房地产开发融资成本与风险性分析

黄晓龙

【摘要】房地产业是国民经济发展的先导性和基础性产业，需要巨大的资金投入，单凭房地产企业自有资金很难启动房地产开发项目，需要企业进行多方面融资，解决房地产项目开发的资金问题。当前，我国资本市场尚且不完善，房地产开发融资渠道非常有限，导致融资困难，融资成本高，融资的风险也较为突出。本文总体上分析了当前我国房地产开发融资的特点和现状，指出房地产开发融资成本与融资分析的内在关系，进而探讨降低房地产开发融资成本与风险的应对措施。

【关键词】房地产开发 融资成本 融资风险

房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。

一、当前我国房地产开发融资的特点和现状

（一）当前我国房地产开发融资的特点

首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。

其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。

最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。

（二）当前我国房地产开发融资的现状

近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。

首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。

其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。

再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。

最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。

由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。

二、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构，降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险

实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

（三）提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。

（四）加强融资风险管理

当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。

三、结语

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。

参考文献

[1]李素红，周维升，陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望[J].企业经济.2010（01）.

[2]刘佳炜.房地产融资现状分析与发展展望[J].经济师.2013（06）.