二手房短缺，卖方强势提价

张佳竹

北京新房市场的全面豪宅化和郊区化，将刚需和改善型购房人推向了二手房市场。在刚结束的8月，北京二手房成交量再次回到2.9万套的高点，而今年前八个月，北京二手房成交量创下2010年以来的新高。

在购房者相继入市，二手房源却供给短缺的背景下，卖方再次占据强势地位，涨价意愿强烈，提价房源占比逐步上升。

重回卖方市场

北京市住建委网站数据显示，2016年8月北京全市二手住宅共计网签25670套，环比7月上涨了15%。在全年多月成交冲高的背景下，1-8月北京二手房的成交总量再攀高峰。多家房产研究机构根据北京市住建委公开数据统计，今年前八个月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%，同时创下6年以来新高。

伟业我爱我家集团市场研究院最新数据表明，8月29日-9月4日，北京全市二手住宅共网签6604套，环比增长11%，时隔18周后，单周交易量再次突破6000套。

在短暂的冷却之后，8月北京二手房市场再度升温，市场重新向卖方倾斜，坐地起价、违约、惜售等现象也开始卷土重来。

“我一套40多平米的小一居，从190万涨到230万，只用了不到3个月的时间。”吴先生告诉记者，他这套位于玉林东里的老房子在7月之前还乏人问津，报价也只有185万。到了7月中旬，市场转热，吴先生也试探着将报价提高到了200万，十多天后，又将报价调高了5万。

“调到205万没几天，就有人要签约。原本傍晚就要签了，我却反悔了。”吴先生认为房价还有上涨的空间，此时签约“亏了”。随后，吴先生又将房价涨到了210万。

“有一个购房者愿意全款购买，我本来也打算卖了，但临到最后还是拒绝了。”一方面，吴先生觉得以后手中的房子还要涨，所以舍不得卖；另一方面，由于房价持续上涨，吴先生也不敢卖，怕万一卖早了再买不到合适的新房。

“反正不着急卖，先挂个230万看看。”

“现在市场变化最明显的是业主惜售现象大幅度增加，出于对后市房价继续上涨的预期，很多业主都在不断调高房屋售价，甚至出现已签约房子，原业主宁可支付违约金也要毁约的现象。” 北京市海淀区中关村一家中介门店的店长告诉记者，随着政策效果的逐步释放，北京重点区域的成交呈现明显升温态势，作为市场的一线，二手房中介最能感受到这个变化。

二手房大量提价

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，7、8月份北京二手房市场的持续上涨，除了有6月份技术性回调后市场补涨的因素外，近期限购和信贷政策将进一步收紧的传言，也在一定程度上导致了购房人群的心理恐慌，促使了部分购房人群提前出手入市。

“从七月底以来，前来小区看房的客户明显增多，部分客户的决策也十分果断，基本上有符合总价要求的房源就不会再犹豫。”东城区左安浦园附近的中介门店经纪人介绍，近一年来左安浦园的二手房成交价格已经上涨近40%。

根据链家研究院数据显示，从6月第三周至8月第二周的7周里，链家门店的带看量和带看房源套数已经增长了8.75倍和5.75倍，仅8月第一周北京二手住宅市场调价中涨价占比就高达68.5%。

“刚进入8月，我们就明显感到业主涨价的强烈意愿。”链家国风美唐店的置业顾问小焦告诉记者，他代理的一套国风美唐93平米的两居，6月报价428万元，到了7月下旬猛涨到465万元。进入8月后，业主又再次提价，报价498万元，接近54000元/平米。

不到一个月的时间，报价涨了33万元，这还不是个案。

根据房天下、链家提供的数据显示，在通州、大兴、房山和门头沟四个行政区中，除房山外，二手房均价均已超过3万元/平方米。其中，就在8月份，门头沟二手房挂牌价环比上涨了10.05%，甚至超越了通州9.46%、大兴8.02%的涨幅，高居四个行政区涨幅第一位。

与此同时，受益于通州房价上涨，燕郊二手房也出现抬头迹象。据房天下二手房数据显示，8月份第2周，燕郊二手房价格突破单价2万元大关，环比8月第1周的19811元/平方米上涨2.94%，达20394元/平方米。

目前，燕郊传统核心区的星河皓月小区二手房成交均价在2.2万-2.5万元左右，报价却已高达2.5万-2.9万元，部分房源报价甚至超过3万元，环比涨幅超过8%。天洋城二手房报价在2.6万-2.9万元/平方米之间，环比涨幅超过9%。

链家地产研究院数据显示，今年8月北京二手房成交均价为51558元/平方米，环比上涨4.32%；挂牌均价为52789元/平方米，环比上涨4.46%，同比去年上涨34.79%。

链家研究院方面认为，在上半年楼市消耗大量优质房源的同时，股市、汇率和债市却表现平平，房产作为主要的资产配置标的备受市场追捧。在这种形式下，二手房市场的供需矛盾再次趋于紧张，并导致挂牌价格的持续走高。

供需矛盾紧张

数据显示，8月市场整体新增房源量、新增客源量、客房比环比均上升，市场供给紧缺，需求旺盛，矛盾延续。我爱我家新龙城店的一位置业顾问告诉记者，二手房市场的议价正越来越难，业主方诸多要求的背后也难有价格的让步。

“北五环外一套两居房源，业主提出要缴纳100万元的定金和过户后5-6个月的腾房时间，但在价格上几乎没有让步。”上述中介表示。

链家研究院数据显示，如果用最后挂牌价和最终成交价之间的差值来衡量进入谈判环节后客户的议价能力，8月第一周市场上的议价空间已经降到1.8%，到8月第四周时，议价空间仅为1.4%，这一指标持续数周下滑，可见目前市场上买方的话语权在逐步降低。

“8月第四周新增客源与新增房源比为5.19，这意味着每1套新增供给对应5.19个新增需求，虽然相对第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾还是比较紧张。”链家研究员方面认为，在这种市场下卖方占有绝对话语权，在基于市场判断进行调价时，涨价业主的占比高达80.2%，且这一指标呈持续上升趋势，短短两个月的时间增加了30多个百分点。可见卖方的强势地位在进一步增强。

与此同时，业主成交周期和客户成交周期也分别降为54天、37天。客户成交周期明显缩短的原因是：目前市场预期高，客户担心错过购房时机决策周期明显缩短。

成交决策周期的缩短背后是卖家心态的变化。据链家研究院分析，目前业主主要分为两类：手持一套或者多套房源，基于当前火热的市场现状，手持一套房源的业主基本不会选择此时出手，因为这将冒着后期无法再次“上车”的风险。

在业内人士看来，供给不足、客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，预计后期房源将变得更加稀缺。

面对市场持续回暖的趋势，胡景晖表示，目前二手房房源相对稀缺，但历史上北京二手房供求比最高达1：8，而目前的供求比维持在1：4左右，相对而言比较正常，预计未来两个月二手房市场会趋向于平稳，单月交易量会维持在2万套左右，具体走向还需要看9月情况。

同时，也有业内人士表示，随着一线城市和部分二线城市二手房市场活跃度渐渐超越新房，未来预计这些城市的二手房市场或将面临税费政策的调整。