”最近，上海民政局工作人员可能会念这句话念到反胃。

上海离婚买房进入了白热化阶段。由于网传针对个人买房将出台调控措施的消息近日不断“发酵”，前往民政局登记离婚的人数也随之“水涨船高”，不少区民政局办理的离婚数量为平时的两倍。

此前，位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处大门紧闭，本该16：30才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施。与离婚潮相对应的是，上海连续3天新房成交量超千套。据上海房产交易中心数据8月29日1066套，8月30日2042套，8月31日1974套。

上海市房地产交易中心数据显示，8月共成交新房21141套。若按照这个速度发展下去，目前44372套一手房库存，只需2个多月便去化完毕。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，上海新房交易活跃令库存告急，或会使得二手房市场的销售开始上升，尤其是部分单价在5万元、面积在40平方米的小户型，或更为畅销，但价格上涨幅度也会开始增大。

深圳也是如此，过去10年，在房地产市场逐渐形成了京沪永远涨的神话，在最近两年又被改写成“京沪深永远涨”。深圳作为后起之秀从去年开始到现在房价一直呈现上涨态势。

强二线城市库存逼近红线

一线城市上演抢房大战和离婚戏码，二线城市也不得消停。合肥、厦门、南京和苏州等“四小龙”，由于价量不断上涨，带来了库存的大量消化，目前楼市库存也逼近告急的红线。

被上海易居房地产研究院副院长杨红旭调侃为“不敢在调控上动真格”的南京，在经历政府多个组合拳之后，仍然难掩楼市火热。南京房价从去年开始经历17月连涨后，库存一直保持低位，库存压力可能比北京和上海等一线城市还要大。

去年3月，南京楼市的新房库存量尚有5.7万套，处于历史高位。仅用一年多的时间，南京楼市便去库存3.5万套。据南京当地媒体报道，截止到今年8月份，南京住宅可售套数23766套，而7月份南京全市的住宅成交套数11882套。这意味着，按目前的销售速度来看，南京的住宅库存将在两月内消化完毕。

从南京房价上涨上，不难看出楼市需求的旺盛，近期南京各区的纯新盘首次申报价格出来后，均刷新了区域的“天花板”，位于南京城东的一个新盘——银城东岳府就火了。

这注定是块神奇的土地，做火锅店能全城轰动，盖房子也能把大家惊呆。银城东岳府原来是海福巷总参涮羊肉的旧址，去年羊肉馆拆除，今年则建好了这一楼盘。

8月30日，此楼盘迎来首开，逼近4.2万元/平米的均价成就了南京城东第一贵楼盘，也一举捅破城东房价的“天花板”。区区60套房，最终网络摇号人数总共261位，其竞争激烈程度可想而知。

“近日备受关注的就是炒房号事件，日益泛滥，价格都高得离谱。连夜排号、带棉被、坐轮椅、拄拐杖抢房、孕妇抢房等等也常被披露。为了买房也是拼了！”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远说。

南京多个项目也都开盘售罄。据不完全统计，仅在8月份，南京金象朗诗红树林推出388套房源，现场选房的有600度组客户，最终项目宣告售罄；六合区的冠城大通蓝郡推出234套房源，开盘当晚基本去化完毕；矿晏山居推出296套房，413组客户抢房。

按照目前的库存量预测，进入9月后南京楼市也很难降温。据南京当地媒体报道，很多开发商因为此前限涨令的影响，开始刻意捂盘惜售。有些开发商被限价后甚至放言，暂时不卖了。

与南京相似的例子比比皆是。12841套，这是9月4日合肥楼市住宅库存数据。按照合肥近期一周2000套左右的销量计算，只要一个月出头的时间，这些房子就会被卖光。

一房难求，价格上涨，构成了今年合肥楼市的景象。在安徽，商品房备案量最多的是合肥市，合肥市商品房的备案量接近4000套，其备案量占到了全省商品房备案量的34.2% 即使限购传闻不断，安徽人依然喜欢在合肥买房，“千人抢数百套房”、“合肥跑”等合肥式买房现象依旧。

厦门库存也已逼近历史最低线。中国指数研究院日前发布的报告显示，7月厦门可售住宅套数为14727套，环降8.7%， 降幅全国最大，目前的库存水平已逼近历史最低。目前厦门楼市库存正在不断萎缩。

然而这几个强二线城市房价上涨的态势，暂时还在保持。8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。

真实库存更堪忧

目前，北京楼市的库存住宅基本处于历史最低点。单独从数据看，6.1万套的库存量，是从2014年10月一路跌下来的。最高点曾是9.2万套，当下库存已经去化了3万多套。

在一些业内人士看来，楼市实际的库存甚至低于统计数据。中原地产首席分析师张大伟就表示，在楼市库存的6.1万套住宅中，其中还包含1.7万套的回迁房库存。剔除回迁房之后，剩余的库存房源中还有大量的无效库存，这类未签约的无效房源基本都是有问题的资产或者是开发商自用的资产。

张大伟认为，在剔除了2016年新供应待签约的房源，剔除2013年前多年未出让的无效房源，可以称为库存的只有大约1.5万套住宅房源。

不过，北京楼市的库存紧张并不是最近才有的，一直以来已经多次经历库存低谷。

我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，库存量应动态看待，并不是一个静态数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上缓解库存的压力。

库存告急，除了和新盘数量大幅减少有关系以外，一些人为因素确实也进一步加剧了供需矛盾。在一些热点区域，各个项目也都很有“默契”地错开了开盘时间，这就导致每一个新项目入市时都几乎没有竞争对手，很轻松地实现了热销甚至日光。

部分项目每次开盘只拿出几十套房源，通过连续多次加推，营造出火热销售的气氛。有的购房者甚至“为了保证摇上号，愿意多出几万块钱”。

“开发商虚报价格，放风价远远低于销售价，就是为了拉抬市场预期。加上媒体的炒作成分，一下把价格拉得比较高，造成市场恐慌，很多买房人都是恐慌性入市。”孟祥远说。

在孟祥远看来，很多楼盘都称日光肯定有虚假宣传的成分。如桥北朗诗金象红树林，比如说上个月，各家楼盘推出来都是日光，销售却比供应量少，其实有些日光是有水分的，所以“日光”的说法“我一直不太相信的”。

无锡一名业内人士则表示了不同看法，他认为，尽管一些城市商品房库存量锐减，但不代表整体库存量就会紧缺，原因是，“目前还有大量的存量土地还在开发商手上，只是一直不开发而已。”

无论如何，一二线城市这样库存告急的局面还会持续一段时间。“地产大炮”任志强最近表示，从库存情况看，房地市场整体处于去库存过程中，写字楼和商业库存持续增长，但住宅库存总量在下降。任志强强调，房地产行业仍是支柱性产业，上半场还没有完。