房地产业从哪里突出重围？ ——商机：建个停车场

文/魏雅华

房地产业从哪里突出重围？
——商机：建个停车场

文/魏雅华

对于2016年的中国，修建停车场无疑是投资最小、投资回笼最快、投资回报率最高、投资风险最小、投资安全系数最大的投资项目。这几乎是一眼就能看明白的事情，不需要太多的论证和太复杂精细的计算。不过既然作为一种投资，总要作出风险评估，所以还是“确认”一下为好。

一、如果你是一个中小房地产开发企业

如果你是一个中小房地产开发企业，很容易在这一段长达五六年的房地产萧条期里被兼并或吃掉。2016年，在中国一大半二三线城市中，十个中小房地产企业，至少有九个资金链即将崩断，有七八个会因产能过剩而被消灭。

如果你手里有一块地想盖房子出售，却连挖地基的钱都没有了，而银行由于呆坏账的急剧上升，不但不会给抗风险能力低的中小企业贷款，还会追着你的屁股要债。

如果你想把手里的这块地给卖了，这时你会发现，你的地已经变成了一个烫手山芋，要么是无人问津，要么折损大半。

那么，出路在哪里？办个停车场怎么样？实现“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”之梦。

事情解决起来其实很简单，你不用盖房子也不用挖地基了，一般来说，想要建设商品房小区的地块，地段都不会太差。你只要到所在地的工商行政管理局去办个开停车场的证，然后，你把地面用压路机压平，铺上水泥，工期不过十天半个月，一个停车场便大体上建成了。然后，雇上四五个员工，为政府增加几个就业岗位，就可以开张营业了。前后不过个把月，你就开始有资金回笼了。现在，活下来比什么都重要。

如果你的小区建了一半，或者刚盖起了一两座楼的骨架，工程只进行了1/10，就已经没有钱了，你可以把工程停下来，甚至可以把挖好的地基填埋了，在空地建一座大停车场，立马就有资金回笼。你会发现，建停车场比建商品房钱来得快。

二、停车场的上行空间巨大

中国现在私家车不只是白领才有，工薪族都开着私家车上班，可中国的城市还停留在自行车时代。近年来，汽车保有量增加的势头迅猛，但停车难愈演愈烈。这种落差为停车经济的发展提供了巨大的上行空间。

中国城市现在最需要的商品是停车场。在城市街头、住宅小区，因为缺少停车场，在日趋拥挤的马路旁停车成为普遍现象。每天，你开着车出门，首先要想的是：要去的地方有没有停车场？出门停车成了一件心事。

2016年，全国有35个城市的汽车保有量超过百万辆，上海、北京、成都、深圳、天津、苏州、重庆、广州、杭州、郑州10个城市汽车保有量超过200万辆。全国平均每百户家庭拥有25辆私家车，北京平均每百户家庭拥有63辆私家车。

截至2014年底，上海不含外省市牌照的机动车保有量为304万辆，而全市居住区配建停车位为179万个，居住区夜间停放需求为290万辆，停车位的缺口为100万个以上。到2016年，停车位的缺口将会扩大到200万个。那么，合理的汽车保有量与停车位的比例应该是多少？根据国际惯例，汽车保有量与停车位的比例应在1∶1.2至1∶1.4之间，如取1.4计算，到2020年，中国汽车停车位需求为34917万个，缺口是如此之大。所以，从长远来看，停车经济前景广阔，上行空间巨大，是一个毫无疑问的朝阳行业。

三、美国的“停车经济”与“停车咪表”

在美国，无论是在繁华的大都市，还是中小城市，到处都可以看到大块的空地，这些空地都是停车场，每天都在创造财富。笔者第一次到美国的时候，惊讶于美国的商场、学校或办公楼周围有着比主建筑更大的停车场。美国有3亿人口，拥有2.5亿辆车，人均拥有0.8辆汽车。据统计，每辆车平均有96%的时间是处于停车状态，而在道路上行驶的时间只有4%。这个数字告诉你，停车场有多么重要。

据美国学者伏契克（Vukan R. Vuchic）统计，城市通勤者（经常往返者，指从家中往返工作地点的人）如果开车的话，每次通勤平均燃料成本不足1美元，而停车成本则超过了5美元。现实创造了世界上最大的“停车经济”。整个美国的“泊车经济”每年带来的收益高达260亿美元，提供了100万个就业机会。

几乎所有进入了汽车时代的发达国家，停车点都用“停车咪表”来收费。据统计，美国全国目前有超过500万个咪表在使用，大大地降低了停车场的人工费用。

在美国，临街停车位主要由市政部门经营，其收益约占停车业总收益的三分之一。单就“临时停车”收费，已经是一个很大的数字。对于市政来说，这类停车位只是提供日常短时停车服务，很多地方的咪表都不允许超过2小时的停车时间，但在周末和节假日往往是不收费的。停车收费由于关乎公众利益，是受到严密监控的，“公益收费”项目只允许微利或保本经营。

住宅区的街边停车位一般允许长停，也没有“停车咪表”。要在这类区域合法停车，则需要携带房契或租约到本地法庭办理停车证。如果无证停车，轻则被开罚单，重则被拖车公司拖走，继而要缴纳不菲的拖车费用。

停车场收费员工作技能要求很低，“停车咪表” 抢走了许多人的饭碗，也使政府失去了手中许多救贫扶困的公益岗位，这也许是“停车咪表” 在中国水土不服的重要原因。

四、中国房地产业从哪里突出重围？

让我们先来算算建一个小型的停车场的经济账。

一个标准的停车位面积应为15-16平方米（含通道面积和公摊面积），以此计算，60个车位规模的停车场总面积应为1000平方米左右，土地租金因地段差异巨大而无法预估。

如果，停车场拿到物价局审批的收费价格是3元每小时（旅游景区除外），按照24小时全部停满来算，每日的总收入是4320元。如果以六成停满计，一天的收入在3000元上下，月收入应在6万元以上，年收入大约是72万元。扣除4名看护员一年的工资大约8万元，再刨去占用土地租金大约10万元，开业第一年，即可以实现盈利40万-50万元。还有什么行业能够比这投资更少、来钱更快？

2016年，“去库存”已经成为中国房地产业的国策，房地产业产能过剩，已是不争的事实。遗憾的是，不少房企根本没有想过，来钱更快且现已成为中国城市最需要的商品的，是停车场，停车场已成为短缺商品。中国房地产业是不是可以从这里突出重围？

让我们来看看发达国家如何解决与城市建设同步的停车场建设问题，如何缓解汽车保有量增长与停车位之间的矛盾，从而寻找可借鉴的地方。

美国政府高度重视停车场建设。美国自20世纪30-50年代开始出现停车难问题以后，停车场的建设就成为美国人最重视的问题之一，无论政府机构，还是旅馆商店，无论出租公寓，还是娱乐场所，都附建有很大的停车场。采用三种模式建设，即政府投资—委托经营模式、政府—企业投资经营模式和企业投资经营模式。国家鼓励民间资本投资兴建停车场，给予税收优惠等政策扶持，包括购置土地费用、停车场地建设及附属建设费用、停车场管理人员劳务费用和停车场设备维护费用等。停车场兴建和运营资金除政府或民间投资、停车场收费外，还包括部分违章停车处罚收入、机动车拥有者上缴的停车税等。

日本政府规定，对私营和半官半民经营、建设的停车场，给予一定的财政补贴，其补助率为1/3。政府还动用道路开发资金、开发银行的特别利率融资等，对私营和半官半民经营、建设的停车场提供低息贷款，贷款期15-25年不等，并规定起初5年只还息不还本。在税收方面，对各类型停车场的企业所得税、法人税、地价税、固定资产税、建设税等都有不同的减免规定，其中有的还可全免。

理顺体制，依法设立专门的停车管理机构，对停车场实行统一管理和经营，是发达国家的主要做法。更为重要的是把停车场归入公益事业，因为它使用的是公共资源，是绝不可以成为一种暴利行业的。这些都是值得我们效法和学习的。

确认一个商机并不容易，商机也并不是随时随地都会出现，尤其是像停车场这样的商机，及时地把房地产业过剩的产能，转入到停车场上来，这不是“一石N鸟”的机会吗？有准备的人，不要让商机从你的身边溜走！

（作者单位：陕西电视台经济频道）