上海楼市“山雨欲来风满楼”

张佳竹

“沪九条”执行还不到5个月，上海就诞生了历史上最强地王——融信地王，这无疑又为上海楼市增加了一把火。

业内认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是静安融信百亿地王之后，官方正在密切关注上海楼市的变化，不排除出台更严政策的可能。

地王现身，沪九条效果“打折”

139%的溢价率，10万元/平方米的名义楼板价，14.3万元/平方米的可售面积楼面价，未来项目售价或接近20万元/平方米！8月17日诞生的融信地王，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，也是历史上楼面价最高地王纪录。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟感叹，“沪九条”以后稍稳定没多久的上海楼市又要再起波澜了。

由于“沪九条”的严格执行，以及市场需求在前期大量透支，今年4-5月上海楼市的走势趋于理性，二季度已经呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来高价地频出，三季度上海楼市再次量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一个重要因素。

链家数据显示，8月末上海新建商品住宅出现爆发性增长，成交已经连续5天破千。根据中原地产提供的数据，8月26日-31日，新建商品住宅成交套数均达到700套以上，30日-31日两天成交量更是超过1100套，其中30日新建商品住宅成交量达到1314套，仅次于3月24日的1577套。上海市房地产交易中心数据显示，整个8月，上海共成交一手房22548套。

在成交量暴涨的同时，8月上海新房成交均价已经达到了42384元/平方米。而在7月，上海的新房价格只有37319元/平米，一个月时间里，每平米单价涨了5065元，涨幅高达13.6%。要知道上海新建商品住宅7月成交均价环比6月的上涨幅度才1.6%。

中原地产数据显示，8月上海成交排名前十项目中超过3万元/平方米的有6个，占比十分明显，其中有3个是单价高达7万元/平方米以上的高端项目。值得注意的是，8月成交量榜单前3排名中有2个项目都是售价超过7万元/平方米的高端项目，这在以往交易行情中十分罕见。其中位于徐汇南站板块的徐汇公园道壹号二期8月共成交4.20万平方米（共计282套），吸金31.74亿元，成交均价为75502元/平方米，夺得8月新建商品住宅市场双料销冠。

“地王效应带动了区域房价的上涨”，中原地产分析师卢文曦表示，地王的频繁出现和限购传闻，刺激了中高端项目的成交，从而拉动了上海新建商品住宅成交均价。

8月，除南汇、金山、奉贤及崇明外，上海其余区域成交均价基本都已超过3万元/平方米，房价的过快上涨导致原本的青浦、嘉定及松江等区域，已不再是传统意义上的刚需之地。

“不能说沪九条完全没有发挥作用，但从目前的情况来看，地王频出让这效果打了不少折扣。”一位业内人士坦言。

地王效应推高周边房价

融信耗资110.1亿元拿下中兴社区地块后，曾公开表示将做出更好的产品，对标国际一线城市。有分析表示，其未来的售价或将达到20万元/平米。

实际上，中兴社区所在的原闸北内环（现闸北已与静安合并）是近年来上海豪宅市场的新兴区域，其在售的楼盘价格都不低，这在一定程度上抬高了融信地王的地价，而融信地王出现后，又推动了周边楼盘行情看涨。

据记者了解，目前地王所在的区域内有华侨城苏河湾、万科翡翠雅宾利、新湖青蓝国际、圣和静安公馆等高端楼盘在售，其均价无一低于8万元。其中，万科翡翠雅宾利目前在售198-307平方米的3-4居售价已经达到11万元/平方米，而在8月初，同样的3-4居均价为9万元/平方米，涨幅高达22.2%。

在融信拿下地王前，华侨城苏河湾塔尖住宅280平方米的3居售价为18万元/平方米，现在，同样的户型在售均价已经跳涨到19万元/平方米。而据第一太平戴维斯7月12日公布的数据显示，华侨城亚洲开发的上海华侨城苏河湾11号楼成交的一联排别墅单价高达34.49万元/平方米，创造中国历史最高单价销售纪录。

地价推动房价上涨，房价反过来也会推动地价的上涨。中原地产首席分析师张大伟认为，现在上海普遍出现了地价超过房价的现象，这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

“从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海地王现象已与往年不同。往年一般是一个城市出一个或少数几个地王，一旦市场遇到调整，这几个地王或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。”张宏伟坦言，而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

“对于上海土地市场来讲，一旦楼市入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，大批的‘地王项目有可能因此而陷入困局。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

另一种可能是，上海地王的出现或许将刺激北京、深圳地价上涨。

“融信此次拿地，已经锁定了土地成本，未来其他企业再在此地拿地，成本将要超过融信此类地块。”严跃进称。

沪九条或继续收紧

“‘地王频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了‘沪九条政策的执行效果，也延后了市场调整期的到来。这也进一步促使官方在‘沪九条政策执行层面进一步收紧。”张宏伟告诉记者，不久前上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。

“这也暗示‘沪九条政策将从执行的角度从严。”

从市场去化压力来看，截至2016年8月16日，上海市商品住宅库存量已经降至814.60万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至6.40个月，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着政策面执行的从严，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

业内认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是静安融信百亿地王之后，官方会密切关注上海楼市变化。预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。

从调整的时间来看，由于下半年以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期，政策9月份前后再次从严执行后，有可能使本应下半年就进行调整的市场延后至明年上半年。

“如果9月份前后新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为‘金九银十的市场带来一些不确定性。”张宏伟预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大，中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。