基于ArcGIS的大洼县城区基准地价更新研究

么欣欣，张玉楼，郭欣（盘锦明鑫土地评估事务所有限公司，辽宁盘锦124000）

基于ArcGIS的大洼县城区基准地价更新研究

么欣欣，张玉楼，郭欣
（盘锦明鑫土地评估事务所有限公司，辽宁盘锦124000）

本文在介绍大洼县2015年基准地价更新成果的基础上，分别在空间和时间维度对其结果的科学性进行分析，运用ArcGIS空间分析技术，将2015年基准地价更新成果与2009年基准地价进行比较，分析了2015年大洼县基准地价更新的合理性。

基准地价；更新；大洼县

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格［1］。国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发［2001］174号）规定基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。大洼县现行基准地价自2009年公布执行以来，至今已有六年，随着社会经济发展，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况，为进一步规范和完善地价管理，促进土地市场健康发展，提高集约节约利用土地水平，亟需对大洼县基准地价进行全面更新。本文结合大洼县实际情况，利用ArcGIS对大洼县城区基准地价进行更新，并将本轮更新成果与上轮成果进行对比分析。

1　研究区域概况

大洼县位于辽宁省西南部、盘锦市南部，东经121°48′至122°21′，北纬40°41′至41°09′之间，属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量集中，光照充足。大洼县城地势平坦，多水无山，地貌景观单一，海拔高程介于1.7-4.0米之间。全县常住人口为38.6万，其中，城镇人口20.3万人，占总人口比重为52.6％。2014年，大洼县实现地区生产总值2411877万元，人均地区生产总值66260元。

2　本轮基准地价内涵界定

基准地价是分用途的土地使用权法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。结合大洼县土地利用状况，本轮基准地价更新确定基准地价内涵［2］如下：①基准地价的估价基准日为2015年1月l日；②基准地价的使用年期为各类用地法定最高出让土地使用年期，即商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年；③开发程度的设定为商服用地“六通一平”（即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整），住宅用地“七通一平”（即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热、通气及宗地红线内场地平整），工业用地“五通一平”（即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整）；④平均容积率设定为商服用地和住宅用地1.6，工业用地0.8。

3　基准地价更新成果分析

本轮基准地价评估工作，采用“样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”来评估基准地价，同时“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商服、住宅和工业用地评估基准地价来检验”的技术路线，最终得出大洼县分用途的各级别基准地价。

3.1基准地价的级差比较分析

各级基准地价的价格水平反映了土地级别与地价相关关系，应该客观反映城镇中心到城镇边缘的地价等级落差。土地级别地价关系曲线的特征一般与更新区域的城镇化水平相关，在城镇化建设比较成熟，发展比较均匀的城镇，由于各级别之间的差别不十分明显，级别和价格关系趋于线性关系，反之，则呈指数关系。大洼县各类用地地价级别关系曲线如下图1所示。

图1　三类用地的基准地价与级别关系图

大洼县商服用地最高级与最末级基准地价比值为2.94，住宅用地最高级与最末级基准地价比值为2.83，工业用地最高级与最末级比值为1.42。数据表明，大洼县各类用地基准地价级差较为合理，符合大洼县城镇建设发展水平。

3.2各用地类型收益比较分析

根据用地类型对应的行业特性，一般情况下对于同一宗地块的土地利用收益排序为商服用地＞住宅用地＞工业用地。将大洼县城区的基准地价按照本次基准地价更新的还原利率和设定的使用年限计算各级别三类用地的土地年收益进行比较分析。年收益按照公式：基准地价×土地还原利率/（1-1/（1+土地还原利率）使用年限）计算，结果见图2。

图2　三类用地各级别平均年收益曲线图

由于大洼县基准地价采用全域覆盖评估，因此同一地块同时具有商服、住宅和工业用地的基准地价，土地级别与基准地价合理与否需要分用地类型进行比较分析。采用空间叠加的方法获取所有评估单元的商服、住宅和工业用地所在级别的年土地收益进行对比分析，所有地块的收益排序保证了商服用地＞住宅用地＞工业用地。综上所述，大洼县的各类用地基准地价分布级差结构是合理的。

3.3基准地价空间变化分析

本轮基准地价为全面更新，城区定级范围和各级别范围与上轮基准地价不一致，若采用将新旧基准地价按各级别价格直接比较的常规方法，由于各级别价格位置不对应，难以体现地价变化的空间分布特点，缺乏科学性，可比性差。

为了更科学、精确地分析大洼县2015年基准地价与2009年基准地价的空间差异性，本文利用ArcGIS10.1的空间分析模块，对2015年和2009年基准地价成果进行空间分析，生成大洼县城区2009-2015年基准地价各用途空间变化图（见图3），通过图件形式量化城区范围内任意空间基准地价的变化情况，使其空间变化更加清晰、直观［3-6］。

图3　大洼县城区2009-2015年各用途基准地价空间变化图

由图3可以看出，与2009年基准地价相比，2015年工业用地基准地价总体上涨幅度最小，商服用地上涨幅度最大，各类用途的基准地价变化幅度与其对应的土地级别基本成正比，即基准地价级别越高的区域地价变化幅度越大。2009年基准地价为综合定级，本轮基准地价采用分类分用途定级更能符合现实社会经济发展需要。

从整体上说，随着经济的发展和城市规模的扩大，大洼县城区地价呈上升趋势。分析其地价变动原因，主要有以下几个方面：

（1）地价上涨的自身特性。土地资源具有稀缺性，其供给弹性很小，而随着社会经济的发展和人口不断增加，人类对土地的需求总是持续增加，土地在供不应求的市场条件下，必然导致地价自身呈逐年上升的趋势；其次由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，从而使地价呈上升趋势。

（2）基础设施的发展和完善。近年来，大洼县城镇基础设施的建设发展较快，城区内给水、排水、供电等各项设施都已具有相当规模，基础设施条件的改善促进了大洼县整体地价的上升。

（3）城镇经济发展。城镇经济的发展从供需方面决定了房地产的发展，城镇经济发展速度越快对房地产的需求越多，土地价格上升幅度越高。近几年，大洼县经济发展迅速，产业结构的升级及人民生活水平的提高带动了房地产业的迅猛发展，从而导致地价的上升。

4　结语

本轮更新后的基准地价与上轮基准地价成果差异显著，说明本轮基准地价的更新工作非常必要，近几年随着大洼县社会经济的迅速发展，地价水平也有较大提高，本轮基准地价更新成果更能科学合理反应当前大洼县的地价水平。

［1］城镇土地估价规程［s］.GB/T 18508-2014.

［2］欧阳安蛟，葛昂扬.城镇基准地价内涵及“基准条件”界定研究.浙江大学学报（理学版），2002，29（5）：585-588.

［3］崔继昌，于永建.德州市城区基准地价对比分析.黑龙江农业科学，2012（4）：119-123.

［4］苏蒙蒙，马仁会，张聪聪，等.河北省城镇商业用地基准地价比率关系空间分布格局.地域研究与开发，2013（4）：129-134.

［5］陈宇萍，钱文君，刘红健.基于ArcGIS的城镇基准地价空间变化分析的新方法.信息科技，2013（5）：217-218.

［6］马金凤，于婧，吴飞，李雪冰.基于ArcGIS的住宅用地基准地价空间变化分析—以鄂州市城区为例.湖北大学学报（自然科学版），2015，37（1）：48-53.

（2016-02-23收稿M编辑）

Studies On The Update Of The Benchmark Land Price Of Dawa County In 2015 Based On The ArcGIS

YAO Xin-xin et al
（Panjin Ming Xin Land Appraisal Office Co.，Ltd.，Liaoning Panjin 124000，China）

On the basis of introducing the the benchmark land price update results of Dawa county in 2015，analyze the scientific of the result in the space and time dimension respectively. Comparing the 2015 benchmark land price update results with the standard land price in 2009，the 2015 benchmark land price update results more reasonable.

benchmark land-price；renewal of benchmark land-price；Dawa county

F301

A

1003-7853（2016）02-0031-03

么欣欣（1987-），女，河北唐山人，硕士，研究方向：土地资源管理。