浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响

苏卫杰

【摘要】随着我国市场经济不断发展，经济制度也在日益完善，我国土地市场改革进度不断加快，目前我国在国有土地特别是商业性或经营性的土地供应也不断进入到了以经济市场的价格为中心的土地资源配置市场化阶段，全国各地区都在建立土地招拍挂的市场交易制度。本文结合笔者的多年从业经验，以我国当下土地招拍挂制度作为出发点，分析招拍挂这个制度环境下增量土地市场的集中度，总结招拍挂制度对于房地产市场结构影响的各个因素和影响程度。

【关键词】招拍挂制度 城市房地产 市场结构 影响因素

改革开放已经几十年了，我国的土地制度不再是传统的土地公有制，也加入了很多市场经济元素。过去没有推行土地招拍挂制度时，我国的经营性质的土地一般都是协议供应，即“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，但现阶段，我国经营性用地已经彻底摒弃了这一政策。

一、我国当下的土地招拍挂制度介绍

（一）土地招标出让方式介绍

政府的土地管理部分召开招标会，向社会发布招标公示，邀请社会各界的法人、组织。共鸣参与，通过招标的将土地进行拍卖出让，根据投标的结果来选定土地的使用权。我国主要采用邀请招标和公开招标。公开招标需要注意，其投标单位必须大于三。

（二）土地拍卖出让方式

一般来说，商业区和人流量大的地区的土地使用土地拍卖方式。由政府的土地部门召开拍卖会，定时定点进行拍卖，通过竞拍方式决定土地使用权。当然这种方式也对于竞买人数有要求，竞买人数必须大于三人，否则拍卖结果无效。土地拍卖与商品拍卖流程和原理相似，都是价高则得。

（三）土地挂牌出让方式

土地挂牌这种出让方式的发源地是江苏、广东这些经济发达地区，这些地区的土地市场比较完善，这一出让方式经过不断完善后，也逐渐在全国范围内进行了推行。这种出让方式是政府土地行政有关部门发布挂牌公告，并在特定的交易地点将土地的挂牌公示出来，让竞买者不断竞争出价，挂牌的价格也就会不断更新，一直在挂牌结束的时候确定土地使用权归属，这种方式一般只对预投资大竞争性差的工业土地。

招拍挂出让方式与协议供地的政策比较，土地招拍挂制度更公开透明，其竞争也更激烈，但是竞争激烈的好处也比较明显，那就是土地使用权的成交价与当下市场的真实价格非常接近，但这是导致土地价格不断上升的重要因素，而土地招拍挂只是更加真实的把市场价格呈现出来。

二、对房地产市场的影响

（一）影响房地产市场价格的因素

土地价格和房屋制造成本是开发商很注重的两大因素，这和房地产行业的发展和其市场价格都有紧密关系，和房屋出售价格息息相关，想要了解房地产市场就需要从土地价格、市场环境、房屋造价、政策制度几个方面入手。

1.影响房价的因素。一栋房产开发建造之前，开发商考虑最多的就能获取多大的利益，建设成本和利益的关系非常大，成本投入越多，出售的价格也就水涨船高。城市发展健全，城市人口的密度增加，这也导致我国的土地资源虽然多，但是城市的土地资源却越来越紧缺，一些人流密集的经营性土地资源更加走俏，土地的成本也不断提高，在不同的发展阶段，土地成本在房产总成本当中的比例也不一样，但是地价对于房地产的影响非常的大。

2.消费者的收入水平。购房者的经济能力也会直接影响到市场房价，高收入人群能承担价格比较高昂的房子，而我国的现状是大城市的收入水平比小城市高，而这个差距不得不承认还是很大的，这也造成一些如北上广地区的房价很高。这些地区的人口多，土地分配的资源就相对紧缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影响了房价。

3.国家土地相关的宏观调控。我国推行土地使用权和产权分离，并且区位和数量都是由政府进行直接的宏观调控的，区位和供地数量都直接影响到房地产的价格和开发规模。

4.金融杠杆。金融杠杆和房地产行业有紧密的关系，这是因为房地产是需要大资金投入，这往往需要依靠金融行业的扶持，比如政府可以通过信用贷款的数额、贷款方式和贷款政策调整对房地产价格调控。

（二）影响地价的因素

1.供给方对地价的影响。土地国有，政府供应土地也代表土地所有权，也是土地管理者，这就导致土地价格并不是市场价格直接主导的，有很多非市场因素。

2.供给土地数量对地价的影响。政府直接控制土地供应的数量，这是需要根据城市的经济发展来规划土地，供给土地的数量多少就会直接影响土地的价格，物以稀为贵，如果供给数量不足，那么价格就会直接上涨。

3.土地成本对地价的影响。土地开发，不仅是开发闲置土地，也会对老城区的旧房子进行拆迁，为了提高成本，政府提高地价，这也导致土地成本会有所上升。

三、土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析

（一）土地招拍挂制度对市场结果的影响

土地招拍挂制度，购买土地使用权的购买者出价接近市场价格，这也是一个平衡交易，而协议供地的价格低于市场价格，这就造成供少于求，就导致土地短缺。市场经济，竞争激烈，价格不平衡，市场就不能正常发展。而招拍挂制度更公开透明，交易价格更接近真实价格。

（二）土地招拍挂制度对经济福利的影响

协议供地政策存在无效价格，这就导致一些本可以交易的行为终止，也导致购买者和供应这都损失部分交易费用，这就是无谓损失。挂拍招制度就不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。

四、结论

本文对土地招拍挂制度进行分析，并对影响城市房地产的各项因素进行解读，显而易见，从招拍挂这个制度实施之后，我国的城市地产市场垄断程度却不断在加强，招拍挂制度俨然已经成为当下城市房地产市场中的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。

参考文献

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[2]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学，2013.

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