房地产企业财务风险分析与应对

安徽行政学院　郭伟

房地产企业财务风险分析与应对

安徽行政学院郭伟

近年来房地产行业在全国各地得到了飞速发展，但房价暴涨等问题也对人们的日常生活产生了严重影响，政府通过加强房地产行业的调控，虽然规范了房地产企业的发展，合理制约了房价的过快增长，但却使房地产企业的发展遇到了很大困难。在当前背景下，作为资金密集型企业的房地产企业的财务风险也在日益增加，因此，重视企业财务管理，合理规避财务风险，需要房地产企业加强财务风险分析，制定有效的应对措施，顺利度过生存危机，重获发展生机。

房地产企业财务管理财务风险项目风险管理

近年来我国房地产行业的飞速发展对我国经济的增长起到了不可小觑的作用，有些地区的经济发展甚至与房地产企业的发展相互捆绑，密不可分，出现“土地财政”这一现象，导致我国房价增长过快，因此，为了改善民生，我国政府对房地产行业发起了强有力的宏观调控措施，以便切实提高人们的生活质量。但另一方面，这些宏观调控政策的实施，也严重影响了房地产行业的发展，导致市场下行，房地产企业发展受阻，一些房地产企业由于受到资金不足的影响极有可能随时破产，这就说明房地产企业存在着极其严重的财务风险，一旦政策有变，这种潜在的财务风险就会暴露，从而威胁到企业的生存与发展，因此，研究市场下行背景下的房地产企业财务风险及其管理是十分必要的。

一、市场下行背景下房地产企业财务风险点剖析

在当前市场下行的背景下，作为资金密集型企业的房地产企业的财务风险也在日益增加，具体有以下几个方面：

（一）房地产企业面临的市场环境分析本文是以当前市场下行为宏观背景来对我国房地产企业的经营环境和财务风险进行分析的，之所以说当前房地产行业面临这样一个下行的市场行情，是由于国家宏观调控等一系列政策因素影响导致的。

近年来，我国房地产行业迅猛发展，上市企业数量于2010年底超过130家，另外，有些地方政府甚至形成了“土地财政”这样一种经营模式来发展地方经济，因此，房地产行业的发展对我国经济增长的影响越来越不可小觑。但是，在另一方面，房地产行业的飞速发展也促使房价不断攀升，普通家庭越来越难以承担暴涨的房价，人们生活受到严重影响。鉴于此，政府宏观调控措施，抑制国内房价的过快增长，以期改善民生，提高人民生活质量，促使房价恢复到合理水平。当前，由于受到国家宏观调控政策的影响，我国房地产行业出现萧条的景象，交易量开始有所减少，人们的购房热情有所回落，纷纷开始观望房地产市场的发展，这就使房地产行业进入“寒冬”期，严重影响我国房地产行业的长远发展。

（二）房地产企业财务风险点剖析

（1）房地产企业进行财务管理的主要对象。房地产行业是资金使用十分密集的行业，不论是在房地产项目筹建前，还是在项目建设中，抑或是项目竣工完成后的房屋销售阶段，都需要大量资金来维系整个房地产项目运作。因此，进行合理的财务管理，提高房地产企业的资金规划和运作效率对当下处于“寒冬”期的我国房地产企业而言显得尤为重要。房地产企业进行财务管理主要是对房地产项目进行核算，保证项目的正常运转，然后在此基础上对整个房地产项目进行监督和管理，即房地产企业进行财务管理的主要对象就是维持房地产项目运行过程中所涉及的所有资金活动的正常进行。

（2）房地产企业财务风险点分析。对房地产企业财务风险点的分析主要分为三个阶段。

一是房地产项目前期的开发风险。房地产企业决定对某一项目进行投资、开发及建设时，会在项目开发之前对该项目进行评估和可行性分析，从而制定相应的投资决策。由于房地产项目的开发周期较长，需要的资金数量也较大，这就决定了在房地产项目的开发过程中会存在很大的开发风险。众所周知，房地产属于不动产，正是由于这一特性，房地产商一旦开始筹建某一地产项目，就无法中断重新开始，因此，企业管理者必须更准确更全面地进行房地产开发投资决策的制定，才能有效规避由房地产项目开发带来的一系列财务风险。

图1　房地产企业财务风险点分析图

二是房地产项目中期的运行风险。对于房地产这种不动产项目的开发与建设，需要在一定时期内耗费大量人力、物力和财力，在房地产项目建设过程中，房地产企业会承担土地购买成本、土地开发成本、房地产项目建设成本以及建设完成后销售阶段的成本等，上述过程中，每一个过程都需要使用大量资金，任何一个环节资金链出现问题都会使房地产项目不能顺利进行下去，甚至导致房地产企业破产，当前房地产企业所遭遇的发展“寒冬”期正是由于资金链断链所引起的，因此，在项目建设中期阶段，房地产企业的财务管理重点应是资金链的安全、顺利运转，从而防止财务风险的发生，保证工程项目的顺利完成。

三是房地产项目后期销售风险。房地产项目建设竣工后，就涉及到房屋销售问题了，如果营销成功，房地产企业能及时且顺利收回前期垫付款项，并获得一定利润，那么此次房地产项目的开发与建设就是成功的。如果房屋积压，无法成功销售出去，那么就可能导致房地产企业不能及时收回前期垫付资金或银行贷款，导致其资金链断裂，甚至可能出现企业破产等现象。因此，在房地产项目建成后的房屋销售阶段，企业财务管理的要点在于注重营销，规避销售风险，防止企业资金链的断链，从而及时回收前期垫付资金，实现企业盈利。

二、房地产项目建设阶段的财务管理措施

在项目准备阶段经历过预算和融资方面的财务管理后，当进入到房地产项目建设阶段时，就是整个房地产项目建设过程中最主要的部分了。在房地产项目建设阶段的财务管理工作中，房地产企业财务管理人员主要是对建设过程中的项目资金进行管理，即房地产项目的融资和预算管理两个部分。

（一）房地产项目的融资管理进行房地产企业项目融资管理，首先要明确融资的结构和来源，即确定外部融资和内部融资的结构比例配置，选择有利于提高企业管理和运作的融资渠道和来源，继而制定合理的融资方案，从而促进房地产企业项目顺利而完满的建设。一般而言，制定项目建设阶段的融资方案主要包括以下几步：

（1）明确需求。房地产企业首先就要明确项目建设的融资需求，然后再根据企业对资金的不同需求来制定相应的融资计划。企业可以根据在项目准备阶段进行的项目成本预算结果以及在项目开发阶段对项目可行性所做出的分析，将项目建设过程分成不同的阶段，然后根据不同阶段规划资金的不同需求，并以此制定整个项目建设过程中的融资方案。

（2）选择可行的融资计划。在前一阶段的基础上，根据计算的不同资金需求结果与可供选择的融资渠道、来源以及融资方式，选出几种可行的适合房地产企业项目建设的融资计划。

（3）评估各种融资计划的效果。将选择出来的几种可行的房地产企业项目融资计划进行对比与评估，在不同的融资计划中选出一种最适合、最有效率的融资计划。

（4）高效执行。制定好融资计划后，就需要对项目建设中的融资方案进行高效执行，并且，企业管理者可以根据房地产项目建设过程中的实际情况，对出现的问题进行灵活处理，并能及时准确应对突发状况。

（二）房地产项目的预算管理当房地产项目建设阶段中的融资管理部分完成后，项目建设就开始逐步实施了，此时需要企业财务管理人员按照既定的融资计划管理项目资金，并对整个项目建设过程进行实时预算管理，即在项目预算管理前，预算管理过程中以及预算管理之后对项目进行全程监督，发现问题及时解决，并调整预算方案，从而从整体上把握项目预算执行的运转情况。

在根据融资方案制定好项目预算方案后，需要灵活地执行该方案，如果要实现企业既定的预算管理目标，就必须按照预算方案执行并进行高效的预算管理。房地产企业进行项目预算管理主要包括：预算计划的执行、突发状况的调整以及预算方案执行完成后的反馈与评估。另外，预算计划的执行需要企业内部整体掌控，而不只是财务部门的责任，所以，参与到房地产项目建设过程中的各个部门首先要做好本部门的预算管理，然后才能协调好企业内部整体的预算管理工作，一般说来，预算管理工作的要点主要有三个方面：

（1）项目执行与控制。项目预算计划的执行是房地产企业对项目在建设和销售过程中发生经济活动进行预算管理，这一过程应该严格按照事先制定的预算方案来实施。并且还需要对预算方案的执行情况进行实时监督，从而能在执行过程中及时发现问题，准确进行调整，控制整个项目发展的方向。项目执行和项目控制相结合，才能顺利完成对项目的预算管理。

（2）项目执行与目标。预算计划是依据一定的预算管理目标来制定的，一般而言，预算计划执行效率的高低会对企业利润指标产生较大影响。因此，一方面预算计划的执行要高效，另一方面对项目成本要设定一个适合本企业财务管理水平的目标，再依据这一目标成本指标来执行整个预算计划，同时，要提高企业内部员工的成本管控意识，共同促进项目成本目标的实现。

（3）项目执行与收支。房地产企业进行项目预算管理，主要是对项目实施过程中的企业成本以及项目资金的收支情况进行实时控制和有效监管，因为资金链的正常运转对房地产企业的经营和日常管理而言异常重要，在项目建设过程中，房地产企业需要的资金量大，并且使用周期较长，如何平衡项目成本和资金的供给与使用是企业进行预算管理的重中之重，因此，对项目预算管理的执行还要充分考虑到项目资金的收支情况。

（三）项目预算调整在房地产项目建设阶段的财务管理工作中，房地产企业财务管理人员主要是对项目建设过程中的项目资金进行管理，即房地产项目的融资和预算管理两个部分。但在实际工作中，当完成了对项目融资计划和预算计划的制定后，在执行计划时要根据房地产项目建设的实际情况对项目资金的运用和成本控制过程进行实时监督，及时发现问题并合理调整。

房地产项目是一种建设周期长，资金需求量特别大的项目，并且在建设过程中，还极有可能受到国家相关房地产调控政策的影响；因此，企业在实施具体的融资计划和预算计划时，还应当根据项目建设过程中所遇到的宏观和微观环境的变化情况进行灵活执行，及时调整项目计划，合理选择高效的项目方案，灵活处理突发事件，从而在合乎国家政策和法规的情况下保证房地产项目建设过程的顺利完成。

三、房地产项目销售阶段的财务管理措施

当房地产项目建设完成后，整个房地产企业的经营重心就应当转移到房地产项目的销售上，此时，整个项目就需要一个明确的销售计划来指导项目销售环节的合理、有序、高效的进行。合理的销售计划加快房地产企业房产项目的销售进度，帮助企业尽快收回前期垫付资金，降低销售成本，实现销售阶段管理效率的提高，并最终促进企业利润的最大化。在销售阶段实行企业财务管理，主要考虑以下几个方面的内容（见图2）：

图2　房地产项目销售阶段的财务管理图

（一）销售折扣的运用要提高销售管理效率，首先要利用销售折扣吸引客户注意力，然后再向客户进行房产营销，可以是对客户购买房产打折的形式，也可以是有买有送等，当客户觉得营销活动有吸引力，形成房产购买欲望时，就能够帮助房地产企业迅速提升销售额，降低营销成本，从而尽快回收资金，提高企业利润水平。如何评价某一项目采用销售折扣是否具有可行性，可以根据采用销售折扣前后的销售额、毛利、应收账款投资应计利息、存货占用资金应计利息、坏账损失、收账费用等指标的变化来计算税前收益的值，当获得税前收益时该值大于零，就表示使用销售折扣的计划是有效的、可行的。

（二）信用期限的限定限定信用期限对销售管理而言是十分重要的，因为信用期限是卖方给予买方的一个付款期限，这个付款期限的长短不仅会对买方企业货款的占用产生影响，更会影响卖方的销售业绩。因为，当卖方限定买方一个很短的付款期限时，买方会认为促销力度不够大，从而转向其他卖方进行交易，这样就降低了卖方的销售业绩；但是，当卖方限定买方一个过长的付款期限时，虽然买方拥有了较大的优惠力度，但是，卖方的资金就会被长时间占用，这期间更有可能产生更多的维护成本，从而使销售利润降低。所以，企业在制定信用期限时，要综合考虑销售阶段中营销企业房地产项目营销的所有因素，然后在准确明晰市场环境和客户需求的情况下，合理限定信用期限的长短。

（三）现金折扣的确定现金折扣是指当企业和客户达成交易协议时，对于能使用现金支付部分或全部价款的客户采取支付优惠或现金折扣的策略来吸引客户提前付款，这样能帮助企业尽快收款，降低销售费用和收款成本。所以，一般而言，给予现金支付的客户的折扣要高于进行分期付款的客户。现金折扣的确定要与前述信用期限的限定相联系，如果在信用期内客户能进行现金支付，那就应该享受较大的折扣，如果在信用期内客户只能进行分期付款，那么客户享受的折扣肯定要比现金支付的折扣额度低。因此，房地产企业在销售阶段制定销售计划时，应该对现金折扣的成本和收益进行准确评估和比较，然后制定符合项目整体目标的销售计划。

（四）税务筹划的设计在合法合规合理的情况下，企业对起经营过程中所产生的税收项目进行合理避税，并通过对经营活动的高效安排尽可能地减少企业需要缴纳的税收额度，从而帮助企业实现利润的提升。

（1）营业税的税务筹划。按照税法的规定，企业进行营销活动中，使用销售折扣可以免除营业税，而使用现金折扣则无法避免，因此，企业在考虑营销策略时，不仅要对信用期限进行考虑，更要对营销方式的选择进行全局分析，综合考虑营销效果、企业税收和利润水平三者之间的平衡。另外，在开具销售发票时，如果采用的是销售折扣的策略，即应该在同一张发票单据上注明某一销售项目的销售款和优惠款，因为如果不开在同一张票据上，则无法将优惠款项从销售总额中扣除掉，这样就会对企业纳税产生影响。

（2）土地增值税的税务筹划。对于房地产企业经营的项目而言，土地增值税的统筹规划是十分重要的一环，当客户转让房产时，其房屋增值部分的额度是需要缴纳土地增值税的，目前我国按照税率为四级累进税率来计算征收土地增值税，主要使用的是减免税的方式来进行税务筹划。

（五）资金管理销售管理过程中实行对资金的管理主要是为了提高资金的使用效率，促进房地产企业资金的尽快回笼，帮助企业降低销售成本，实现企业利润目标。主要有以下三种措施来实现高效的资金管理。

（1）保持现金收支平衡。在进行房地产项目销售的过程中，更需要保持现金的收支处于一个较为平衡的状态，即在某一时期内，现金的收入和支出的额度大致一样，这样才能减少资金占有量，有效降低企业的融资成本，从而实现企业资金的快速回流和高效周转。

（2）加速收款，推延付款。房地产企业开发的房地产项目是一种资金使用量很大的项目，这不仅需要加强销售阶段的营销力度，更需要加快资金回收的速度，加快资金周转效率，使企业资金不被客户占用，同时尽可能地占用他人资源，即在交易达成的情况下尽量加速收款，同时在合法、合规及合理的情况下推延付款。

（3）使用支票付款。企业在选择付款方式时，可以选择支票结算方式来付款，因为支票有出票期和付款期限，且可以利用出票期与付款期之间的时间间隔继续利用账户资金来保障房地产企业项目的顺利实施。但也要注意明确信用期限，不要发生开具空头支票的情况，那样会影响企业的日常经营与运作。

四、房地产项目财务管理的宏观控制

前文在市场下行背景下对我国房地产企业在项目开发、筹备、建设以及销售过程中的财务管理及其风险点进行分析，然后再根据当前的宏观经济形势和我国政府对房地产市场发展的政策要求来研究我国房地产市场的宏观调控问题，接下来主要从五个方面阐述在市场下行背景下进行房地产项目财务管理的宏观层面策略。

（一）高度重视财务管理在项目管理中的作用传统的财务管理目标以企业成本的优化为管理对象，旨在降低成本，提高企业收益。但随着国家对房地产市场宏观调控力度的加强，传统的财务管理手段不能帮助企业在项目管理过程中增强自身竞争实力，适应市场需求的转变。此时，就必然要转变传统企业财务管理的目标，强化财务管理及其风险控制。房地产行业是一个典型的资本密集型行业，因此，在整个房地产项目建设过程中，无论哪一个环节的资金链断裂都会导致整个项目的失败，所以说，对于房地产行业而言，财务管理是整个项目管理过程中的重中之重，科学制定房地产项目各个阶段的财务管理目标，合理管控，高效决策，规避风险，最终提升企业效益。

（二）优化配置资本结构对于资本密集型的房地产行业而言，在开始筹建一个房地产项目时，优化该项目的资源配置和资本结构组成情况可以有效降低财务风险。当一个项目确定了一个合适的资本结构时，其内部加权财务成本可以有效降低，企业价值能得到迅速提升。这一合理资本结果的产生并不容易，它需要整个项目团队结合内外部环境的变化综合考虑所有相关因素才能完成。当在某一项目开始之初即为其明确了一个科学合理的资本结构配比时，财务人员就能清楚这一项目的外部融资比例，从而可以更好地控制企业资金成本。

（三）合理控制项目周期时间价值是现代企业所具备的一个共识，时间具有价值，因而能影响资金成本，因此，在项目周期的计算和确定上，就必须对时间价值有一个明确的认识。项目进行过程中，项目管理人员会对外融资获取所需资金，然后借助内外部筹措的资金来完成工程项目的建设，最后再将房产销售出去获取销售资金，这个过程中资金借助时间的价值完成了一个循环运动。但资金价值是否有提升，企业绩效是否实现增长，都由项目周期的长短决定，当项目周期过长时，显然资金周转效率很低，那样该项目为企业创造的价值也会较低，反之亦然。因此，合理控制项目周期的长短，对于企业价值的提升异常重要。

（四）科学编制项目预算项目预算是对整个项目投资数额的评估，只有合理确定项目总投资，才能科学配置项目的资本结构，提高资金使用效率和项目绩效水平。在编制项目预算方案时，需要对整个项目有一个全局的认识和掌控，并需要整合企业内部资源，从各个部门内部着手，首先要充分了解本部门的职责和目标，然后结合整个项目团队的目标来优化财务管控，合理制定项目预算方案，提高项目绩效水平。

（五）加强项目管理过程中的监督目前，我国房地产企业想要获得生存和发展，不仅需要面对日益激烈的市场竞争环境，还要熟悉当前的宏观政策变化的方向，在整个项目实施过程中，对项目进行实时动态的监督和管理，加强会计核算，灵活处理项目运行过程中因宏观或微观环境变化所带来的财务管理方面的变动，明确财务管理在整个项目管理过程中的职责和管理目标，合理控制项目过程，科学配置项目方案，发现问题，科学分析，及时解决，努力反馈，从而提高项目整体的运行效率。

综上所述，近年来我国房地产行业迅猛发展，房价暴涨。为了改善民生，政府开始对房地产行业进行一系列的调整，宏观调控力度也不断增强，房地产行业也因此遭遇了发展的瓶颈，行情萧条。市场下行也暴露了房地产行业存在的诸多问题，其中，作为资金密集型企业，财务风险是首当其冲的。本文在市场下行的背景下对房地产企业的财务风险进行分析，然后针对房地产项目实施的两个主要阶段即建设阶段和销售阶段的企业财务管理提出具体的应对措施，以期在宏观层面上帮助房地产企业顺利度过“寒冬”，迎来新一轮的发展良机。

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（编辑 成方）