浅述城市建设用地一二级市场关系研究

刘霞胡犀方翠兰

（1.重庆工程职业技术学院，重庆 402260；2.重庆赛迪热工环保工程技术有限公司，重庆 400013）

浅述城市建设用地一二级市场关系研究

刘霞1胡犀2方翠兰1

（1.重庆工程职业技术学院，重庆 402260；2.重庆赛迪热工环保工程技术有限公司，重庆 400013）

城市建设用地一二级市场相互关系是影响土地市场运行的关键，本文阐述了土地市场内部结构关系，采用存量流量模型分析了土 地一二级市场间的相互影响原理，提出运用Granger因果检验对土地市场实际数据进行检验确定滞后期。本文为丰富土地市场 理论提出思路，并为政府调控土地市场提供了现实依据。

城市建设用地；一级市场；二级市场；存量流量模型；Granger因果检验

我国土 地市场化起步晚，发育尚未成熟，对土地市场内部供应总量和结构研究也不够成熟，政府在制定土地供应计划和调控房地产市场中无据可依，如何正确认识和处理好城市建设用地市场内部供需关系，理清城市建设用地一、二级市场关系成为了现阶段亟待解决的问题。

城市建设用地市场由土地一级市场和土地二级市场组成，也称土地一、二级市场。土地一级市场是土地使用权出让市场，土地二级市场是土地使用权转让市场，土地使用权所有者在规定年限内将从土地一级市场获得的土地进行交易，土地使用权在土地使用者之间流动。在土地一、二级市场共同作用下，土地资源实现了合理的分期利用与优化配置。

一、城市建设用地一、二级市场相互关系定性分析

土地一、二级市场关系可从以下两个方面分析：（1）一级市场是二级市场存在基础，二级市场是一级市场的延续和完善。城市土地一级市场决定了进入市场的城市建设用地总量和结构，控制了土地利用程度和地价；二级市场在一级市场基础上实现了土地利用方式和具体配置，在盘活存量土地起到了重要调节作用［1］。（2）城市土地一级市场的需求者即二级市场的供给者，一级市场价格决定了二级市场价格，一级市场供给量决定了二级市场供给量，反过来，二级市场最终需求量也会对一级市场最初供给量产生影响。同时，二级市场与一级市场存在一定替代关系，一级市场需求得不到满足时可从二级市场寻求供给，而一级市场价格高于二级市场价格时，需求者也可以转向二级市场寻求低成本土地，二级市场进入壁垒低和竞争完全使土地市场活跃程度提高，土地集约节约利用水平也提高，使得土地市场运行更加完善［2］。

二、城市建设用地一、二级市场相互影响关系模型分析

1.土地市场的存量流量模型分析。

城市土地经济学中，歌德伯戈的提出的“存量-流量模型”是目前研究城市建设用地一、二级市场相互关系的主流模型［3］，考虑到我国特殊经济体制，应结合我国土地市场实际情况进行分析。

“存量-流量模型”中流量市场对应城市建设用地一级市场，存量市场对应城市建设用地二级市场，模型分析的前提条件是不考虑政府参与、投机等外部因素影响。首先通过供求价格传导机制分析城市建设用地市场划分和特点：一级市场存在垄断，短期供给由政府确定，短期供应量不变，价格取决于需求量，故其供给曲线S （Q1）无弹性，但需求曲线D（Q1）有弹性，需求量随着价格的增加而减少。当S（Q1）=D（Q1）时，一级市场达到均衡，此时的价格Pe为均衡价格。二级市场属于完全竞争市场，供给和需求曲线均有弹性，价格取决于供应量和需求量，当S（Q2）=D（Q2）时，二级市场达到均衡，此时价格Pn为均衡价格。理想状态下，由于市场主体趋利属性可判定，二级市场均衡价格高于一级市场均衡价格。

下面分析基于“存量-流量模型”的城市建设用地一、二级市场相互影响机制：

（1）P=Pe，一级市场供应量等于需求量，市场自动调整，二级市场转让价格会逐渐下降至与一级市场出让价格Pe相等并达到平衡。（2）P〈Pe，市场主体拿地积极性提高，需求量增加，由于供应有限，总体供不应求，一级市场市场空缺由二级市场补缺，二级市场需求量增加。（3）P〉Pe，市场主体拿地积极性降低，需求量减少，由于供应不变，总体供过于求，进而影响二级市场需求量减少。

基于上述分析可知，城市建设用地一、二级市场均衡取决于一级市场的价格与均衡价格的关系。当一级市场价格低于均衡价格，二级市场需求增加，当一级市场价格高于均衡价格，二级市场需求减少。因此只需找到

一级市场均衡价格，即可通过调控一级市场出让价格调控二级市场转让量和价格，达到调控整个土地市场量价目的，进而影响房产市场的量价。但一级市场均衡价格很难确定，一般采用一级市场出让价和二级市场转让价的均值。

此外，由于存量-流量模型是基于短期市场，实际由于政府垄断一级市场供应，且存在一定交易周期，导致市场主体对一级市场反应存在一定滞后期。

2.城市建设用地一、二级市场各要素Granger检验模型分析。

要深入研究城市建设用地一、二级市场内在运行机制和相互关系，还需要因地制宜，从全国各地不同土地市场实证数据出发，分析出让量、出让价、转让量、转让价的相互关系，并结合滞后调节研究方法确定滞后期，目前主要采用Granger因果检验方法，验证存量-流量模型结论，推证土地一、二级市场的内在联系。

具体研究方法如下：根据土地市场的出让量、出让均价、转让量、转让均价、价差的季度数据作时间序列图，推导出各变量间随时间变化是否呈现一定相关性，如是，则可将各变量进行ADF单位根检验：平稳性检验和各变量间Granger因果检验，即可得出城市土地一、二级市场相互影响关系［4］。

三、基于城市建设用地一、二级市场关系研究的结论

通过对城市建设用地一、二级市场相互影响机制研究，可摸清土地市场运行机理，提供判定土地市场所处状态和未来发展趋势的依据。建议积极探索土地供给新模式，系统把握市场动态，坚持市场调整与政府调控并行［5］，政府可根据城市建设用地一、二级市场的量价关系，确定土地市场各因素间的因果与时滞关系，准确控制未来供给量与供给时序，保证市场平稳运行，高效调控地产市场与房产市场。

［1］马莉，杨海娟.陕西省不同城市土地市场结构分析，陕西师范大学学报，2008，9.

［2］李建建，中国城市土地市场结构研究［D］，福建师范大学博士论文.2002.

［3］歌德伯戈，钦洛依，城市土地经济学［M］，中国人民大学出版社，1990.

［4］何怡瑶，潘士远. 土地政策与中国经济波动——基于土地供应量的视角，中国土地科学，2015，12.

重庆工程职业技术学院院级科研课题：城市建设用地一、二级市场耦合机制研究（KJB201508）

F293.2

A

1671-864X（2016）08-0294-01