鼓励房企成为“房东”是去库存的重要途径

文/文博

鼓励房企成为“房东”是去库存的重要途径

文/文博

今年，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向。房地产行业进入深度调整、房企进入深度转型期，通过建立“薄利多租”的经营模式，楼市有望得到更大的发展。这项措施与土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整一起，被认为是楼市去库存的重要方向。

去库存需十年，形势不容乐观

自去年以来，去库存成为楼市最热点。中国楼市库存究竟多少？现在有不同的测算和数据。近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积、商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平方米，仅商品房在建和待售就超过50亿平方米。国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达7.18亿平方米。钟伟认为，现在人们常用7亿平方米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的供求失衡。“这7亿平方米仅是待售面积，即非意愿性存货。”

有专家认为，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工以及还未开工的潜在库存并未计算在内。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

业内专家表示，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，在此基础上再加71亿平方米的已批未建库存和56.1亿平方米的在建未售库存。目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？专家认为，2015年全年商品房销售大约13亿平方米，新开工可能还略多于此，商品房销售和新开工相抵，2015年房地产库存去化的进展不大。再说2015年70个大中城市中，除东北地区外，大部分城市的房价同比上升，造成销售提速困难。因此，在未来2-3年，要库存去化唯有缩减新开工和土地购置，房地产投资维持-10%到零增长才是唯一出路。

据测算，按每年销售14亿平方米、每年新开工不高于10亿平方米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本恢复正常库存。即便按照2013年历史最高销售记录（13亿平方米）计算，现有全部库存也要10年以上才能消化完毕，而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才可能实现的。

酝酿新政，鼓励房企成“房东”

进入2016年，中国房地产政策正发生转向，中国楼市的政策布局也正逐步展现，一改过去促销售、促消费等政策，将“租售并举”提到台前。据悉，相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。据了解，近日相关部门和机构召集万科、魔方公寓、链家等已试水“长租”的企业询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。

四川省日前召开的全省住房城乡工作会表示，在去库存的措施中，要建立购租并举的住房制度，把房产租赁作为重点行业来培育，将鼓励大企业特别是物业企业购房出租，支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。该省同时表示，年内将出台相关政策，在金融、财税、用地等方面给从事上述产业的企业以支持。原中国房地产业协会副会长朱中一表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其由长期的购房还款转变为短期的租金支出。未来将以需求为导向改革供给模式，为房企提供一种转型方向。

住房城乡建设部房地产市场监管司司长日前在第五届“中国责任地产TOP100”发布会上表示，当前中央要求加快推进供给侧结构性改革，加大政策环境的营造，为企业发展创造新动力。同时，对房地产市场供给的产品进行结构性改革，过去依靠单一产品的，“一招鲜”招数已经过时，必须下大力气改善产品结构，更好地适应市场的新需求。

房企看好住房租赁但面临挑战

经过初步测算，目前租赁市场涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这是一个巨大的市场，也是房地产开发企业转型升级的重要机遇。因此，抓住这个机遇进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式，将是房企通过转型寻求发展的一种方式。

链家地产推出的“自如有家”租赁产品，从2011年开始启动到2015 年1月份，四年的时间，形成了20万人的稳定租赁客户群体。从2015年1月份到11月份，仅10个月，又从20万的稳定客户群体增加到了40万人，业界应不难从中看出住房租赁市场的广阔前景。除链家外，从事长租公寓行业的魔方公寓也从2014年的30家门店左右，一度跃升至2016年初的100家门店。魔方公寓CEO柳佳表示，魔方公寓还将实现跨越式增长，预计2016年门店数将达300家，2017年达600家，2018年达1000家。

但从目前来看，发展租赁行业还面临瓶颈，这也是相关部门收集企业需求的重要原因。据有关人士介绍，对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外，此类企业都是轻资产运营，但目前国内对轻资产的公司并没什么抵押解决方案，因此，其在银行借贷较难，或需要较高利率。据万科方面介绍，目前万科长租公寓的房源大多来自工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科“被窝公寓”采用的做法是，先整体租下一些闲置房源，如农民房、工业厂房，然后再改造，做法和如家酒店类似。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出，房企虽然看好长租公寓，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。报告指出，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。房企在公寓市场布局，是看中了庞大的市场需求，以及市场所蕴含的无限潜力。通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房去库存，这是一种有效盘活资产的方式。

另外，从长远来看，轻资产和资产证券化，普遍被认为是长租公寓的出路所在。由于中国存量房近亿套，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。因此，加快发展住房租赁市场，解决新市民的住房需求，将是今后一个时期房地产市场去库存的主攻方向。

（作者单位：山东省临沂市园林局）