中介遭遇史上最严新规

张佳竹

近年来，二手房交易和租赁市场快速发展，二手房交易占比逐渐增加，部分地区二手房交易量甚至能达到新房的4倍多。然而，不规范的交易过程和行为引发的纠纷事件也与日俱增。

对此，国家七部委联合发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、范围等，将集中解决市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。

出台背景

《意见》一经发布，就激起了广泛讨论，被称为我国史上最严的房地产中介管理新规。

“出台新规主要是为了加强中介市场监管、规范中介服务行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，近年来，随着二手房市场和住房租赁市场的快速发展，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了积极作用。“但也存在部分中介机构和从业人员扰乱市场、侵害消费者权益的行为。”

记者调查发现，不少消费者都遇到过不良中介，最常见就是利用虚假房源信息骗取消费者联系方式。

刘女士告诉记者，她在某知名中介网站上看到一套二手房，同样的户型和朝向，比其他房源整整低了100万元，她联系中介后得知，该房源早已成交，因为刚成交所以并未及时撤销房源信息。而后中介会竭力推荐别的房源，并要求她留下联系方式，称有优质房源会第一时间通知她。

事实上，发布虚假房源信息在房地产中介行业是非常普遍的现象，中介通过低价房源吸引购房者，从而伺机取得购房者联系方式，进行后续推销或倒卖联系方式，很多购房人都不胜其扰。

更有甚者，一些房地产中介还会出售“问题房”，比如故意隐瞒房屋存在抵押、共有产权、“凶宅”等信息，让购房者“吃套”。而诸如吃差价、侵占或挪用交易资金、捏造散布涨价信息等问题，更是屡见不鲜，不仅让购房者的利益得不到保障，而且也扰乱了市场秩序。此外，房产中介还违规从事金融业务，为购房者提供杠杆资金，参与市场投机，对房价的非理性上涨起到了推波助澜的作用。

今年3月份，住建部副部长陆克华公开表示，要对房产中介展开专项整治。6月初，住建部要求各地房地产主管部门会同有关部门重点查处中介机构和从业人员的10类违法违规行为，并通报了首批7起房地产中介行业违法违规典型案例，包括中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费等。

8月16日，住建部联同国家发改委、工信部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等部门，在现有法律法规和政策框架内，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管3个方面，提出了16条政策措施，并联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验，不得强制捆绑金融服务，设立失信中介机构“黑名单”，对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。

向金融服务捆绑说NO

不少业内人士都认为，新规中关于“规范中介机构与金融机构业务合作”的规定，对中介行业影响最为深刻。

最新《意见》明确规定，中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

据记者了解，目前许多购房群众在购买房屋时都需要办理个人住房贷款业务，因此，许多中介机构也与金融机构建立了业务合作关系，但在实践中，市场中存在中介机构指定金融机构、捆绑服务、违规提供或与其他机构合作提供首付贷等问题。

多位业内人士均表示，“捆绑金融服务”、“合作提供首付贷”等行为目前在市场上确实较为普遍，不少中介机构从中牟利。

其实，今年3月央行副行长潘功胜就公开表示，央行对首付贷态度明确，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。然而即便如此，这种现象在市场上仍难以被完全杜绝。

“出于扩张自身规模的需要，以及对营业利润的追求，很多中介机构将触角伸向了金融贷款服务。现在很多房地产中介机构越来越像金融机构了。”某业内人士直言。

中原地产首席分析师张大伟称，目前市场上衍生出了首付贷、全款贷、换房贷、监管贷、理房通等一系列令人眼花缭乱的房地产金融服务，而且，很多中介机构利用房源等，变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性，进一步来看，这背后是有着中介机构以此来推涨房价作用和意愿的。

新规禁止中介机构将金融服务与其他服务捆绑，让消费者自主选择金融机构，势必会对房地产中介机构与金融机构之间的“密切”合作关系产生影响。

杜绝虚假房源信息

长期以来，由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方间出现经济纠纷甚至对簿公堂的现象时有发生。

为什么在二手房行业内虚假房源屡禁不止？源头在于，一些中介通过极具诱惑的虚假房源来吸引用户，最终促成用户购买其手中的其他房源，从而获取利益。从本质上来看，这种行为就是做了一次虚假的广告，用并不能售卖的商品作为诱饵吸引用户，然后推销其他商品。

对此，《意见》规定要实行房源信息核验制度，而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书，标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致；中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。

值得注意的是，《意见》明确规定，对于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。

此外，通过发布“钓鱼房源”来套取购房者联系方式的行为，也会被禁止。

“上述规定，尤其是对于已成交信息的更新要求确实填补了此前长期存在的政策空白。”房多多某负责人表示，目前确实在很多互联网端口上，房源调价、成交等信息是无法及时体现的，尤其是第三方网站平台很多根本没有线下人员维护信息。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，在房源的真实性上，目前大多数大型经纪机构都能在官网等自身渠道上做到，但第三方商业网站由于涉及多个部门，权责不明，管理一直较为松懈，虚假信息相当泛滥。

而对于房源的核验制度，链家一位置业顾问告诉记者，北京今年已经强制推行了这一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核验，而在推行前，由于业主、中介或“有意”或“无意”掩盖真实信息，确实造成不少买房的损失。

但据记者了解，由于核验往往需要延长房屋交易周期，以北京为例，向市住建委提交申请后需要10个工作日才能答复，不少房主做核验的意愿不大，确实影响了部分二手房房主的入市积极性。

规范纳税，强化安全交易

即使房源信息“靠谱”，交易环节中的种种猫腻同样困扰着参与房地产交易的各方。

正如购房人刘女士所说，买房卖房，牵扯到真金白银，有的人更可能是“赌上”了父母一辈子的积蓄，所以对安全交易十分在意，谁都不愿碰上“一房两卖”、“卷款逃走，房款两空”这样的糟心事。

因此，最新出台的《意见》明确规定，中介机构要对全部服务项目、内容、计费方式和收费标准明码标价，各项服务均须单独标价。

而且，根据《意见》我国将全面推行交易合同网上签约，也就是俗称的“网签”制度，一套房屋已经完成网签的，不能再重复签约，防止出现“一房二卖”的现象。

此外《意见》还规定要实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。

“二手房交易流程非常复杂，整个过程也很漫长，中间的多个环节都涉及资金的流转。如果资金监管不到位，很容易造成购房者在交易过程中的资金风险。”张宏伟表示，特别是一些“黑中介”，在口头上会给予用户很多的承诺，但在实际交易过程中对于资金没有任何的保障措施，甚至存在恶意侵吞用户资金的情况。因此，资金监管制度的实施是非常有必要的。

针对一些中介机构为吸引更多客源，协助当事人纳税时存在瞒报真实成交价格、偷逃税费等问题，《意见》规定，中介机构和从业人员不得诱导、唆使、协助交易当事人就同一房屋签订不同交易价款的合同，低报成交价格，不得帮助或唆使交易当事人伪造证明，骗取税收优惠等。

“多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护，并由此滋生经纪人隐藏真实信息、传播虚假信息，甚至协助违法违规避税等行为内在激励，这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。”链家研究院分析师许小乐表示，以国际经验来看，委托取代多家委托是大势所趋，随着买卖双方力量的平衡和市场规模的扩大，我国也将自然地进入委托阶段。

此外，意见还明确要求，各市、县房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门，应建立多部门联动机制，加快建设房地产中介行业信用管理平台，建立严重失信主体“黑名单”制度，对严重失信的机构和从业人员，联合实施市场和行业禁入措施。